Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Program funkcjonalno-użytkowy – zagrożenia (część I)

Program funkcjonalno-użytkowy (dalej: PFU) jest dokumentem wymaganym m.in. w postępowaniu przetargowym jednostopniowym w trybie „zaprojektuj i wybuduj”. Zakres i forma PFU została opisana w rozdziale 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz.U. z 2013 r. poz.1129).
 

Zgodnie z przywołanym rozporządzeniem, w programie funkcjonalno-użytkowym Zamawiający, w sposób jak najbardziej szczegółowy, przedstawia opis przedmiotu zamówienia, tj. podając:

  1. charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu lub zakres robót budowlanych,
  2. aktualne uwarunkowania wykonania przedmiotu zamówienia,
  3. ogólne właściwości funkcjonalno-użytkowe,
  4. szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe wyrażone we wskaźnikach powierzchniowo-kubaturowych ustalone zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”[1], jeżeli wymaga tego specyfika obiektu budowlanego, w szczególności:
  1. powierzchnie poszczególnych pomieszczeń wraz z określeniem ich funkcji,
  2. wskaźniki powierzchniowo-kubaturowe, w tym wskaźnik określający udział powierzchni ruchu w powierzchni netto,
  3. inne powierzchnie, jeśli nie są pochodną powierzchni użytkowej opisanych wcześniej wskaźników,
  4. określenie wielkości możliwych przekroczeń lub pomniejszenia przyjętych parametrów powierzchni i kubatur lub wskaźników.

 

Zamawiający w PFU przedstawia również swoje wymagania z zakresu m.in. przygotowania terenu budowy, architektury, konstrukcji, instalacji, wykończenia, zagospodarowania terenu, które to wymagania uzależnione są od specyfiki obiektu i obejmują cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i wskaźników ekonomicznych oraz warunki wykonania i odbioru robót budowlanych.
 

Obok części opisowych PFU powinien zawierać część informacyjną, obejmującą:

  1. dokumenty potwierdzające zgodność zamierzenia budowlanego z wymaganiami wynikającymi z odrębnych przepisów,
  2. oświadczenie zamawiającego stwierdzające jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  3. przepisy i normy prawne związane z projektowaniem i wykonaniem zamierzenia budowlanego,
  4. inne posiadane informacje i dokumenty niezbędne do zaprojektowania robót budowlanych, w szczególności;
  1. kopię mapy zasadniczej,
  2. wyniki badań gruntowo-wodnych na terenie budowy dla potrzeb posadowienia obiektów,
  3. zalecenia konserwatorskie konserwatora zabytków,
  4. inwentaryzację zieleni,
  5. dane dotyczące zanieczyszczeń atmosfery do analizy ochrony powietrza oraz posiadane raporty, opinie lub ekspertyzy z zakresu ochrony środowiska,
  6. pomiary ruchu drogowego, hałasu i innych uciążliwości,
  7. inwentaryzację lub dokumentację obiektów budowlanych, jeżeli podlegają one przebudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, rozbiórkom lub remontom w zakresie architektury, konstrukcji, instalacji i urządzeń technologicznych, a także wskazania zamawiającego dotyczące zachowania urządzeń naziemnych i podziemnych oraz obiektów przewidzianych do rozbiórki i ewentualne uwarunkowania tych rozbiórek,
  8. porozumienia, zgody lub pozwolenia oraz warunki techniczne i realizacyjne związane z przyłączeniem obiektu do istniejących sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, energetycznych i teletechnicznych oraz dróg samochodowych, kolejowych lub wodnych,
  9. dodatkowe wytyczne inwestorskie i uwarunkowania związane z budową i jej przeprowadzeniem.

 

Co prawda przepisy rozporządzenia są jasne i czytelne lecz przygotowanie materiałów zgodnie z tymi wymogami może przysparzać pewnych trudności. Zagłębiając się w temat i uszczegóławiając opis przedmiotu zamówienia zawsze trzeba mieć na uwadze cel w jakim sporządza się PFU i jakie konsekwencje mogą wyniknąć z wadliwości jego opracowania.

