Dodatki, jak to łatwo powiedzieć

Większość inwestycji budowlanych, w których występują roboty obejmujące swoim zakresem nie tylko prace budowlane, ale i instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, teletechniczne itp., wymaga od firm stricte budowlanych posiłkowania się usługami firm zewnętrznych. Również prace specjalistyczne, nietypowe (np. sztukatorskie, kamieniarskie) sprawiają, że niezbędnym jest skorzystanie z pomocy rzemieślników będących ekspertami w danej profesji. Jest to całkiem naturalny od lat stosowany sposób realizacji inwestycji budowlanych. Firma będąca głównym wykonawcą robót, zawierająca umowę z inwestorem i korzystająca z usług podwykonawców pełni rolę tzw. generalnego wykonawcy. Jej podstawowym zadaniem jest koordynacja całego zakresu prac objętych projektem. Czuwa więc nad terminowym i należytym wykonaniem wszystkich robót realizowanych przez podwykonawców, bezpośrednio odpowiadając przed inwestorem za wywiązanie się z warunków umowy o roboty budowlane. Bierze zatem na swoje barki bardzo dużą odpowiedzialność zarówno za siebie, jak i za swoich podwykonawców. Za swoją wiedzę techniczną, umiejętność organizowania i koordynowania prac, a także doświadczenie we współpracy z podwykonawcami, generalny wykonawca, co wydawałby się kwestią oczywistą, chciałby też otrzymać wynagrodzenie.

A jak to wygląda w praktyce?
Ponieważ w chwili obecnej brak prawnie określonych zasad stosowania wynagrodzenia dla generalnego wykonawcy, więc to, czy otrzyma on dodatkowe wynagrodzenie, zależy tylko i wyłącznie od inwestora i umowy z nim zawartej. Mamy w tym miejscu dwie sytuacje. Pierwsza, w której inwestor nie chce słyszeć o jakichkolwiek dodatkach, i druga gdy za tę funkcję zapłaci. W pierwszym przypadku nie zmienia się wartość kosztorysowa inwestycji, a generalny wykonawca "szuka" w tym momencie zapłaty u podwykonawcy. Podwykonawca może jednak nie zgodzić się na takie rozwiązanie i zrezygnować z podpisania umowy i wykonywania prac (generalny wykonawca musi znaleźć nowego podwykonawcę, co przy określonych harmonogramach prac grozi niedotrzymaniem terminów i karami finansowymi). To może mniejszy dodatek? Tylko jak go określić i ile w końcu może on wynosić? Standardowo na rynku wykonawczym można obecnie spotkać się z 5-10 procentowym dodatkiem od wartości prac podwykonawcy. Z tym, że nie możemy w tym miejscu mówić o dodatku (przecież wartość kosztorysowa się nie zmienia), a jedynie o uszczupleniu dochodu podwykonawcy. Czy to dużo, czy mało, i za co „płaci” podwykonawca? Przede wszystkim – za zlecenie mu pracy, mniejszą odpowiedzialność, za korzystanie z zaplecza techniczno-gospodarczego, brak konieczności budowy i rozbiórki tymczasowych ogrodzeń, dróg, za których organizację odpowiada i płaci generalny wykonawca. Na podstawie powyższego podwykonawca musi sobie skalkulować, czy mu się to opłaca, czy też nie. Nasuwa się kolejne pytanie: skąd podwykonawca bierze owe 5-10%? Częściowo z zysku, a częściowo... dopowiedzmy sobie sami.

A gdy inwestor zgodzi się na dodatkową zapłatę dla generalnego wykonawcy (co zwiększy automatycznie koszt inwestycji), to na jaki przychód może liczyć ten ostatni? Różnie to bywa; dużo zależy od tego jak dobrze GW jest w stanie "udowodnić" inwestorowi, słuszność - konieczność - ważność owego dodatku. Stąd też firmy pełniące funkcję generalnego wykonawcy poszukują "podkładek" z dodatkami, które można by przedstawić inwestorowi, tak aby ten z czystym sumieniem mógł go zaakceptować. Znalezienie publikacji o stosowanych dodatkach z tytułu pełnienia funkcji generalnego wykonawcy nie jest takie proste. Jedynym wydawnictwem, w którym można obecnie znaleźć bieżące informacje o stosowanych dodatkach jest Biuletyn Cenowy Budownictwa wydawany przez poznański ORGBUD. Według informacji w nim zawartych średni dodatek wynosi około 3% (minimalny ok. 1%, a maksymalny ok. 7%).
A jak to wyglądało kiedyś? W Monitorze Polskim Nr 7 z 1970 r. pod poz. 66 znajdziemy Zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych w sprawie ogólnych warunków umów o realizację inwestycji i o wykonanie remontów budowlanych. W nim Załącznik nr 3, według którego generalnemu wykonawcy przysługuje (z tytułu pełnienia funkcji koordynatora i ponoszonej odpowiedzialności za całość robót objętych umową) dodatek w wysokości 1% wartości wynagrodzenia generalnego wykonawcy, ustalonego w umowie.
W zarządzeniu tym znajdziemy również informację o innych dodatkach.
Dodatek za pełnienie funkcji nadzoru inwestorskiego:

A także dodatek z tytułu pełnienia funkcji generalnego realizatora inwestycji:

Mamy też dodatek z tytułu dostarczania projektów i kosztorysów dla obiektu częściami uzgodnionymi w umowie - 1,5% wartości kosztorysowej obiektu lub robót poza obiektami (w razie prowadzenia robót na podstawie projektów i kosztorysów dostarczanych częściami dla obiektów o cyklu realizacji do 18 miesięcy).
Niestety (stety) zarządzenie pochodzi z 11 lutego 1970 r. i już dawno nie obowiązuje...

