Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Uwagi do „Programu Mieszkanie plus”

Wielokrotnie na łamach Buduj z Głową pisałem o „Programie Mieszkanie plus”. Teraz pokuszę się o podsumowanie moich dotychczasowych wypowiedzi/ spostrzeżeń.
 

1. Uwarunkowania programu

Mieszkania na wynajem:

- są i będą decydować o rozwoju polskiej gospodarki,

- zmienią strukturę rynku mieszkaniowego, przywiązanie do miejsca zamieszkania, własności.

Mieszkanie jest artykułem pierwszej potrzeby, gdyż decyduje o trwałości rodziny i prokreacji.

Bez tanich mieszkań na wynajem nie zatrzymamy w kraju młodych, zdrowych, wykształconych, kreatywnych Polaków ani nie zatrzymamy w kraju emigrantów ze Wschodu, którzy są podstawą polskiego potencjału budowlanego i znaczącą dla gospodarki siłą roboczą.

Mieszkanie jest towarem:

- skomplikowanym technicznie,

- produkowanym w warunkach poligonowych,

- najdroższym w obrocie gospodarczym, kosztownym w budowie i eksploatacji,

- o długim cyklu produkcyjnym,

- długowiecznym,

- produkowanym przez wysoko kwalifikowanych robotników pod nadzorem średniego dozoru technicznego, mądrych planistów (managerów), przy pomocy nowoczesnego sprzętu i transportu technologicznego, nowoczesnych technologii, z wysokiej jakości materiałów budowlanych.

Na budowę rocznie 20 tys. mieszkań potrzeba ca 4,0 mld złotych.

Z tych to powodów budowa mieszkań na wynajem nie powinna być:

- utożsamiana z budownictwem komunalnym, przez zastępowanie go,

- etapem przejściowym do własności, przed nasyceniem rynku,

- upolityczniona przez podział budownictwa mieszkaniowego na dwa sektory:

1) prywatny - realizowany przez deweloperów,

2) „państwowy” - realizowany przez polityków,

a rzeczywiste koszty budowy i eksploatacji nie powinny być ukrywane lecz wyrażone w stawce czynszu.

 

 

2. Tanie budownictwo

Na cenę mieszkania „pod klucz” składają się koszty:

- pozyskania uzbrojonych gruntów budowlanych,

- badań geologicznych,

- prac projektowych,

- nadzoru autorskiego i inwestorskiego,

- robót budowlano-montażowych,

- infrastruktury towarzyszącej (przyłączy, dróg dojazdowych i wewnętrznych, placów zabaw dla dzieci i młodzieży, miejsc postojowych dla samochodów mieszkańców itp.),

- taniego kredytu bankowego.

 

W XXI wieku, w środku Europy, nie powinno się budować „oszczędnie” (z prefabrykatów, z klatką schodową na zewnątrz budynku, bez dźwigu osobowego, miejsc postojowych dla samochodów, komórki lokatorskiej, z materiałów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie, itp.).
 

Aby nie tworzyć złudzeń, należy zapoznać społeczeństwo z harmonogramem budowy 490 tys. mieszkań (minimalnej ilości w programie opracowanym przez b. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa).

 

 

3. Potencjał wytwórczy budownictwa

Na budowę dodatkowych 20 tys. mieszkań rocznie potrzeba:

1) uzbrojonych terenów budowlanych tam, gdzie występuje zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe,

2) potencjału ludzkiego w postaci wykwalifikowanych robotników budowlanych i średniego dozoru technicznego,

3) nowoczesnych technologii,

4) nowoczesnego sprzętu i transportu technologicznego,

5) nowoczesnych materiałów budowlanych,

6) pieniędzy (ca 4,0 mld złotych rocznie na pierwsze 20 tys. mieszkań).

 

Dotychczas udało się rządowi zawłaszczyć na cele programu Mieszkanie+ grunty samorządowe, przygotowane przez gminę pod budownictwo komunalne.
 

Na gruntach samorządowych, według informacji rządowych, rozpoczęto/ miała być rozpoczęta w roku 2017 budowa 1.268 mieszkań na wynajem (w obszarze socjalnym?), tak aby przed wyborami do Sejmu RP w roku 2019 pokazać społeczeństwu mieszkania na wynajem (niestety mało i o niskim standardzie).
 

