Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

RICS pomaga zarządzać wielkimi projektami inwestycji publicznych (część II)

3. Ocena efektywności techniczno-ekonomicznej inwestycji publicznych

 

Wszystkie projekty publiczne są oceniane w kontekście strategii rozwoju każdego kraju; uczestniczą w tym potencjalni beneficjenci i wszyscy udziałowcy inwestycji związanych z głównym projektem.
Podstawą oceny są: - „studia możliwości”, opracowywane zgodnie z wytycznymi podręcznika Komisji Europejskiej pt. „Europe Aid Manual Project Cycle Management”, analizy ekonomicznej efektywności, LFM - „logiczna ocena struktury projektu”, oraz projekt inżynierii sfinansowania. Na takich podstawach udziałowcy podejmują decyzję, czy planowana inwestycja powinna być skierowana do sfinansowania, czy odrzucona.
Ostatnie lata przyniosły nowe podejście do analizy efektywności (w związku z koniecznością zrównoważenia rozwoju gospodarczego, zmniejszenia emisji gazów cieplarnianych i oszczędzania energii). Obecnie w USA i krajach rozwiniętej gospodarki rynkowej stosowana jest ocena efektywności kosztów w pełnym cyklu życia obiektu zwana metodą LCCA – „Life-cycle cost analysis” stawiająca nowe wyzwania rzeczoznawcom szacowania kosztów, polegające m.in. na oszacowaniu kosztów energii zużytej na budowę, remonty, likwidację i eksploatację obiektu budowlanego; nie należy tej analizy mylić z paszportem energetycznym obiektu budowlanego.
Przeprowadzenie rzetelnej analizy ekonomicznej projektu wynikające z wymienionych etapów powierzane jest w wielu krajach „zarządzającemu projektem”, który przyjmuje na siebie odpowiedzialność cywilno-prawną za terminowe zrealizowanie inwestycji i nieprzekroczenie kosztów. Umiejętność zarządzania fazami przygotowania projektu i jego realizacji wymaga wysokich kwalifikacji z zakresu zarządzania. RICS[1], jak wynika z tabeli podanej na wstępie artykułu (patrz - część I), zrzesza w tej specjalności 26 tys. rzeczoznawców, działających obecnie we wszystkich zakątkach świata.

 

 

4. Szacowanie kosztów robót budowlanych

 

Szacowanie kosztów robót budowlanych to ważna profesjonalna umiejętność w procesie zarządzania projektami budowlanymi. Celem szacowania kosztów jest dostarczenie rzetelnej oceny kosztów projektowanego zamierzenia inwestycyjnego organom państwa podejmującym decyzję o uruchomieniu finansowania.
Obecnie rządy wielu krajów wprowadzają obowiązek zlecania tych prac rzeczoznawcom zarządzającym projektem; odbywa się to w trybie przetargu.

 

4.1. Metody szacowania i standardy oceny danych do oszacowania kosztów stosowane w budownictwie publicznym wymagają szczególnej staranności przy wyborze źródła danych, które zostaną użyte do oszacowania kosztów.
Wyróżniamy następujące metody szacowania:

 

4.1.1. Szczegółowa kosztorysowa ocena kosztu robót budowlanych wymaga określenia ilości i składników kosztów każdego elementu budowy. Jest to najlepsza i najbardziej godna zaufania forma wyceny, która może zostać przygotowana na dwa sposoby.
Pierwszy to obliczenie ilości roboczogodzin i maszynogodzin dla robót i operacji, jakie są planowane do wykonywania na budowie, a następnie ich zsumowanie dla całej budowy. Podobnie oblicza się ilości i koszt materiałów podstawowych i pomocniczych, koszt organizacji placu budowy, wynagrodzenia personelu nadzoru technicznego i inne opłaty zależne od cyklu budowy i warunków lokalizacji budowy.
Drugi polega na obliczeniu kosztu pozycji kosztorysowych, czyli wycenie kosztu elementu budowlanego w podziale na:

  • materiały,
  • pracę,
  • plac budowy,
  • wydatki ogólne,
  • zysk.

Wybór metody szacowania należy do właściciela – inwestora. Jest ona zależna od rodzaju budowli; w przypadku masowych robót inżynieryjnych stosowana jest pierwsza metoda, ponieważ podanie ilości robót masowych ułatwia wybór oferentów wg ich potencjalnych możliwości produkcyjnych i sprzętowych.

4.1.2. Przybliżona ocena kosztów robót budowlanych na podstawie wielkości kubatury projektowanego obiektu. Rzeczoznawca musi posiadać wiedzę techniczną dla oszacowania poszczególnych składników kosztów, to jest: materiałów, pracy ludzi i maszyn, kosztów urządzenia placu budowy oraz długości cyklu budowy wążącego na kosztach pracy personelu technicznego i administracyjnego budowy.
Przybliżona ocena kosztu jest stosowana tylko wtedy, kiedy inwestor chce uzyskać orientacyjny koszt w krótkim czasie. Podstawą są zebrane przez rzeczoznawcę informacje o kosztach 1 m3 zrealizowanych obiektów o analogicznych rozwiązaniach technicznych.