Sprawdźmy, jaki wpływ na wartość obiektu ma zastosowanie dodatku 1% dla całego obiektu oraz 10% dla elementów robót w obiekcie.

Za pierwszy przypadek posłuży nam budynek 50-rodzinny, o powierzchni 3.050 m².

Wartość kosztorysowa obiektu przy 1% dodatku z tytułu pełnienia funkcji GW wynosi 8.282.000 zł.
Wartość kosztorysowa obiektu przy 10% dodatku z tytułu pełnienia funkcji GW przy robotach instalacyjnych wynosi 8.335.000 zł, co daje 1,6% w stosunku do wartości obliczonej przy 1% dla całego obiektu.

Drugi przykład - sala gimnastyczna, o powierzchni 1000 m².

Wartość kosztorysowa obiektu przy 1% dodatku z tytułu pełnienia funkcji GW wynosi 2.777.500 zł.
Wartość kosztorysowa obiektu przy 10% dodatku z tytułu pełnienia funkcji GW przy robotach instalacyjnych wynosi 2.840.750 zł, co daje 3,3% w stosunku do wartości obliczonej przy 1% dla całego obiektu.

Widzimy tu pełną zależność pomiędzy udziałem procentowym elementów, dla których stosujemy dodatek, w stosunku do całkowitego kosztu obiektu. Każde 10% udziału, to 1% zwiększenia wartości obiektu.

Pozostając przy dodatkach, które chcielibyśmy (moglibyśmy) jeszcze zastosować przy sporządzaniu kalkulacji kosztorysowej, – spotykam się z zapytaniami odnośnie dodatku z tytułu utrudnień przy pracach w czynnym zakładzie, w trudnych warunkach atmosferycznych, w godzinach nadliczbowych.
I tu podobnie, jak w przypadku dodatków z tytułu pełnienia funkcji generalnego wykonawcy, brak uregulowań prawnych. Dlatego na etapie kalkulacji powinniśmy przewidzieć ewentualne ich wystąpienie i ująć w nakładach lub wliczyć do ceny pozycji kosztorysowych.
Różnego typu dodatki jednak występowały w nieobowiązującym już Zarządzeniu MGPiB z dnia 7 grudnia 1988 r. w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót budowlanych (Dz.Urz. MGPiB Nr 3 z 1989, poz.10). Możemy w nim znaleźć dodatki za wykonywanie robót w warunkach szkodliwych dla zdrowia, uciążliwych i niebezpiecznych - od 15% do 25% stawki godzinowej, wynikającej z najniższego wynagrodzenia pracowników uspołecznionych zakładów pracy. Dodatki za wykonywanie robót w czynnych zakładach produkcyjnych, w których produkcja nie została przerwana - do 10% od nakładów rzeczowych robocizny w roboczogodzinach, pracy sprzętu i środków transportu w maszynogodzinach. Dodatek przy wykonywaniu prac wewnątrz użytkowanych pomieszczeń w czasie remontu w budynkach i budowlach - do 15% nakładów rzeczowych robocizny, pracy sprzętu i środków transportu. Dodatki za prace w godzinach nadliczbowych i nocnych lub w dniach ustawowo wolnych od pracy, które nalicza się do liczby godzin przepracowanych w tych warunkach. Wysokość tych dodatków podaje obowiązujący w danej jednostce system wynagradzania. Dodatki te mogą być uwzględniane, gdy prace w tych godzinach odbywają się na zlecenie zamawiającego.
W obecnej sytuacji prawnej dotyczącej kosztorysowania brak jakichkolwiek wytycznych odnośnie stosowania/ niestosowania dodatków do jednostkowych nakładów rzeczowych, cen jednostkowych, wartości kosztorysowej robót. Stąd tak ważne, by ewentualne dodatki (współczynniki zwiększające) zawczasu przewidzieć i umieścić je w postanowieniach / założeniach wyjściowych do kosztorysowania. Dotyczy to przede wszystkim robót budowlanych wykonywanych w warunkach odbiegających od przeciętnych, nieujętych w jednostkowych nakładach rzeczowych. Należy tym samym zwrócić szczególną uwagę na zapisy w umowach pomiędzy inwestorem-wykonawcą (wykonawcą-podwykonawcą). Umowy takie powinny zawierać nie tylko szczegółowy zakres praw, obowiązków wszystkich uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego, określać wartość i czas wykonania prac, ale również określać zasady postępowania przy możliwych do wystąpienia pracach dodatkowych, zamiennych, nieprzewidzianych w pierwotnej dokumentacji projektowej, stanowiącej podstawę sporządzenia kalkulacji kosztorysowej. Wiemy doskonale, że nawet super sporządzona umowa nie zapewni stuprocentowego końcowego sukcesu inwestycji, ale z pewnością do niego przybliży i ograniczy do minimum ilość ewentualnych konfliktów między uczestnikami procesu inwestycyjnego.
Wiemy też, że dobry generalny wykonawca, który sprawnie zarządza postępem prac i panuje znakomicie nad podwykonawcami, jest zawsze poszukiwany przez inwestorów. Dlaczego więc nie zapłacić dodatkowo za jego usługi. Jakość kosztuje…