Z tego samego źródła pochodzi też informacja, że udało się rządowi wytypować grunty pod budowę dalszych 20 tys. mieszkań (zob. Dziennik Gazeta Prawna z dnia 4 lipca 2017 r. – dodatek „Gdzie i dla kogo mieszkanie+” oraz artykuł M. Kwiatkowskiej w tej samej gazecie).
 

Grunty „państwowe” to m.in. grunty należące do kolei i wojska.

Wiadomo, że są to grunty nieuzbrojone, wymagające czasu i znaczących nakładów finansowych na uzbrojenie.

Na gruntach „państwowych” mają być budowane (po 2025 roku) mieszkania drugiego obszaru – z czynszem komercyjnym i konkurencyjnym?
W chwili obecnej na budowach w Polsce pracuje ok. 400 tys. robotników „ze Wschodu”, głównie Ukraińców. Odczuwany jest brak ludzi do pracy. Na budowę dodatkowych 20 tys. mieszkań rocznie w ramach programu Mieszkanie+ potrzebnych będzie dodatkowo 100 tys. robotników.
Czy robotnicy ze Wschodu wybiorą Polskę, kiedy Ukraińcy mogą już pracować w Niemczech?

 

 

4. Sposób finansowania programu

Według oświadczenia byłej Premier Rządu RP program nie będzie finansowany z budżetu Państwa.

Według oświadczeń, wtedy vice Premiera – ministra finansów i rozwoju, obecnego Premiera, artykułowanych w tym samym czasie – będzie finansowany z budżetu Państwa. Pieniądze na budowę mieszkań na wynajem miałyby pochodzić ze sprzedaży gruntów państwowych i indywidualnych kont mieszkaniowych. Dotychczas nie wytypowano gruntów przeznaczonych do sprzedaży, a upolitycznienie programu oraz bardzo długa (20 lat) perspektywa oczekiwania na „mieszkanie plus” czyni, iż na wpływy z tych źródeł nie można liczyć. Przez najbliższe 20 lat nie można też liczyć na wpływy z amortyzacji, gdyż w czynszu (10-20 zł/m² pu) nie ujęto tego kosztu.
 

Od dawna na rynku brak jest terenów pod budownictwo mieszkaniowe w dużych aglomeracjach. Większość „państwowych” gruntów jest w dyspozycji podmiotów prawa handlowego, samorządów i spółdzielni budowlano-mieszkaniowych. Spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe gruntów dobrowolnie nie przekażą do zasobów „państwowych”, gdyż od dawna na tych gruntach prowadzą działalność gospodarczą z korzyścią dla spółdzielców. Samorząd jest obowiązany budować na „swoich” gruntach mieszkania komunalne (dla najbiedniejszych obywateli) i też gruntów tych nie przekaże do zasobów „państwowych”, a jeżeli zdecyduje się sprzedać część z nich, wpływy ze sprzedaży zasilą budżet gminy. Kolej i wojsko też nie przekażą dobrowolnie „swoich” gruntów do zasobów „państwowych”, a być może będą za 5-8 lat na tych gruntach realizowały program Mieszkanie+ w obszarze komercyjnym.

 

 

5. Perspektywy ilościowe

W żadnym opracowaniu rządowym nie ujawniono – kiedy, ile, jakich mieszkań na wynajem będzie wybudowane w jakiejś perspektywie czasu, a ile w obszarze socjalnym z czynszem 10-20 zł/m² pu.
 

W dalszym ciągu nie wiadomo:

- kiedy rozpocznie się realizacja programu po zakończeniu pilotażu,

- ile mieszkań w obszarze socjalnym będzie wybudowane do roku 2030,

- kiedy rozpoczną się roboty obszaru komercyjnego i ile mieszkań będzie wybudowane do roku 2030.

W warunkach, gdy z prognozy programu Mieszkanie+ wynika, że do 2020 roku z czynszu 10-20 zł/m² pu. skorzysta 2.000 szczęśliwców, a do 2030 roku 20.000 przy potrzebie 490.000 mieszkań, można również obiecać, że do 2030 roku polskie auto na prąd będzie kosztowało 20.000 zł, a lot na Księżyc polską rakietą 2.000 zł w jedną stronę.

