Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Program funkcjonalno-użytkowy – zagrożenia (część II)

W tej części artykułu przedstawiam kolejne przykłady obrazujące, w jaki sposób brak precyzji w opisie przedmiotu zamówienia sporządzonym przez zamawiającego (PFU jest podstawą do złożenia oferty przez wykonawców w postępowaniu przetargowym na „zaprojektuj i wybuduj”), a także pobieżne zapoznanie się wykonawców z tym dokumentem, może wpłynąć na proces inwestycyjny i powstanie sporu pomiędzy stronami.

 

 

Przykład 2

 

W PFU zamawiający podał, że w remontowanym obiekcie mają być wykonane tynki III kategorii. Wykonawca, jak twierdzi, wykonał tynki IV kategorii ponieważ były w tak złym stanie, że należało je wzmocnić. Z tego tytułu domaga się dodatkowego wynagrodzenia.
 

To zagadnienie jest bardziej złożone niż by się wydawało i wymaga krótkiego wprowadzenia.

  • Kategorie tynków, m.in. III i IV wynikały z normy PN-70/B-10100, która została wycofana. Wycofanie tej normy było koniecznością, ponieważ po blisko pół wieku od jej wydania technologie tynkarskie gruntownie się zmieniły.
  • Zamawiający opisał tynki posługując się starą nomenklaturą: tynk III kat. – wg normy był to tynk trójwarstwowy zatarty packą na ostro.
  • Wykonawca posłużył się również starą nomenklaturą: tynk IV kat. – wg normy był to tynk trójwarstwowy gładko zatarty packą.
  • Wg normy tynk kat. III od IV różnił się tylko i wyłącznie wykończeniem/ zatarciem ostatniej warstwy, co absolutnie nie wpływa na poprawę stanu technicznego ściany (jak sugerował wykonawca), a stanowi jedynie element jej wykończenia.
  • Wykonawca (jak twierdził) wykonał tynk IV kategorii. Jest to niemożliwe wobec faktu, że tynk IV kategorii był tynkiem trójwarstwowym wg wycofanej już normy, a Wykonawca zastosował nowoczesny tynk gipsowy maszynowy lekki (Baumit Ratio Glatt L), który kładzie się najczęściej jednowarstwowo. Do tynków maszynowych wykonywanych wg nowych technologii wycofana norma nie ma żadnego odniesienia.

 

Reasumując, Wykonawca w miejsce tynku kat. III (wg starej nomenklatury) wykonał tynk jednowarstwowy, gipsowy maszynowy lekki, który nie podlega „kategoryzacji” wg zdezaktualizowanej normy PN-70/B-10100. Zastosowanie tego rodzaju tynku było koniecznością, ponieważ obecnie nie stosuje się generalnie tynków w standardach lat 70-tych. Tynki gipsowe maszynowe są powszechnie stosowane z uwagi na łatwość aplikacji, mniejszą pracochłonność, większy komfort przy nakładaniu, mniejsze koszty, wyższą jakość wierzchniej warstwy. Tak więc wykonanie takiego tynku generuje oszczędność dla Wykonawcy, a nie podwyższenie kosztów. Biorąc powyższe pod uwagę Wykonawca nie może domagać się żadnej dopłaty z tego tytułu. Nawet przy założeniu, że z jakiegokolwiek powodu Wykonawca wykonałby trójwarstwowy tynk IV kat. w starej technologii, to nadal roszczenie jest absolutnie bezzasadne – nie było powodu wykonywania tynku IV kat. ponieważ zmiana kategorii z III na IV w żadnym razie nie przyczyniłaby się do wzmocnienia ściany.

 

 

Przykład 3

 

W PFU zamawiający przedstawił schematy układu funkcjonalnego, zastrzegając że stanowią one cyt. „koncepcję przykładową służącą do wstępnego określenia zakresu prac projektowych i budowlanych. Zadaniem Wykonawcy jest zaproponowanie własnego autorskiego projektu na podstawie wskazówek zamieszczonych w załącznikach do umowy, a który spełni oczekiwania Zamawiającego”.
 

Tak więc Wykonawca podjął się zaprojektowania i realizacji robót budowlanych mając świadomość, że Zamawiający pozostawił Wykonawcy swobodę w projektowaniu, a schematy to jedynie wyjściowa propozycja.
 