4.1.3. Inżynieryjna metoda szacowania kosztów obiektów unikalnych
Ta ostatnia metoda stosowana jest dla oszacowania kosztów obiektów unikalnych, o dotychczas nierealizowanych technologiach, wielkości i szczególnego miejsca posadowienia. Metoda ta składa się z dwóch faz: – oszacowania rodzajów i ilości robót oraz – wyceny kosztów ich wykonania.

 

Dla użycia każdej z tych metod podstawą może być tylko wiarygodna i właściwa terminowo informacja o kosztach przyjętych dla obliczeń. Szacujący koszty mają do dyspozycji 9 źródeł danych i przeprowadzający szacunek ma obowiązek jako pierwszą czynność podjąć decyzję o wyborze źródła danych. Stosuje się następującą ocenę wiarygodności danych:

Źródła informacji o cenach
Źródło Jakość źródła?
Zapisy księgowości zarządczej Pierwsza - najwyższa
Umowy Druga w kolejności
Oferty
Raporty o kosztach
Historyczna baza danych Trzecia w kolejności
Rzeczoznawca branżowy Czwarta w kolejności
Dane techniczne Piąta w kolejności
Inne informacje katalogowe Szósta w kolejności

 

Priorytet posiadają dane z księgowości zarządczej, ponieważ nie podlegają one jakiejkolwiek obróbce wtórnej. W dobrze zorganizowanej firmie budowlanej stanowią one podstawę dla opracowania oferty. Pierwszeństwo tego źródła wynika z faktu, że szacunek kosztu oparty na analizie rzeczywistych kosztów własnych jest wiarygodną podstawą dla oszacowania kosztów tu i teraz, a zatem i ceny ofertowej, która pokrywa koszty własne plus narzuty ogólne i zysk, a tym samym gwarantuje prawidłowy budżet inwestycji a i wycenę na poziomie cen rynkowych.
Dane i ceny drugiej kolejności są cenami zaczerpniętymi z innych źródeł; są danymi „okrojonymi”, ponieważ zostały obliczone, jako np. średnie statystyczne po odrzuceniu wielkości skrajnych, a tym samym nie mogą być kompatybilne z warunkami oferenta, który nie ma możliwości ustalenia, czy jego koszty własne mieszczą się w przedziale cen przyjętym do obliczeń.
Największe pole błędów zawierają szacunki oparte na pozostałych źródłach danych, ponieważ ich przyjęcie powoduje powielenie błędów powstałych w toku selekcji, uśredniania danych i agregacji, jakie zastosowali ich autorzy.

Rzeczoznawca szacujący koszty może korzystać również ze źródeł archiwalnych baz kosztowych. Taką umiejętność uzyskuje on jedynie poprzez doświadczenie i umiejętność postawienia kluczowych zapytań: w jaki sposób oceniać ich wartość. Rzeczoznawca szacujący koszty może poszukiwać nowych źródeł informacji, jak np. informatory publikowane przez prywatne korporacje, studia poziomu inflacji, oraz notowania giełdowe cen podstawowych składników kosztów szacowanego elementu robót. Wymienione źródła nie mogą być jednak wykorzystywane w przypadku braku możliwości uzyskania informacji o:

  • procedurach, wg których opracowano dane;
  • procedurach użytych przy zbieraniu danych;
  • sposobie postępowania w przypadku danych nieregularnych;
  • sposobie obliczenia indeksów zmian danych.

 

4.2. Rutynowa normalizacja baz danych
Celem procesu normalizacyjnego jest doprowadzenie danych do porównywalności dla uzyskania:

  • oceny zmiany poziomu cen wyrażonych w tym samym pieniądzu,
  • oceny sprawności organizacyjnej przedsiębiorstwa,
  • pomiaru rzeczywistej obniżki kosztów w okresie, od którego prowadzimy ewidencję kosztów.

     

4.3. Kwalifikacje Rzeczoznawcy szacowania kosztów
Rzeczoznawca powinien posiadać:

  • gruntowną umiejętność czytania rysunków,
  • wiedzę z zakresu techniki budownictwa, materiałów budowlanych i panujących zwyczajów na rynku,
  • bank informacji własnych zebranych i uzyskanych w czasie pracy na budowie,
  • zrozumienie dobrej metody przygotowywania wyceny,
  • systematyczny i uporządkowany umysł,
  • zdolność do rzetelnych i dokładnych obliczeń,
  • zdolność do zebrania i krytycznego sklasyfikowania informacji i danych.

     

Czy rzeczoznawcy „zarządzania projektami” i „rzeczoznawcy szacowania kosztów” zrzeszeni w RICS stanowią wyzwanie dla krajowej kadry rzeczoznawców na rynku usług dla budownictwa, dowiemy się zapewne, kiedy dojdzie do rzeczywistej konfrontacji przy realizacji unikalnych i ekstremalnie trudnych budów na terenie Polski. Po wejściu Polski do strefy euro można oczekiwać konkurencji ze strony wysoko specjalizowanych i posiadających własne know-how, zorganizowanych w spółki firm konsultingowych z dziedziny szacowania kosztów, opierających swoją działalność na rzeczoznawcach RICS.

 

 

 

 

[1] RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors – Królewskie Stowarzyszenie Dyplomowanych Rzeczoznawców