Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

„WELL” certyfikat przyjazny ludziom

Jak podaje statystyka Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego - w Polsce wielofunkcyjne certyfikaty jakościowe otrzymało już ponad 500 budynków dysponujących około 10 mln m² powierzchni użytkowej. Zdecydowaną większość instytucji certyfikujących stanowią systemy BREEAM (około 2/3 obiektów certyfikowanych) i LEED (1/3). Pozostałe systemy to margines. Warto przypomnieć, że pierwsze certyfikaty w Polsce przyznał LEED w 2010 roku i niewiele później BREEAM. Obydwa systemy konkurują na rynku, jednak kryteria oceny i ich punktowanie niewiele się między sobą różnią. Wspólną cechą ocen certyfikujących jakość obiektu jest przyszła funkcja budynku ze szczególnym naciskiem na oszczędność surowców, ograniczenie emisji CO2 i minimalizację wytwarzanych odpadów. Słowem, najważniejszą rolę odgrywają względy ekologiczne i środowiskowe.
Certyfikowane są całe obiekty, niekiedy pojedyncze kondygnacje, a zdarza się, że tylko pomieszczenia konkretnego najemcy, przy czym analizom certyfikacyjnym poddawane są główne instalacje i wykończenie wnętrz.

Certyfikacja budynku ze swej istoty ma charakter dalekosiężny, natomiast pozostaje abstrakcyjna dla przeciętnego użytkownika. Stąd pojawiła się koncepcja zadbania o interes najemcy, a to z kolei doprowadziło do wykreowania systemu, który przyznawać będzie certyfikat jakościowy ukierunkowany na zapewnienie komfortu użytkownika oraz jego zdrowia.
Dlatego do działających już na rynku od kilkunastu lat systemów BREEAM i LEED od niedawna dołączył kolejny system the Well Building Standard – w skrócie nazwany „WELL”.
Nie oznacza to, że BREEAM i LEED certyfikują budynki z pominięciem komfortu przyszłych użytkowników. Punktują przecież dobrą izolacyjność akustyczną, rozwiązania zapewniające prawidłową wentylację pomieszczeń, projekty uwzględniające dobre naświetlenie itp. Według ekspertów zagadnieniom tym poświęcają jednak nie więcej niż 15-20% analiz.

Certyfikacja wielokryteryjna jest „operacją” skomplikowaną, wymagającą dużego zróżnicowanego branżowo profesjonalizmu i wiąże się z relatywnie wysokim kosztem. Można więc sobie zadać pytanie dlaczego systemy certyfikacyjne tak szybko się rozwinęły i powoli stają się standardem w budownictwie, zwłaszcza użyteczności publicznej (biura, szpitale, hotele, szkoły), a także nowoczesne apartamentowce. Dzieje się to dlatego, że obecnie żaden szanujący się najemca nie skorzysta z oferty niepopartej certyfikatem jakościowym, mimo że czynsze w certyfikowanych obiektach są znacznie wyższe niż w pozostałych.
Jednak dla „WELL” priorytetem jest komfort najemcy i dobre samopoczucie osób korzystających z pomieszczeń. Istnieją naukowo potwierdzone dowody, że jest to droga dla pozyskiwania i zatrzymywania najbardziej utalentowanych pracowników. Prowadzone badania wykazują, że dzięki odpowiedniej akustyce o około 66% wzrasta koncentracja i zdolność analityczna, a przebywanie w pomieszczeniach o dobrej jakości powietrza przekłada się na dostrzegalne zmniejszenie zwolnień chorobowych.

Jak już wspomniałem, procedura wielokryteryjnej certyfikacji jest kosztowna, pracochłonna i wymaga perfekcyjnej specjalizacji w wielu dziedzinach oraz dużego doświadczenia audytorów. Niestety, trudno oszacować koszty certyfikacji poszczególnych systemów, bowiem zależą one od wielu czynników i uwarunkowań. Oczywiste różnice kosztów występują w zależności od rozmiarów certyfikowanego obiektu: im większa jego powierzchnia, tym koszt jest wyższy. Ceny różnicuje funkcja budynku (biuro, hotel, apartamentowiec), zastosowane rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe, ale także zakres podejmowanych analiz. W przypadku systemów BREEAM i LEED to głównie problematyka ograniczenia strat ciepła (izolacyjność, system wentylacyjny, rekuperacja ciepła, minimalizacja emisji dwutlenku węgla, rodzaj ocieplenia, wykorzystanie niekonwencjonalnych źródeł energii).

Coraz większą rolę odgrywa ocena ilości wytwarzanych odpadów i ewentualny sposób ich przetwarzania lub likwidacji. Punktowane są rozwiązania komunikacji wewnętrznej, sposób zabezpieczenia przeciwpożarowego, usytuowanie obiektu (odległość od obiektów użyteczności publicznej, warunki dojazdu środkami komunikacji publicznej względnie własnym pojazdem, warunki garażowania lub parkowania). Brane jest także pod uwagę najbliższe otoczenie budynku, w szczególności tereny zielone. Ostatnio dobrze się kojarzą „zielone dachy”. Oczywistym walorem obiektu jest dostęp do internetu, ale obecnie jest to już standard i w praktyce nie różnicuje budynków i poszczególnych pomieszczeń.

