Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Kredyty bankowe

Ostatnie miesiące nie były dobre dla posiadaczy oszczędności. Oprocentowanie lokat bankowych, które od połowy 2010 roku i poprzez cały rok 2011 powoli ale jednak nieznacznie wzrastało, od pewnego czasu «stanęło» i jak się ocenia ponad 2/3 lokat zaczęło przegrywać z narastającą inflacją. Reakcja klientów bankowych była szybka (i trwa nadal), a wyraża się «ucieczką» z lokat do funduszy inwestycyjnych, które zapewniają swoim klientom przeciętny dochód 6–8% w skali roku.
Oszczędzanie w funduszach jest wprawdzie bardziej ryzykowne niż w lokatach oszczędnościowych, ale ciułacze przyzwyczajeni do wyższych zarobków ryzyko to chętnie podejmują. Dla wielu polskich banków oznacza to wyciek kapitału a tym samym rosnącą lukę pomiędzy wartością depozytów a wartością udzielanych kredytów. Różnice te praktycznie od zawsze występowały, ale w ostatnich miesiącach niebezpiecznie wzrosły i sięgają około 100 mld zł. Lukę tę banki zapełniają pożyczkami na międzynarodowym rynku kapitałowym. Do niedawna większość polskich banków pozyskiwała brakujący kapitał na dogodnych warunkach od swoich «banków matek» przeważnie bogatych zagranicznych instytucji finansowych. Począwszy od stycznia 2012 r. sytuacja uległa niekorzystnym zmianom.
Przyczyną są nowe regulacje unijne, tzw. «Bazylea III». W myśl tych przepisów banki europejskie będą zmuszone podnieść poziom kapitałów jakimi dysponują. Intencją jest zapewnienie bardziej stabilnego systemu bankowego i jego bezpieczeństwa. Brak ograniczeń był, jak wiadomo, jedną z istotnych przyczyn niedawnego kryzysu światowego, który nadal zagraża europejskiej gospodarce. Eksperci finansowi przewidują, że wdrożenie nowych ustaleń spowoduje podwyższenie kosztów pozyskiwania kapitału przez banki, a to w konsekwencji przyczyni się do ograniczenia skali udzielanych kredytów, zwłaszcza związanych z rynkiem nieruchomości.

Stosownie do wspomnianych regulacji banki zobowiązane zostały do utrzymywania kapitału podstawowego na poziomie co najmniej 4,5% swoich aktywów, co oznacza, że poziom ten będzie wyższy od obecnego o około 2,5%. Niezależnie od tego banki europejskie będą musiały utrzymywać tzw. kapitałowy bufor bezpieczeństwa w wysokości 2,5% swoich aktywów.

Wprawdzie zmiana przepisów wdrażana będzie sukcesywnie do końca 2019 r., ale jej skutki wpływać będą na zdolności kredytowe banku już w bieżącym roku z tendencją narastającą w kolejnych latach. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że od początku do połowy 2012 roku wartość udzielonych przez polskie banki kredytów zmalała o kilkanaście mld zł. Począwszy od stycznia 2013 r. banki będą musiały raportować o tym jak przedstawia się ich płynność finansowa, a żaden bank nie zechce ujawniać drastycznego niedopasowania lokat i kredytów, bo mogłoby to zagrozić możliwości uzyskiwania pożyczek od bardziej zasobnych instytucji bankowych.

Malejąca dostępność funduszy na rynku międzynarodowym spowodowała narastanie konkurencji na tym rynku, dlatego pożyczkodawcy bardziej niż dotąd uzależniają cenę pieniądza od kondycji finansowej i wiarygodności pożyczkobiorców. Tylko banki o «zdrowym» portfelu kredytowym mają szanse na pozyskiwanie tańszego finansowania i, żeby temu sprostać, muszą bardziej restrykcyjnie oceniać swoich klientów i ich wiarygodność kredytową.

W nowych warunkach banki będą zainteresowane kredytowaniem tylko mniej ryzykownych nieruchomości, dobrze zlokalizowanych obiektów zapewniających zysk pożyczkobiorcy, a tym samym rzetelną spłatę udzielonych przez bank kredytów. Ważny będzie także odpowiedni udział własny inwestora w podejmowanym przedsięwzięciu mierzony relacją kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Wprawdzie polskie banki mają solidną bazę kapitałową zapewniającą wypłacalność, tym niemniej wprowadzenie regulacji «Bazylea III» zmusi do zabiegania o kapitał w celu uniknięcia nierównowagi pomiędzy wielkością depozytów i kredytów.

Już obecnie większość polskich banków stosuje bardziej restrykcyjne kryteria przy udzielaniu kredytów niż w latach poprzednich. Banki dokładnie sprawdzają kondycję finansową pożyczkobiorców, analizują jak inwestor spłacał poprzednie kredyty i domagają się wkładu własnego w koszcie przedsięwzięcia. Nie ma wprawdzie żadnych reguł określających wysokość tego wkładu, ale zwyczajowo oczekują, że nie będzie on niższy niż 35% wartości projektu. Inwestor zabiegający o kredyt hipoteczny musi posiadać zdolność kredytową, która zapewni spłatę zaciągniętej pożyczki w ciągu 25 lat.

Jeśli chodzi o rynek walutowy następuje znaczne jego ograniczenie. Banki niechętnie udzielają kredytów w walutach obcych, stosując wobec kredytobiorców bardzo ostre wymagania narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Równocześnie kredytobiorcy nie zabiegają już, tak jak dawniej, o takie kredyty mając na uwadze duże ryzyko kursowe i brak stabilności walut, co naraziło polskich inwestorów na dotkliwe straty.

Restrykcje «Bazylei III», a także decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która już podwyższyła stopę procentową i nie wyklucza dalszych podwyżek, jak również rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego – wszystko to powoduje reakcje banków kredytujących wyrażające się wzrostem oprocentowania udzielanych kredytów, a tym samym podwyższanie ich ceny. Wielu potencjalnych klientów nie akceptuje nowych warunków i z kredytu rezygnuje.

Dla tych jednak, którzy spełniają wymagania banków i są zdeterminowani na zakup nieruchomości (dotyczy to w szczególności nieruchomości mieszkaniowych) pojawiła się dogodna sytuacja rynkowa. Podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów, i na rynku wtórnym, jest bardzo duża. Jest to skutek ograniczanych i coraz droższych kredytów, obaw o możliwość ich spłaty, a także malejącego realnego popytu na mieszkania wywołanego pogarszającą się kondycją finansową potencjalnych inwestorów. W tej sytuacji deweloperzy skłonni są (czego dawniej nie było) do negocjowania cen, co łatwo można dostrzec porównując ceny wywoławcze z cenami transakcyjnymi. Różnice sięgają nawet 10%. Stosowane są różne rabaty, oferty mieszkań wyposażonych w sprzęt gospodarczy, proponowane są dogodne warunki zapłaty itp. Także właściciele mieszkań na rynku wtórnym, analizując sytuację na rynku mieszkaniowym, odstępują od swoich często wygórowanych wyobrażeń o wartości oferowanych lokali.

Oferta nieruchomości mieszkaniowych jest bardzo zróżnicowana. Można wybrać droższe lokale o atrakcyjnych lokalizacjach – do dyspozycji są mieszkania luksusowe w nowoczesnych apartamentowcach, ale także lokale w osiedlach o skromniejszym standardzie i bardziej umiarkowanych cenach (co nie oznacza niskich).

Sytuacja na rynku kredytowym przy równoczesnej słabnącej kondycji finansowej potencjalnych kredytobiorców spowodowała dostrzegalne perturbacje na rynku inwestycyjno-budowlanym. Statystyka ostatnich miesięcy wskazuje na niebezpieczny spadek aktywności tego sektora (tylko w czerwcu i lipcu produkcja budowlana zmniejszyła się o kilkanaście procent). Pojawiają się liczne bankructwa firm budowlanych, zwłaszcza o słabszym zapleczu kapitałowym.

Objawy kryzysu w branży budowlanej potęguje zahamowanie napływu inwestorów zagranicznych nękanych postępującą recesją oraz duże ograniczenia wsparcia polskiej gospodarki środkami unijnymi (dzięki którym współfinansowano duże inwestycje infrastrukturalne) i wreszcie ograniczenie inwestycji finansowanych z budżetu centralnego i budżetów administracji terenowej.

Eksperci obawiają się, że na skutek kryzysu w branży budowlanej i upadku nawet renomowanych firm, nastąpi wytracenie potencjału technicznego i intelektualnego, którego restytucja może okazać się trudna po pojawieniu się lepszej koniunktury.