 

 

6. Narodowy Operator Mieszkaniowy

Wskazanie przez Rząd RP Banku Gospodarstwa Krajowego na obsługę bankową programu oraz spółki zależnej tego banku na zarządzającego gotową substancją powstałą w wyniku realizacji programu, może rodzić wątpliwości prawne (zob. ustawa Prawo zamówień publicznych) lecz nie rozwiązuje podstawowego problemu - kto będzie inwestorem w obszarze socjalnym? Inwestorem w obszarze komercyjnym będą podmioty dysponujący gruntem państwowym.

Na rynku od wielu lat działają profesjonalni zarządcy substancją mieszkaniową. Czy BGK Nieruchomości sprosta konkurencji?

Czy Narodowy Operator potrafi budować taniej od dewelopera, dodatkowo 20 tys. mieszkań rocznie, kiedy już brak jest fachowców?

Czy kupi taniej od dewelopera materiały budowlane i taniej wynajmie sprzęt i transport technologiczny?

Z jakich środków BGK Nieruchomości S.A. będzie dopłacać do czynszu „regulowanego” w obszarze socjalnym, czy subwencje państwowe nie naruszą zasad rynkowych?

Na te pytania brak odpowiedzi.

 

 

7. Realność programu

Z dotychczasowych osiągnięć Rządu, można się spodziewać, że:

1) do wyborów do Sejmu RP w roku 2019 będzie wybudowane nie więcej niż 1.000 – 2.000 mieszkań na gruntach samorządowych, na których w tym samym czasie miały być budowane mieszkania komunalne dla najuboższych Polaków,

2) realizacja programu na terenach państwowych, może się rozpocząć po roku 2025 w rozmiarze 20 tys. mieszkań rocznie - o ile nowy Rząd wskaże tereny pod budownictwo mieszkaniowe, a inwestorzy do roku 2025 uzbroją te grunty.

Czy Rząd z budżetu Państwa sfinansuje uzbrojenie terenów państwowych ?
 

Wg ocen profesjonalistów, do roku 2030 realne jest wybudowanie 40 tys. mieszkań na wynajem w proporcji 50/50 dla obydwu obszarów, tj. 8% minimalnych potrzeb.
Po spełnieniu warunków, o których mowa wyżej, wybudowanie 490 tys. mieszkań na wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego zajmie Rządowi następne 20 – 30 lat.

W tym czasie (do roku 2050) deweloperzy, spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudują i wynajmą podobną ilość mieszkań na wynajem, co oznacza, że pierwszy etap Narodowego Programu Mieszkaniowego nie zakończy się zrównoważeniem rynku do roku 2050.

 

 

Reasumując

Na budownictwie znają się wszyscy, budować potrafią nieliczni.
Deweloperzy już wybudowali 1.500 tys. mieszkań w ramach programu śp. Lecha Kaczyńskiego – „trzy miliony mieszkań”.

Polskie budownictwo mieszkaniowe osiągnęło poziom światowy (?).

Amatorzy zniknęli, nawet ze sportu.

Narodowy Program Mieszkaniowy jest sprawą Narodu, a nie partii rządzącej. Upolitycznienie programu jest jego klęską. Aby osiągnąć zamierzony cel, grunty państwowe należy sprzedać deweloperom i stworzyć im równe warunki w pozyskaniu kredytów bankowych, co spowoduje, że do roku 2050 dołączymy do Europy w strukturze mieszkań na wynajem. Młodzi, wykształceni, zdrowi, kreatywni Polacy zamieszkają w kraju, a gospodarka będzie się rozwijać równomiernie na całym jego obszarze. Przestanie ubywać Polaków zamieszkałych w kraju.

Jeżeli Rząd chce pomóc niezamożnym obywatelom w uzyskaniu taniego lokum, z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży gruntów państwowych kupi mieszkania od dewelopera i tanio wynajmie.

Zbrodnią jest obiecywanie głodnemu „gruszek na wierzbie”.

 

Budowa mieszkań na wynajem jest kierunkiem słusznym i musi być kontynuowana.