Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Odbiór robót budowlanych

Odbiór tzw. częściowy

 

Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi - biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania (bardzo długi), projektowania i budowania - wymaga od wykonawcy wiedzy technicznej i staranności na etapie projektowania i budowania, a od użytkownika przestrzegania procedury związanej z utrzymaniem obiektu budowlanego w stanie technicznym zapewniającym bezpieczeństwo użytkowników i komfort użytkowania. Z tych to m.in. powodów ustawa Prawo budowlane nakazuje użytkownikowi prowadzenie dziennika obiektu budowlanego oraz dokonywania okresowych kontroli, polegających na sprawdzaniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.

 

Z uwagi na stopień skomplikowania prac składających się na obiekt budowlany, niezwykle rzadko udaje się ściśle zrealizować obiekt opisany w projekcie budowlanym, z tych to powodów do obowiązków kierownika budowy należy przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego (zob. art. 22 pkt 8 ustawy Prawo budowlane[1]).

 

Do obowiązków kierownika budowy należy też zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustaleniami w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych - nazywanych „odbiorami częściowymi”. Odbiór częściowy polega głównie na sprawdzeniu stanu technicznego robót przed ich zakryciem. Użytego w prawie (budowlanym) słowa „odbiór”, nie należy utożsamiać z fizycznym i prawnym przeniesieniem na zamawiającego odpowiedzialności za stan techniczny i jakość wykonanych robót. Z przepisu prawa (budowlanego) wynika, że inspektor nadzoru inwestorskiego, po wpisie kierownika budowy (do dziennika budowy) robót podlegających zakryciu, ma obowiązek sprawdzić ich jakość i ilość (jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie kosztorysowe) – zob. art. 25 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Nie oznacza to jednak, że z tym dniem za ich jakość nie będzie odpowiadał wykonawca. Roboty podlegające zakryciu lub zanikające, muszą być wykonane w sposób zgodny z przepisami (w tym techniczno-budowlanymi) oraz z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając jakość nie tylko w okresie budowy, ale co najmniej do upływu okresu rękojmi. Z przepisu prawa cywilnego (zob. art. 568 Kodeksu cywilnego[2]) wynika, że odpowiedzialność wykonawcy za wady prawne i fizyczne obiektu budowlanego może nie wygasać z upływem rękojmi. Jeżeli zamawiający potrafi udowodnić, że pomimo jego najwyższej staranności nie mógł wykryć wady w okresie budowy oraz w czasie odbioru końcowego, a o wadzie wiedział lub powinien wiedzieć wykonawca i „podstępnie” zataił jej istnienie przed zamawiającym, ten może żądać jej usunięcia po upływie okresu rękojmi, jeżeli niezwłocznie po jej wykryciu, zawiadomił wykonawcę o wadzie i wezwał go do jej usunięcia z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady, zleci jej zastępcze usunięcie na koszt wykonawcy. Ciężar dowodu o podstępnym zatajeniu wady przez wykonawcę, spoczywa na zamawiającym (zob. art. 6 Kodeksu cywilnego).

Wykonawca, aby zwolnić się z odpowiedzialności odszkodowawczej za wady tkwiące w robotach podlegających zakryciu lub zanikających, nie może bronić się zarzutem, że przed zakryciem inspektor nadzoru inwestorskiego nie kwestionował ich jakości, czy też nie przystąpił do sprawdzenia ich jakości.

 

Niestety często się zdarza, że zamawiający, wykorzystując pozycję rynkową do warunków wyboru najkorzystniejszej oferty, do umowy wpisuje: „wykonawca zapoznał się z dokumentacją projektową i nie wnosi do dokumentacji uwag” i wywodzi z tego zapisu, że nieskuteczna jest obrona wykonawcy, broniącego się zarzutem, iż wada w robotach jest wynikiem błędu w dokumentacji projektowej, którego przy najwyższej staranności nie mógł wykryć nie tylko na etapie ofertowania lecz również w czasie budowy.

 

W większości spraw sądowych, argument wykonawcy jest przez sąd uznawany, gdyż za jakość prac projektowych wykonanych na zamówienie zamawiającego, względem wykonawcy, odpowiada zamawiający. Za zwiększoną ilość spraw sądowych z tego tytułu, „odpowiada” ustawa Prawo zamówień publicznych[3], a w rzeczywistości zamawiający, który nie rozumie, że pojęcie „projekt wykonawczy” wprowadzone przez tę ustawę do obiegu prawnego jest konsekwencją przepisu art. 32 ustawy Prawo zamówień publicznych, z którego dla zamawiającego powstał obowiązek ustalenia z należytą starannością, przed ogłoszeniem przetargu, wartości robót budowlanych. Ustalenie tej wartości na podstawie projektu budowlanego jest trudne, ale nie niemożliwe, kiedy zamawiający w warunkach przetargowych (SIWZ) narzuca wykonawcy formę wynagrodzenia ryczałtowego, a przedmiar robót dostarczony wykonawcy przez zamawiającego jest sporządzony w układzie cen scalonych (uproszczonych).

 

Ustawa Prawo budowlane nie zna pojęcia „projekt wykonawczy” (zob. art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane), pozostawiając inwestorowi sprawę rozmiarów projektu do jego uznania. Włączenie projektowania budowlanego do zakresu ustawy Prawo zamówień publicznych (pomimo uzasadnionych uwag środowiska projektowego, że działalności twórczej, a taką jest projektowanie budowane, nie można oceniać kryteriami cenowymi) spowodowało, że (aby urealnić wysiłek umysłowy projektanta budowlanego) zamawiający zlecają opracowanie projektu wykonawczego, w treści którego powtarzane są dosłownie przepisy techniczno-budowlane, w tym zawarte w Polskiej Normie (zob. warunki wykonania i odbioru).