Jak wynika z ogłoszenia, załączona do PFU koncepcja była przykładowa i Wykonawca musiał liczyć się z koniecznością jej dostosowania do obowiązujących przepisów oraz wynikających z nich wskaźników powierzchniowych, kubaturowych itd., a co za tym idzie – ze zmianami w wyjściowych schematach.
 

Musiał mieć również na uwadze, że Zamawiający będzie czynił ewentualne korekty podczas procesu projektowania, bowiem naturalnym jest czynne uczestnictwo Zamawiającego w projektowaniu, gdyż inwestycja wykonywana jest dla niego i to on będzie korzystał z niej przez dłuższy okres. Potwierdzeniem tego stanowiska jest paragraf umowy stanowiący, że “wykonawca zobowiązany jest do organizowania na bieżąco konsultacji roboczych z zamawiającym w celu uściślenia przyjętych rozwiązań projektowych”.
Ten zapis świadczy jednoznacznie, że Wykonawca miał świadomość konieczności dostosowywania rozwiązań projektowych do potrzeb Zamawiającego.
Poza tym Zamawiający w umowie zastrzegł sobie prawo do akceptacji ostatecznej wersji projektu budowlanego i ingerencji w rozwiązania projektowe w postaci pisemnych uwag, na podstawie których Wykonawca miał dokonywać ewentualnych poprawek.
 

Podobne zagadnienie było tematem analizy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny – sygn. akt: I C 323/14 – cyt. „Oczywiście przy realizacji inwestycji w modelu „zaprojektuj i wybuduj” program funkcjonalno-użytkowy nie może być utożsamiany z projektem budowlanym, a stanowi jedynie wstęp do jego opracowania przez wykonawcę. (…) Dopiero przygotowanie projektu budowlanego przez wykonawcę pozwoli w sposób ostateczny i wiążący dookreślić wszystkie parametry techniczne obiektu i zweryfikować poprawność założeń przyjętych w programie funkcjonalno-użytkowym. Oznacza to, że niekiedy może powstać potrzeba dokonania korekty parametrów przyjętych w programie funkcjonalno-użytkowym. Odmiennie bowiem niż w przypadku robót budowlanych prowadzonych na podstawie projektu budowlanego, w zamówieniu realizowanym w modelu „zaprojektuj i wybuduj” to na wykonawcy ciąży odpowiedzialność względem zamawiającego za osiągnięcie efektu końcowego w postaci wybudowania obiektu spełniającego wymogi zamawiającego opisane w programie funkcjonalno-użytkowym”.
 

Reasumując, w wyniku procesu projektowania z zachowaniem obowiązujących przepisów i wymogów może dojść do zmiany założonych przez Zamawiającego parametrów wielkościowych prowadzących do zmiany schematów.
Tymczasem Wykonawca potraktował schematy załączone do PFU jako bezwzględnie obowiązujące przy kalkulowaniu wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Po zakończeniu robót rozliczył ściany „nadmiarowe” w stosunku do wyjściowego schematu, jak gdyby podjął się wykonania robót z wynagrodzeniem kosztorysowym a nie ryczałtowym.

 

 

Przykład 4

 

Jednym z podstawowych założeń związanych z przebudową i remontem urzędu było dostosowanie obiektu do obowiązujących przepisów, co wielokrotnie podkreślał Zamawiający w ogłoszeniu o postępowaniu przetargowym. W związku z tym, że urząd jest obiektem użyteczności publicznej, przebudowa musiała uwzględniać możliwość korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.
Wiedział o tym Zamawiający i w PFU przewidział montaż platformy lub pochylni dla osób niepełnosprawnych. Ten nowy element budowlany musiał być funkcjonalnie powiązany ze schodami zewnętrznymi, a konkretnie ze spocznikiem. W procesie projektowania Zamawiający podjął decyzję o zmniejszeniu (zwężeniu) spocznika schodów w celu dostosowania ich do korzystania przez osoby niepełnosprawne wysiadające z podnośnika, co zostało wpisane do protokołu ze spotkania Zamawiającego z Wykonawcą.
 

Fakt ten został wykorzystany przez Wykonawcę, który stwierdził, że w przedmiotowym przypadku była to decyzja inwestora prowadząca do powstania robót zamiennych.
 