W omawianym przypadku PFU jest podstawą do złożenia oferty przez wykonawców w postępowaniu przetargowym na „zaprojektuj i wybuduj”, w której to ofercie przedstawiają termin wykonania zamówienia oraz wysokość wynagrodzenia.
Jeżeli PFU będzie wadliwie przygotowany poprzez zbyt ogólnikowy opis przedmiotu zamówienia, nie poparty wstępnymi ekspertyzami i opiniami, można spodziewać się, że w postępowaniu spłyną oferty z dużą różnicą wynagrodzeń.
Zamawiający może otrzymać oferty z wysokimi cenami gdy wykonawcy będą ostrożni, a doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji podyktuje im konieczność przewidzenia ryzyka (szczególnie w przypadku robót remontowych) lub też z niskimi, jeżeli nie docenią oni zakresu zamówienia opisanego z niską szczegółowością.

Problematykę tę przedstawiam na kilku przykładach, obrazujących, w jaki sposób brak precyzji w opisie przedmiotu zamówienia sporządzonym przez zamawiającego, a także pobieżne zapoznanie się wykonawców z tym dokumentem, może wpłynąć na proces inwestycyjny i powstanie sporu pomiędzy stronami.

 

 

Przykład 1

W opisie przedmiotu zamówienia załączonym do SIWZ, Zamawiający przedstawił zakres opracowania:

„Przedmiotem zamówienia jest zaprojektowanie, przebudowa i kompleksowy remont szkoły. Przebudowa budynku dotyczy zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń na parterze a kompleksowy remont dotyczy wszystkich pomieszczeń budynku (odnowienie ścian, sufitów, posadzek, wymiana stolarki) na pierwszym i drugim piętrze, nie objętych przebudową na parterze.”

 

Po wykonaniu projektu wykonawca przystąpił do prac budowlanych. Przy pracach malarskich na kondygnacjach nie objętych przebudową okazało się, że tynki są bardzo niskiej jakości i po nałożeniu farby zaczynają odspajać się od podłoża i odpadać. Wykonawca zmuszony został do usunięcia starych i położenia nowych tynków. Uznając, że roboty te wykraczają poza zakres zamówienia, ponieważ w PFU zamawiający nie podkreślił konieczności skucia starych tynków, zażądał od zamawiającego dodatkowego wynagrodzenia.

W efekcie powstał spór, który można rozstrzygnąć jedynie poprzez analizę w sposób literalny zapisów PFU.

Należy zauważyć, że Zamawiający posłużył się zwrotem „kompleksowy remont”. Kompleksowy, czyli obejmujący całość elementów, a nie tylko ich fragment. Dalej używa zwrotu „odnowienie”, co wg słownika synonimów języka polskiego oznacza renowację, restaurację, regenerację, remont, rekonstrukcję. Tak więc Zamawiający użył synonimu słowa remont.
Z kolei remont wg art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (tekst jedn. Dz.U. z 2017 poz. 1332) oznacza „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.
Odnosząc to sformułowanie do „odnowienia ścian”, należy przyjąć, że wyremontowane (odnowione) ściany powinny mieć wygląd nowych ścian (mają wyglądać jakby były zrobione od nowa). Biorąc powyższe pod uwagę trudno sobie wyobrazić odnowienie ścian polegające na pomalowaniu odpadających tynków.

Kontynuując, zamawiający w opisie przedmiotu zamówienia nie oczekiwał odnowienia tynków, ale traktował to zagadnienie szerzej oczekując odnowienia ścian, na co (w przypadku większych zniszczeń) może składać się szereg czynności.
 

Zamawiający nie będący biurem projektów ani wykonawcą robót budowlanych, powierzył zakres wykonania prac projektowych i robót budowlanych wyspecjalizowanej jednostce. Zadaniem jej, w ramach zaproponowanego wynagrodzenia ryczałtowego, była:

  • dokładna ocena techniczna remontowanych elementów i ustalenie czy m.in. tynki należy zdjąć czy też nie i w której części,
  • sporządzenie projektu budowlanego i projektów wykonawczych,
  • wykonanie na ich podstawie robót remontowych.

