Rozliczanie robót budowlanych to trudna sztuka, nie tylko z uwagi na brak obowiązujących w tej dziedzinie przepisów, ale również z uwagi na często bardzo rozbieżne oczekiwania inwestora i wykonawcy oraz niestarannie sporządzane dokumentacje projektowe i umowy. Oczekiwania te związane są nie tylko z przedmiotem zamówienia, jakim jest robota budowlana, ale również z jej rozliczeniem. Oczywistym faktem jest to, że zawsze zamawiający chce zapłacić jak najmniej, zaś wykonawca, jeżeli jest to tylko możliwe, zamienia się w farmera i nic tylko by doił, doił i doił...
Zapomnijmy na chwilkę o zamówieniach publicznych, gdzie istniejące przepisy jeszcze bardziej skomplikowałyby dzisiejszy temat i przeanalizujmy sprawę, którą zajmowałem się w ostatnim miesiącu. Przedmiot zamówienia dotyczył wymiany posadzek (płytki, posadzki żywiczne etc.) w dużym budynku o przeznaczeniu przemysłowym - powierzchnia wykonywanych robót to kilka tysięcy metrów kwadratowych. Inwestor przeprowadził postępowanie przetargowe bez stosowania zamówień publicznych na podstawie kodeksu cywilnego. Zebrane oferty jak zwykle charakteryzowały się dość sporym "rozrzutem" cen, a Zamawiający wybrał ofertę najtańszą, opiewającą na ok. 2,5 mln złotych. Co ważne, w umowie przyjęto rozliczenie ryczałtowe, a załącznikiem do umowy oraz podstawą do złożenia oferty była dokładnie opracowana dokumentacja projektowa. Owa dokumentacja (opracowana na podstawie innej dokumentacji budynku - z lat 80. zeszłego wieku) przewidywała jedynie wymianę wierzchnich warstw posadzkowych oraz drobne naprawy podłoży.
Po podpisaniu umowy i rozpoczęciu prac budowlanych (tj. - zdjęciu istniejących warstw posadzkowych) o zgrozo okazało się, że istniejące podłoża są nie tylko bardzo słabe, tak że ich pozostawienie mija się z celem remontu, ale również były w latach 80. wykonane niezgodnie z dokumentacją i nie będą w stanie przenieść koniecznych obciążeń. Zamawiający po konsultacjach z nadzorem inwestorskim i projektantami zrozumiał konieczność wymiany całych podłoży oraz zlecił wprowadzenie stosownych zmian do projektu polegających na całkowitym zerwaniu wszystkich warstw posadzkowych do stropów i wykonanie ich od nowa. Ponadto zamawiający w oczekiwaniu na ostateczny projekt uwzględniający wszelkie zmiany, nie dość że nie przerwał robót, a nawet wpisem do dziennika budowy nakazał wykonawcy zerwanie wszystkich istniejących warstw posadzkowych.
"Gdzie się człowiek śpieszy, tam się diabeł cieszy", a w naszym przypadku pośpiech inwestora jak się później okazało na pewno ucieszył wykonawcę. Pośpiech inwestora wynikał w tym przypadku z podpisanej już umowy z kolejnym najemcą budynku, w której za opóźnienie przekazania powierzchni do użytkowania przewidziane były dosyć wysokie kary umowne. Wracając do tematu, projektanci opracowali projekt nowych warstw podposadzkowych i roboty z wielkim impetem były kontynuowane, bo przecież trzeba zdążyć na czas. Wykonawca, posiadający jak się potem okazało spore doświadczenie w "dojeniu", na początku po cichutku, ale stanowczo dawał do zrozumienia, że za takie zmiany będzie musiał doliczyć "jakąś" kwotę do końcowego rozliczenia. Inwestor zaś, mając na uwadze, że "coś tam" będzie musiał dopłacić - na początku dla zasady zasłaniał się rozliczeniem ryczałtowym, ale mając na uwadze konieczność pilnego prowadzenia prac i niemożność ich przerwania, na oficjalnych spotkaniach nie ukrywał, że przewidział taką możliwość i zabezpieczył środki (przecież wybrał ofertę "najkorzystniejszą" – tfu, przejęzyczyłem się "najtańszą" i miał spory zapas w stosunku do budżetu pierwotnie przeznaczonego na inwestycję).
Na tym etapie inwestycji, gdy już kończono wykonywać nowe warstwy oraz realizowano ostatni etap - tj. zasadnicze zamówienie polegające na wykonywaniu właściwych posadzek, zostałem poproszony przez inwestora o pomoc. Powyżej użyte słowo "poproszony" nie jest najwłaściwsze - bardziej brzmiało to jak "Olo ratuj" z Kingsajz.
Jak się bowiem okazało, wykonawca złożył zamawiającemu kosztorys na "roboty nie objęte umową" opiewający na prawie 1,5 mln zł - notabene roboty te były już praktycznie wykonane. Biorąc pod uwagę wartość umowy opiewającej, jak już wspominałem na kwotę ok. 2,5 mln zł, była to astronomiczna kwota.
Jak zwykle w takim przypadku, zupełnie nie znając tematu musiałem rozpocząć swojego rodzaju śledztwo, w trakcie którego dowiedziałem się o wszystkim co opisałem powyżej, ale również o tym, że do oferty załącznikiem był jedynie harmonogram robót z bardzo ogólnym zbiorczym zestawieniem kosztów, a w umowie nie było nawet pół zdania na temat ewentualnego sposobu rozliczenia robót, które nie były w niej przewidziane. Zapytany o to zamawiający stwierdził, że przecież był ryczałt, a on wszystkiego przewidzieć nie może.
Przeciwnie - moim zdaniem można i w całym postępowaniu zamawiającego było wiele nieprawidłowości, za które prawdopodobnie (sprawa w toku) będzie musiał słono zapłacić. A i na wykonawcę trafił takiego, co zna się na rzeczy, bo niezwłocznie po przedstawieniu kosztorysu na "roboty wykonane poza umową zgodnie ze zleceniem zawartym w dzienniku budowy" zażądał od zamawiającego wystawienia na piśmie gwarancji zapłaty za powyższe roboty - pod rygorem wstrzymania robót do czasu ustalenia zasad i wysokości płatności. Wykonawca, jak mniemam, dokładnie wiedział, że zamawiający ma "nóż na gardle", gdyż jest związany umową przyszłego wynajmu oraz nie zdziwiłbym się gdyby "prawdopodobnie" znał budżet zamawiającego, który notabene wynosił właśnie owe 4,0 mln zł.
Na pierwsze pytanie zadane przez zamawiającego uchyliłem się od odpowiedzi, gdyż pomimo iż współpracuję z sądownictwem powszechnym, nie mogę wchodzić w jego uprawnienia i obowiązki. Inwestor koniecznie chciał się dowiedzieć, czy dokonana przez niego zmiana zakresu robót i dokumentacji projektowej "mieści się" w rozliczeniu ryczałtowym. Wszak obejmuje ono wszystkie koszty, które musi ponieść wykonawca w celu realizacji zamówienia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Ten zakres tym razem był jednak wyraźnie przewidziany i jednoznacznie określony w dokumentacji projektowej, a zamawiający dokonał jej znaczącej zmiany i zobowiązał wykonawcę wpisem do dziennika budowy do jej realizacji. Tę kwestię ma wyjaśnić zamawiającemu zatrudniona kancelaria prawna, a mnie poproszono o weryfikację złożonego kosztorysu oraz wydanie opinii na temat przyjętych cen.
Już wstępna weryfikacja wykazała wiele nadużyć i, nie boję się tego powiedzieć, ewidentnych „naciągnięć” kosztorysu. Po wykreśleniu pozycji, które w sposób ewidentny się „nie należą” - na przykład wyniesienia gruzu (wg KNR 4-01 0106) oraz przyjęciu prawidłowych podstaw wyceny do zastosowanych technologii, wycena przedmiotowych robót, które nie były ujęte w umowie spadła o kilkaset tysięcy do kwoty ok. 700 tys. zł. Moim zdaniem wycena ta była cały czas zdecydowanie zawyżona w stosunku do cen rynkowych, jednak dalsza weryfikacja wymagała negocjacji.
Niestety, z uwagi na fakt, że w umowie nie przewidziano żadnych założeń wyjściowych do kosztorysowania dla robót nie ujętych w dokumentacji projektowej stanowiącej opis przedmiotu zamówienia, wykonawca skalkulował swoją wycenę na podstawie średnich stawek i narzutów wg cennika Sekocenbud dla m.st. Warszawy. Nie muszę kosztorysantom mówić, że stawka netto (bez narzutów) na poziomie 20 zł/r-g przy zastosowaniu nakładów określonych w KNR generowała bardzo wysokie ceny jednostkowe. Negocjacje z wykonawcą mające na celu ustalenie założeń wyjściowych do kosztorysowania, a w tym stawki robocizny i narzutów na poziomie uzyskiwanym w postępowaniach przetargowych spełzły na niczym - z góry były przegrane. Wykonawca posiadał bowiem pełną wiedzę o podobnych sprawach sądowych i wiedział, że powołanie się na ceny średnie Sekocenbud w sytuacjach spornych praktycznie w każdym przypadku jest akceptowane przez Sąd.
Tak więc, zamawiający z uwagi na własne zaniedbania otrzymał co prawda warstwy wykończeniowe posadzek (płytki, posadzki żywiczne, etc.) w cenach rynkowych lub nawet bardziej atrakcyjnych, jednak za wymianę podłoży już zdecydowanie przepłacił, a dokładniej mówiąc - nie wiadomo ile jeszcze przepłaci, bo sprawa najprawdopodobniej skończy się w sądzie, gdyż strony jak na razie nie doszły do końcowego porozumienia. Wykonawca, gdy zapoznał się z weryfikacją swoich roszczeń, z którą notabene nie mógł się nie zgodzić, przedstawił kolejną kalkulację - tym razem wg mnie już zdecydowanie wkraczającą w zakres rozliczenia ryczałtowego.
