O konieczności rewitalizacji osiedli wielkopłytowych mówi się w Polsce od dawna. Powszechnie wiadomo, że jest to budownictwo „technicznie nieudane” i równie powszechnie nielubiane. O technicznych mankamentach wiadomo wszystko, ale wiadomo też, że technologię wielkopłytową wprowadzono u nas w końcu lat 60-tych, a całkowicie zrezygnowano na początku lat 90-tych. W tym czasie wybudowano około 5 mln mieszkań wielorodzinnych, z tego 60-70% metodą wielkopłytową. W znacznej części tych budynków wystąpiły wady np. niedocieplenie przegród na skutek złej izolacji termicznej, postępująca korozja złączy wykonanych niechlujnie i z nieodpowiedniej stali.

 

 

Zła jakość ówcześnie stosowanych materiałów i źle rozumiane oszczędności sprawiły, że dogrzewanie niedocieplonych pomieszczeń jest energochłonne i kosztowne (zresztą w owych czasach inne były wymagania izolacyjności cieplnej przegród budowlanych). Sytuację poprawiła nieco tzw. akcja termomodernizacji, ale objęto nią tylko niewielką liczbę budynków. Poważne niebezpieczeństwo kryją nieodpowiednio zabezpieczone przed korozją złącza elementów wielkopłytowych, co powoduje, że nierzadko złącza nie trzymają. Eksperci budowlani przekonują, że budynkom na razie nie zagraża katastrofa, ale widoczne są odkształcenia elementów i pękanie ścian. Naprawa złączy jest praktycznie niemożliwa bez kucia betonów w zamieszkałych domach.

Budynki wykonane w technologii wielkopłytowej powstawały w okresie drastycznego braku mieszkań i jeszcze bardziej drastycznego oszczędzania materiałów budowlanych, robocizny i środków finansowych. Stąd budownictwo architektonicznie uproszczono (bez balkonów, bez dźwigów osobowych, a nawet ograniczano zadaszenia przy wejściach na klatki schodowe). Chodziło o jak najdalej idące uproszczenie kształtów oraz zmniejszenie zróżnicowania i liczby (rodzajów) elementów. Oszczędzano także na jakości i kolorystyce elewacji. Powstawały szare, jednakowe blokowiska, które są powszechne w krajobrazie większości polskich miast.

Oszczędzając materiały lekceważono wartość terenów budowlanych, które należały do państwa i praktycznie nic nie kosztowały. Stąd początkowo upowszechniała się „rzadka” zabudowa, dużo niezagospodarowanych powierzchni, często pojedyncze bloki bez osiedlowej infrastruktury. Ta niefrasobliwość, wbrew pozorom, może okazać się zbawienna dla rewitalizacji budownictwa wielkopłytowego, ale o tym później.

Ten dość ponury obraz budownictwa wielkopłytowego jest powszechny, bo w szczytowym okresie inwestycji mieszkaniowych budowano rocznie blisko 300 tys. mieszkań (w różnych technologiach, ale w budownictwie wielorodzinnym przeważała technologia wielkopłytowa). Dla realizacji tego celu uruchomiono 200 fabryk domów (obecnie już zlikwidowanych), które dostarczały elementy wielkopłytowe umożliwiające szybki montaż. Według aktualnych szacunków w blokowiskach wielkopłytowych mieszka obecnie nawet 12 mln osób, a więc problem rewitalizacji tego zasobu jest ogromny. Na domiar złego budynki wielkopłytowe liczą już kilkadziesiąt lat i aby utrzymać je „przy życiu” wymagają kosztownych remontów. Powstaje więc dylemat: modernizować, remontować, rewitalizować, a może burzyć.

Rewitalizacja budownictwa wielkopłytowego to problem nie wyłącznie polski. Osiedla wielkopłytowe, wprawdzie staranniej budowane, „psuły” krajobraz licznych miast Francji, Niemiec, Holandii, Szwecji. Wszystkie te kraje mają już jednak rewitalizację wielkiej płyty poza sobą z kilku podstawowych powodów: osiedla wielkopłytowe zasiedlali w ogromnej większości lokatorzy w opcji „na wynajem”, co umożliwiło przenoszenie ich do mieszkań zastępczych, bądź do gotowych domów, których w tych krajach nie brakowało. Łatwiej można było tam zapewnić finansowanie rewitalizacji przez właścicieli domów z wielkiej płyty. Zrewitalizowane osiedla przedstawiały dużo większą wartość i łatwo było unowocześnione mieszkania skomercjalizować na atrakcyjniejszych warunkach lub wynajmować z odpowiednio wyższym niż poprzednio czynszem.