 

Tymczasem wykonawca uznał, że odnowienie ścian (synonim remont) to jedynie naprawa pęknięć, uzupełnienie niedużych ubytków tynków oraz gipsowanie i malowanie ścian.
Takie stwierdzenie jest nieuprawnione i niepodbudowane żadnym argumentem.
W Katalogu Nakładów Rzeczowych KNR 4-01 stanowiącym podstawę kalkulacji budowlanych robót remontowych można znaleźć informacje na czym polegają prace remontowe (nadmienić należy, że podobnie jak i inne KNR-y, nie jest on katalogiem obligatoryjnym lecz z braku innych podstaw stosowanym nadal w kalkulacjach kosztorysowych). W punkcie 4 – Zasady przedmiarowania do rozdziału 07 – Roboty tynkowe, Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa przewiduje w ramach prowadzenia prac remontowych możliwość odbicia i wykonania tynków na całych powierzchniach ścian. Tak więc remont ścian polegający na ich odnowieniu należy widzieć w szerszym aspekcie, a nie tylko w ograniczonym do naprawy pęknięć, uzupełnienia niedużych ubytków oraz gipsowania i malowania ścian.
 

Po analizie zastosowanych w postępowaniu pojęć, w kontynuacji dalszych rozważań należy odnieść się do strony prawnej zagadnienia.
 

Wizja lokalna pozwalająca ocenić ogólny stan obiektu oraz wiedza dotycząca roku budowy obiektu (połowa lat 70. XX w.), świadomość kilkudziesięcioletniego okresu użytkowania obiektu, świadomość niskiej jakości materiałów budowlanych oraz niskiego poziomu usług budowlanych z tamtego okresu, świadomość istnienia przestarzałych rozwiązań funkcjonalnych i technicznych (które miały być w trakcie realizacji zamówienia dostosowane do aktualnie obowiązujących przepisów) – to elementy na podstawie których Wykonawca mógł wyrobić sobie pogląd co do ryzyka związanego z przystąpieniem do postępowania przetargowego, oszacowaniem ceny i wykonaniem przedmiotu zamówienia. Stwierdzenie to dotyczy również remontu ścian. Warto w tym miejscu zauważyć, że pozostali wykonawcy ocenili ryzyko na wyższych poziomach niż wybrana firma.
 

Nadmienić należy, że prawdopodobnie nic nie stało na przeszkodzie w ponownej wizji lokalnej, gdyby którykolwiek z oferentów wystąpił z taką propozycją, czy też w złożeniu dodatkowych pytań zamawiającemu przed ostatecznym sformułowaniem oferty.
 

Wykonawca nie skorzystał z takich możliwości uznając, że wiedza którą posiada wystarczy do sporządzenia oferty. Dał temu wyraz w zawartej umowie w której stwierdził, że „uzyskał od Zamawiającego wszystkie informacje, które mogłyby mieć wpływ na określenie ryzyk związanych z realizacją inwestycji oraz na prawidłowe ustalenie zakresu prac i wysokości wynagrodzenia.” Ponadto oświadczył, że „zapoznał się szczegółowo ze wszystkimi założeniami inwestycji i dokumentami posiadanymi przez Zamawiającego. Ww. informacje i dokumenty określają przedmiot niniejszej umowy w sposób wystarczający i gwarantujących jej wykonanie w całości bez konieczności uzupełnień i ponoszenia przez Zamawiającego jakichkolwiek dodatkowych kosztów.”
W kolejnym paragrafie umowy potwierdził, że „roboty konieczne do wykonania celem właściwego zrealizowania przedmiotu umowy, a nie przewidziane w dokumentacji projektowej opracowanej przez Wykonawcę, zostaną wykonane w ramach kwoty ryczałtowej, o której mowa w ust.1.
 

Wobec faktu odwarstwiania się tynków od ścian, odbicie tynków bezapelacyjnie było czynnością konieczną dla właściwego zrealizowania przedmiotu umowy polegającego na remoncie ścian (remont to synonim odnowienia) bez względu na to czy Wykonawca uwzględnił te roboty w dokumentacji projektowej czy też nie. Roboty te powinny być wykonane w ramach wynagrodzenia ryczałtowego, o czym stanowią przytoczone wyżej postanowienia umowy.

 

 

 

 

[1] Norma zastąpiona przez PN-ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie -- Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych