Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Program Mieszkanie plus szansą na przetrwanie czy kolejne rozczarowanie?

Środowisko budowlane z zadowoleniem, a nawet z entuzjazmem przyjęło hasło wyborcze: „Program Mieszkanie plus” zapowiadające budowę setek tysięcy, a nawet milionów mieszkań na wynajem.
Zadowolenie to wynikało z faktów, że:

  1. program ten zapełni lukę, jaka powstała po 20% spadku zapotrzebowania na roboty budowlane w komercyjnej budowie mieszkań,
  2. zmniejszeniu, a nawet wycofaniu się Państwa z pomocy młodym małżeństwom w zakresie własnego mieszkania,
  3. mieszkanie czynszowe będzie dostępne dla robotników, w tym Ukraińców, którzy budują mieszkania.

 

Po upływie roku od ogłoszenia hasła i po zapoznaniu się w III kw. 2016 roku z założeniami tego programu, w którym brak jest podstawowych informacji:

- ile mieszkań czynszowych będzie wybudowane do roku 2030,

- ile mieszkań czynszowych rocznie będzie budowane,

- źródeł finansowania budowy mieszkań czynszowych,

entuzjazm opadł, a nadzieje na tanie mieszkanie czynszowe zmalały niemal do zera.

Analizując profesjonalnie treść programu, można zauważyć analogię do haseł głoszonych w poprzednim ustroju – ogólnych, nie zawierających treści.
Wiadomym jest, że każda partia polityczna obiecuje więcej niż ma, jednak program mieszkanie plus musi być zrealizowany, gdyż alternatywą jest emigracja młodych, zdrowych, kreatywnych Polaków i wyludnienie kraju oraz załamanie rynku budowlanego w Polsce.

 

Głoszone przez polityków programy w większości są hasłami, bez treści merytorycznej. Program Mieszkanie plus jest przedsięwzięciem skomplikowanym technicznie, a przez to wymagającym wiedzy fachowej. Z treści płynących z „ust władzy” oraz mediów narodowych wynika, że:

- będzie to tanie budownictwo,

- najemca uzyska prawo wykupu zajmowanego mieszkania po 20-30 latach najmu za oszczędności zgromadzone na książeczce mieszkaniowej (ca 72 tys. zł na mieszkanie 50 m² pu. po 30 latach oszczędzania),

- do realizacji programu włączone będą gminy i spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe oraz indywidualni inwestorzy (budujący dla siebie),

- mieszkania czynszowe będą dostępne „dla wszystkich Polaków”,

- budownictwo czynszowe spowoduje korzystne zmiany na rynku wynajmu komercyjnego.
 

 

Określono koszt budowy 1 m² pu. mieszkania czynszowego na 2.500 – 3.500 zł. Wartość ta nie ma żadnego uzasadnienia merytorycznego, wiadomo jedynie, że będzie tanio, bo mieszkania czynszowe będą budowane na gruntach państwowych. W wyniku wstępnej inwentaryzacji gruntów państwowych wiadomo jest, że:

  1. gruntów takich nie ma w aglomeracjach z zapotrzebowaniem na rynku pracy (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań, Lublin, Białystok),
  2. grunty państwowe są nieuzbrojone i oddalone od infrastruktury technicznej, a więc drogie dla budownictwa czynszowego.

Ubytku tego nie uzupełnią gminy przez przekazanie Państwu posiadanych gruntów przeznaczonych na budownictwo komunalne dla bardzo biednych własnych mieszkańców, a tym bardziej spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, od dawna nastawione na komercję.

Brak szczegółowego rachunku nie pozwala na ocenę czy w tej wartości (2.500 – 3.500 zł/m² pu.) pomieszczono koszt prac geologicznych, projektowych, nadzoru inwestorskiego, itp.
Nie podano też źródeł finansowania programu, co nie pozwala na ocenę czy w koszcie budowy pomieszczono koszt kredytu bankowego. Wiadomym jest, że do programu włączono bank oraz Narodowego Operatora Budownictwa (czyżby „Kaplera” czy „Misiewicza”?), których koszty powiększą koszt budowy mieszkań czynszowych. Mieszkanie czynszowe musi być budowane „pod klucz”, co oznacza, że jego koszt budowy nie może być porównywany z „deweloperskim”. Mieszkanie czynszowe, pod względem architektury i jakości wykonania nie może wyróżniać się negatywnie z mieszkań budowanych na sprzedaż.
Bez dokładnego rachunku i zsumowania wszystkich kosztów składających się na 1 m² pu. mieszkania czynszowego, cena 2.500 – 3.500 zł jest wartością życzeniową, a gdy się uwzględni, że według GUS cena 1 m² pu. mieszkania to ca 5.000 zł, trudno będzie w dużych aglomeracjach osiągnąć zamierzony wynik.
Dotychczas zarobek wykonawcy wynikał z różnicy cen materiałów. Jak się w nowych okolicznościach zachowa rynek materiałów budowlanych - trudno powiedzieć.

Przedsiębiorcy budowlani są gotowi do budowy mieszkań czynszowych w ilości 40 tys. rocznie. Jak będzie w latach 2018 – 2019 trudno ocenić, uwzględniając, że obecnie w budownictwie pracuje ok. 400 tys. Ukraińców. Czy wtedy będą jeszcze w Polsce zależy również od tego, czy część z budowanych mieszkań czynszowych będzie dostępna także dla nich. Z całą stanowczością trzeba przyjąć w kalkulacji budowy mieszkań czynszowych, że w latach 2018 i 2019 cena robocizny kosztorysowej będzie dwukrotnie wyższa niż obecnie. Aby budować tanio, należy budować szybko, tzn. w nowych technologiach, a to z kolei oznacza zwiększenie kosztu pracy sprzętu i transportu technologicznego. Przedsiębiorca budowlany musi na tym produkcie zarobić, a Państwo, finansując ten program, zabezpieczyć przed bankructwem przedsiębiorców, którzy niedoszacowali kosztów robót budowlano-montażowych. Do tego również potrzebni są profesjonaliści.

Nieodpowiedzialne są prognozy „ekspertów” przewidujących spadek cen najmu komercyjnego po roku 2030, kiedy do tego czasu będzie wybudowane nie więcej niż 100 – 150 tys. mieszkań czynszowych, podczas gdy dla samych robotników budowlanych (w tym Ukraińców) potrzeba 200 tys. mieszkań.

W warunkach, kiedy 500 tys. mieszkań czynszowych będzie budowane do końca XXI wieku, należy wycofać się z obietnicy sprzedania najemcy mieszkania czynszowego po 20–30 latach najmu. W 2040 roku kolejka po mieszkanie czynszowe nie będzie krótsza niż w roku 2020.
 

Autorom i propagatorom programu Mieszkanie plus należy przypomnieć, że:

  1. mieszkanie jest artykułem pierwszej potrzeby,
  2. jest to najdroższy produkt w obrocie gospodarczym,
  3. jest to produkt o wysokim stopniu skomplikowania technicznego, budowany w warunkach poligonowych,
  4. produkt wymagający 6–8 miesięcy cyklu przygotowania budowy i co najmniej 12-miesięcznego cyklu budowy.
     

Bez natychmiastowego ujawnienia źródeł finansowania budowy mieszkań czynszowych oraz planu budowy 500 tys. mieszkań czynszowych do roku 2030, w roku 2020 może się okazać, że rynek budowlany jest nieprzygotowany na realizację dodatkowego zamówienia, po niższych cenach.