Przedstawiona wyżej problematyka analityczna nie wyczerpuje wszystkich różnic wpływających na koszty certyfikacji. Uwarunkowań jest znacznie więcej, co wynika z faktu, że każdy budynek jest inny, a to determinuje koszty.

Dodać jeszcze należy, że inwestor zlecający certyfikację określa jej „poziom” np. very good, excellence, silver, gold itp., każdy system ma inną terminologię „poziomu”. Im zlecenie ambitniejsze, tym certyfikacja bardziej kosztowna.

System certyfikacji wielokryteryjnej „WELL”, który dopiero wkracza na polski rynek, skupia się głównie na objęciu certyfikacją problematyki samopoczucia i zdrowia użytkowników. Nie jest więc konkurencyjny wobec systemów BREEAM i LEED, a w istocie jest komplementarny i promuje metody harmonijnej współpracy z działającymi już na rynku systemami, a jak twierdzą operatorzy tego systemu – zachęca do wspólnych działań. Współpraca taka stwarza możliwość optymalnego projektowania obiektów zgodnie ze światowymi standardami zrównoważonego rozwoju uwzględniającego dobre samopoczucie i zdrowie użytkowników.

System certyfikacji „WELL” skupia się na następujących aspektach analizy obiektu: powietrze, woda, światło, akustyka oraz kondycja fizyczna, komfort środowiskowy, bezpieczeństwo, usługi dla użytkowników. Zestaw kryteriów podlegających ocenie jest zróżnicowany w zależności od przeznaczenia obiektu – inne są postulowane wymagania wobec użytkowników biur, inne hoteli, a jeszcze inne mieszkańców apartamentowca (niektóre wymagania są jednakowe). Oto kilka przykładów:
Dla każdego rodzaju pomieszczeń System „WELL” certyfikuje jakość powietrza (pożądaną i regulowaną), jego wilgotność, optymalną temperaturę oraz stałą jego wymianę poprzez urządzenia wentylacyjne. Obiekt musi być wyposażony w dostęp do dobrej, nadającej się do picia wody. Wysokie są wymagania dotyczące oświetlenia zarówno naturalnego jak też sztucznego. Cenione jest wyposażenie obiektu w szyby pochłaniające szkodliwe promieniowanie. Oświetlenie sztuczne powinno być łagodne i jego natężenie regulowane, a w pomieszczeniach biurowych prawidłowo usytuowane nad miejscem pracy. Oczywistym wymogiem pomieszczeń biurowych jest ergonomiczne wyposażenie, wygodny dostęp do urządzeń takich jak drukarki, kopiarki, szarparki i in. Najemcy biur przywiązują dużą wagę do korzystania przez pracowników z urządzeń rekreacyjnych (fitness, basen itp.). Wysoko oceniane jest jeśli obiekt biurowy dysponuje własnym żłobkiem i małym przedszkolem, gdzie samotni rodzice mogliby pozostawiać dzieci pod fachową opieką. Zapewnia to możliwość zatrudnienia osób nieposiadających warunków do opieki domowej dla dzieci.
Wysoką punktację w procedurze certyfikacyjnej otrzymują apartamentowce, które poza wymienionymi wyżej wymaganiami (powietrze, woda, światło, akustyka) dysponują zespołem usług najbardziej przydatnych najemcom. Jako przykłady mogą służyć: klub fitness, kryta pływalnia, kawiarnia, ale także usługi praktyczne jak fryzjer, stały dyżur pielęgniarki, kiosk z prasą, punkt apteczny, pralnia.
Najemcy coraz częściej pragnęliby wyposażenia mieszkań w urządzenia zdalnego sterowania jak to ma miejsce w „inteligentnych domach”. Nowoczesne apartamentowce powinny dysponować usługą typu „konsjerż” to jest czymś w rodzaju punktu recepcyjnego, gdzie najemca mógłby pozostawić polecenie, przesyłkę, a także klucze od mieszkania dla osoby, która odwiedzi go w czasie nieobecności. I odwrotnie, osoba odwiedzająca nieobecnego użytkownika lokalu mogłaby pozostawić stosowne informacje lub przedmioty.

Wymienione wyżej udogodnienia lub usługi mają istotne znaczenie dla dobrego samopoczucia i komfortu najemcy. A certyfikat „WELL” jest swego rodzaju legitymacją obiektu bardzo przydatną dla ewentualnego użytkownika.
Warto zaznaczyć, że certyfikat to nie obietnica, ale pewność realizacji ocenianych rozwiązań zadeklarowanych przez inwestora i uwzględnianych w projekcie obiektu. Służy temu weryfikacja przez audytorów dokonywana co 3 lata, co zapewnia zgodną z założeniami jakość przestrzeni na tym samym poziomie przez wiele lat.
 

Na koniec informacja: o pierwszy w Polsce certyfikat systemu „WELL” ubiega się warszawski park biurowy „SPARK”.