W przypadku Polski największą trudność przedstawia sfinansowanie rewitalizacji. Mieszkania w osiedlach wielkopłytowych albo są własnością spółdzielni mieszkaniowych, albo stanowią własność mieszkańców, którzy lokale wykupili. W obu przypadkach trudno liczyć na chęć sfinansowania rewitalizacji, a mało prawdopodobne aby tą akcją zainteresowane były banki, władze komunalne czy też budżet państwa. Pozostaje ewentualność wydzielenia na rewitalizację środków unijnych (na razie takich pozycji brak), bądź (co wydaje się bardziej realne) zainteresowanie rewitalizacją developerów branży mieszkaniowej. W tym miejscu chciałbym powrócić do zasygnalizowanej uprzednio możliwości skorzystania z rozrzutności w gospodarowaniu terenami budowlanymi w okresie wznoszenia osiedli wielkopłytowych. Aktualni właściciele niewykorzystanych działek mogliby odsprzedać developerom po promocyjnych cenach wolne tereny, realizując nieoczekiwane zyski, a developerzy mieliby możliwość wznosić budynki mieszkalne na sprzedaż lub wynajem korzystając z niskich cen działek budowlanych. Koncepcja ta wydaje się atrakcyjna w świetle aktualnej sytuacji na rynku gruntów budowlanych. Według szacunków ekspertów rośnie popyt na grunty inwestycyjne spełniające wymagania developerów, a więc z uregulowanym statusem własnościowym i położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Działek spełniających te wymagania jest coraz mniej, a popyt na nie jest ogromny. Jak szacuje Colliers wartość transakcji na rynku gruntów budowlanych mogłaby osiągnąć w 2014 r. zawrotną wartość 1,8 mld zł. W sytuacji niedoboru terenów budowlanych ceny ich rosną, zwłaszcza w dużych miastach i przykładowo osiągają w Warszawie blisko 750 zł za m², w Krakowie 450 zł za m², w Poznaniu około 430 zł za m² i we Wrocławiu około 380 zł za m². Przy tak wygórowanych cenach niezabudowane tereny wokół osiedli wielkopłytowych mogą naprawdę zainteresować zarówno sprzedających, jak też developerów. Dodatkowe możliwości to podwyższanie niskich budynków (chociaż do tego tematu należy podchodzić ostrożnie) i pozyskiwanie tą drogą powierzchni mieszkalnych na sprzedaż lub wynajem.


Wymienione wyżej negatywne uwarunkowania sprawiają, że nikt dotychczas nie zainteresował się rewitalizacją osiedli wielkopłytowych, choćby na etapie projektowania. Z wielkim zadowoleniem należy powitać inicjatywę zespołu projektantów Politechniki Krakowskiej, który podjął się zaprojektowania rewitalizacji jednego z krakowskich osiedli wielkopłytowych – Ruczaj Zaborze – złożonego z 14 budynków. Trudno w tym miejscu mówić o szczegółach, przy czym inicjatorom chodzi przede wszystkim o wymierną poprawę jakości życia mieszkańców.

Parkingi ukryje się pod ziemią, a w ich miejscu stworzy się skwerki i place zabaw dla dzieci. Zmienione będą bryły budynków, dobudowane balkony, loggie, powstaną różne warianty łączenia mieszkań, unowocześni się i zróżnicuje elewacje pod względem architektonicznym i kolorystycznym. Budynki będą ocieplone poprzez powszechną termomodernizację. Jednym z czołowych wyzwań dla projektantów jest zapewnienie różnorodności. Chodzi o to, aby skończyć ze zmorą jednakowych bloków, a przede wszystkim poprawić ich funkcjonalność. Krakowscy projektanci przystępując do pilotażowego programu posłużyli się badaniami ankietowymi skierowanymi do mieszkańców przewidywanego do rewitalizacji osiedla. Wyniki tej ankiety wskazały najważniejsze mankamenty i uciążliwości i zasugerowały projektantom kierunki działań.

Trudno przewidzieć, czy krakowska inicjatywa znajdzie poparcie finansowe oraz logistyczno-organizacyjne. Bez wątpienia jednak zapoczątkuje dyskusję, jak rozwiązać palący problem zmierzających ku upadkowi kilkudziesięcioletnich wielkopłytowych blokowisk, których żywot jest poważnie zagrożony. Jest to nie tylko problem finansowy, techniczny i estetyczny, ale sprawa zamieszkania wielu milionów osób.