Argument, który został podniesiony przez Wykonawcę dotyczący zmiany wymiarów spocznika i przedstawienie protokołu ze spotkania jako dowodu, naszym zdaniem, działa na rzecz Zamawiającego i potwierdza, że zwężenie spocznika podyktowane było dostosowaniem go do korzystania przez osoby niepełnosprawne. Dlatego też roboty te nie mogą być potraktowane jako roboty zamienne lecz roboty objęte zamówieniem z wynagrodzeniem ryczałtowym, ponieważ założeniem zamawiającego przedstawionym w PFU było dostosowanie obiektu do obowiązujących przepisów, również w zakresie korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.
 

Ponadto, schody zewnętrzne sprzed rozpoczęcia robót budowlanych były w bardzo złym stanie, wskazującym na konieczność gruntownego remontu, o czym świadczą zdjęcia z wizji lokalnej. Ten fakt jest jednak drugorzędny wobec konieczności przebudowy schodów pod kątem obowiązujących przepisów.

 

 

Przykład 5

 

Zamawiający w PFU podał, że gruntownej przebudowie w 11-kondygnacyjnym budynku użyteczności publicznej ma podlegać instalacja hydrantowa, oczywiście z dostosowaniem do obowiązujących przepisów. Nie zaznaczył jednak, że konieczne będzie wybudowanie zbiornika ppoż. Ten fakt wykorzystał Wykonawca i wystąpił z wnioskiem o dodatkową zapłatę.
 

Po analizie dokumentów, naszym zdaniem koszty wykonania zbiornika przeciwpożarowego objęte są ryczałtem za wykonanie przedmiotu zamówienia, podobnie jak koszty robót towarzyszących z tym związanych i nie stanowią robót dodatkowych. W świetle obowiązujących przepisów przeciwpożarowych, o czym piszemy poniżej, wykonawca powinien mieć świadomość konieczności wybudowania zbiornika przeciwpożarowego.
 

Problematyka ochrony przeciwpożarowej uregulowana jest przede wszystkim przez dwa rozporządzenia:

  • Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych,
  • Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (załącznik nr 7).

 

Pierwsze z nich odnosi się m.in. do konieczności zapewnienia wody dla celów przeciwpożarowych w budynkach użyteczności publicznej. Wg § 4 ust.4 – wodę do celów pożarowych w wymaganej ilości powinna zapewnić sieć wodociągowa, a w przypadku braku możliwości przeciwpożarowy zbiornik wodny spełniający wymagania Polskiej Normy.
Drugie natomiast rozporządzenie (z dnia 7 czerwca 2010 r.) potwierdza w § 24 ust.1 źródła zasilania w wodę dla celów ppoż., tj. zasilanie z zewnętrznej sieci wodociągowej lub ze zbiorników o odpowiednim zapasie wody dla celów przeciwpożarowych.
 

Kluczowym jednak przepisem jest § 24. ust.2. wymienionego rozporządzenia, który stanowi, żedo zasilania w wodę instalacji wodociągowej przeciwpożarowej w budynkach wysokich i wysokościowych powinien być zapewniony zapas wody zgromadzony o łącznej pojemności nie mniejszej niż 100 m³ w jednym lub kilku zbiornikach przeznaczony wyłącznie do tego celu.”
Zapis ten podaje w sposób jednoznaczny, że w remontowanym obiekcie, który to obiekt należy do budynków wysokich (11 pięter) powinien być wybudowany zbiornik przeciwpożarowy.
 

Doświadczony wykonawca przystępujący do postępowania przetargowego na tak dużą inwestycję jak przebudowa i remont budynku należącego do budynków wysokich, powinien orientować się, że wybudowanie zbiornika ppoż. jest koniecznym elementem przebudowy.
 

Wobec powyższego całkowicie nieuprawnionym jest stanowisko Wykonawcy, który stwierdził, żenie mógł przewidzieć konieczności wykonania zbiornika przeciwpożarowego”.
Wykonawca nie tylko powinien przewidzieć wykonanie zbiornika lecz powinien wiedzieć, że w budynkach wysokich budowa takiego zbiornika jest wymagana przepisami.
Kontynuując, w związku z tym, że instalacja hydrantowa miała być wymieniona zgodnie z PFU a zbiornik przeciwpożarowy jest obowiązkowo wymagany w budynkach wysokich, to w konsekwencji koszty wszystkich robót towarzyszących wybudowaniu zbiornika też objęte są ryczałtem (tj. zabezpieczenie ścian, przestawienie otworów, wykonanie płyty posadzkowej, zabezpieczenie stropu).