To tylko jedna ze spraw, w których brałem udział od początku tego roku. Wiele z nich ma jeden mianownik wspólny - tj. rozliczenie ryczałtowe, nierzetelna dokumentacja oraz bardzo lakoniczna i krótkowzroczna umowa. Co do rozliczenia ryczałtowego, to jest ono moim zdaniem zdecydowanie za często stosowane przez zamawiających, a w połączeniu z zapisami kodeksu cywilnego oraz w przypadku zamówień publicznych postanowień ustawy Pzp, powoduje istotne problemy przy rozliczeniu robót budowlanych, a w szczególności robót remontowych. Jeszcze przed weryfikacją opisywanego kosztorysu rozmawiałem z projektantem na temat, czy faktycznie nie dało się już na etapie projektowania przewidzieć konieczności wymiany podłoży pod posadzkami - pewnie podobne pytanie będzie zadawał i Sąd, ale otrzymałem zapewnienie że odkrywki w tamtym czasie nie były możliwe z uwagi na czynny zakład produkcyjny i nie wyraził na nie zgody ani wynajmujący, ani inwestor. A szkoda, bo jak widać opieranie się jedynie na dokumentacji z lat 80. zeszłego wieku i zakładanie, że w tamtych czasach wszystko było wykonane zgodnie z tą dokumentacją, było pójściem na skróty.
Przysłowiowym "gwoździem" dla zamawiającego była jednak treść umowy, a dokładnie mówiąc - to, czego w umowie nie przewidziano. Jak to podkreśla jedna z moich ulubionych Pań mecenas, z którą bardzo dobrze mi się współpracuje - umowę tak naprawdę pisze się na przysłowiową oczywiście "wojnę" z wykonawcą, a nie na sytuacje, gdy wszystko jest w porządku, bo wtedy umowy praktycznie się nie czyta. Gdyby do umowy wprowadzone zostały zapisy dotyczące zasad rozliczania ewentualnych robót nie będących jej przedmiotem, strony spokojnie doszłyby do porozumienia, a całe rozliczenie mogłoby odbyć się po cenach rynkowych.
Zamawiający wybierając rozliczenie ryczałtowe często z premedytacją "wyrzucają" z umów wszelkie postanowienia dotyczące ewentualnych dodatkowych płatności należnych wykonawcy i zasad ich rozliczania, tak by nie "prowokować" ewentualnych roszczeń. Podobnie wykonawcy, zmuszeni do bardzo ostrej rywalizacji „na cenę” podczas postępowań przetargowych, często już na etapie składania ofert kalkulują i przewidują wykonywanie robót poza umową.
Da się jednak inaczej. Inny przypadek – roboty budowlane polegające na remoncie elewacji kompleksu budynków, gdzie postanowiono zbić wszystkie tynki zewnętrzne i odtworzyć je w technologii tradycyjnej wykonywanej w latach 50. ubiegłego wieku (zwykły tynk cementowo-wapienny). W trakcie wykonywania prac okazało się, że tynki są tak mocne, że ich zbijanie prowadzi do dużych uszkodzeń zewnętrznej warstwy cegły. Wykonawca, po przeprowadzeniu stosownych badań tynków istniejących, zaproponował zamawiającemu technologię zamienną polegającą na wykonaniu systemowych tynków renowacyjnych. Rozwiązanie było przez wszystkie strony akceptowane, jednak pozostała kwestia kosztów. Wykonawca zaproponował wykonanie tynków renowacyjnych w tej samej cenie - notabene określonej rozliczeniem ryczałtowym. Z uwagi na fakt, że w umowie w sposób jasny przewidziano możliwość i zasady rozliczenia robót zamiennych, czystą formalnością było sporządzenie odpowiednich kosztorysów i potwierdzenie, że taka zmiana jest nie tylko z uwagi na aspekty technologiczne, ale również i finansowe korzystna dla obu stron.
Czy można zatem unikać sporów przy rozliczeniach końcowych? Oczywiście nie zawsze, ale kluczowa jak zwykle będzie w takich sytuacjach przede wszystkim umowa, a dokładnie jej postanowienia. Duże znaczenie ma również samo postępowanie wyłaniające wykonawcę robót budowlanych i dokumenty, które posiada zamawiający, oraz, co jest oczywiste, przyjęty sposób rozliczenia. Każdorazowo jednak konieczne jest stosowanie odpowiednich wzorców bez ich jednostronnego przerabiania oraz znajomość praktyczna zagadnień związanych nie tylko z rozliczaniem robót (a w szczególności ich kosztorysowaniem), ale również posiadanie wiedzy na temat cen rynkowych i sposobie w jaki można je zagwarantować - tak by realizacja robót budowlanych była opłacalna dla każdej ze stron.