W wielu przypadkach projekt budowlany tłumi inicjatywę wykonawcy, a nawet propaguje wstecznictwo techniczne.

 

 

Odbiór końcowy

 

Po uchyleniu w roku 1982 uchwały nr 11 Rady Ministrów w sprawie ogólnych warunków umów o roboty budowlane (OWRI), w obiegu prawnym nt. odbioru końcowego pozostały przepisy ustawy Kodeks cywilny (art. 647), zobowiązujące inwestora do odbioru wykonanych robót i zapłaty umówionego wynagrodzenia oraz ustawy Prawo budowlane (art. 57) nakazujące kierownikowi budowy zgłosić gotowość do odbioru, i do zawiadomienia dołączyć:

a/  oryginał dziennika budowy,
b/  oświadczenie o:
 
  • wykonaniu obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami. Jeżeli obiekt został wykonany zgodnie z projektem budowlanym wystarczy adnotacja na projekcie „zgodne z projektem budowlanym”. Jeżeli wprowadzono zmiany w stosunku do projektu budowlanego, należy dołączyć projekt powykonawczy lub też zmiany nanieść na projekt budowlany,
  • doprowadzenie do należytego stanu i porządku terenu budowy a także – w razie konieczności – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
  • właściwym zagospodarowaniu terenów przylegających, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
c/  protokół badań i sprawdzeń (uwaga: jeżeli inwestor żądał od wykonawcy wyników pomiaru i sprawdzeń, będzie zobowiązany zapłacić dodatkowo za tę usługę, która nie jest robotą budowlaną. W protokole wystarczy zapis – „przedmiot badań i sprawdzeń” a wynik skwitować słowem „pozytywny”),
d/  inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
e/  potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy (energetycznych, kanalizacyjnych, wodnych, teletechnicznych itp.),
f/  kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, sporządzonego przez osobę uprawnioną.

Inwestor po otrzymaniu ww. dokumentów, zobowiązany jest powołać komisję odbioru, w skład której wchodzą osoby przez niego powołane oraz zawiadomić wykonawcę o terminie odbioru.

 

Inwestor – odbierający, wykonawca – przekazujący, powinni zobowiązać odpowiednio – kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego do udziału w pracach komisji odbioru końcowego.

 

Zdarza się często, iż strony umowy, dążąc do sprawnego przebiegu odbioru końcowego, umawiają się, że zostanie on poprzedzony tzw. odbiorem technicznym (sprawdzenie kompletności wykonania, jakości wykonanych robót, w tym zgodności z projektem budowlanym, przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej oraz w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego - rodzaju, ilości oraz stawek zapisanych w kosztorysie powykonawczym, który w interesie wykonawcy powinien być dołączony do dokumentacji odbiorowej). Niestety, bywa że inwestorowi, po wykonaniu przedmiotu umowy, już nie zależy na terminie umownym i wykorzystując brak któregokolwiek z dokumentów, wymienionych w art. 57 ustawy Prawo budowlane, kwestionuje oświadczenie wykonawcy o gotowości do odbioru i z tego tytułu nalicza kary umowne za zwłokę w wykonaniu. Z tego to m.in. powodu wymagana jest pisemność postępowania, a jeżeli np. do zgłoszenia o gotowości do odbioru nie dołączono dokumentu sporządzonego przez np. dokonującego odbioru od wykonawcy przyłącza, wykonawca dla uniknięcia kar umownych za zwłokę w wykonaniu, powinien zawiadomić inwestora notatką służbową o dacie odbioru określonej czynności i wynikach sprawdzeń oraz zadbać, aby w dniu odbioru wyznaczonego przez inwestora, ten dokument dołączyć do protokołu odbioru końcowego. W warunkach, kiedy podpisanie umowy poprzedzają negocjacje jej treści korzystnych dla stron (obydwu), zapis w treści umowy, że konkretne dokumenty będą dołączone do dokumentacji odbiorowej przed pierwszym posiedzeniem komisji odbioru czy wyjątkowo w przeddzień sporządzenia protokołu odbioru jest obowiązujący.

 

W dalszym ciągu, pomimo bogatego orzecznictwa sądowego, w tzw. „umowach internetowych”, z których korzystają podmioty ustawy Prawo zamówień publicznych oraz inwestorzy „niedoświadczeni” (inwestujący sporadycznie) - pojawiają się zapisy, z których ma wynikać, że za termin wykonania przyjmuje się datę podpisania przez strony protokołu odbioru końcowego. Wbrew poglądom, zapis takiej treści jest również niekorzystny, a nawet przede wszystkim niekorzystny dla inwestora, który do dnia zgłoszenia gotowości do odbioru zapłacił 90% wynagrodzenia umownego i powinno mu zależeć na korzystaniu z przedmiotu umowy. Uwzględniając zasadę prawną zapisaną m.in. w art. 647 Kodeksu cywilnego, obowiązek zapłaty (ostatniej części wynagrodzenia umownego) powstaje po podpisaniu protokołu odbioru końcowego. Niestety, z niedoskonałości człowieka wynika przekora „ja płacę, ja wymagam”, nawet wtedy kiedy dla mnie jest to niekorzystne.

 

Bazując na orzecznictwie sądowym, w tym wyrokach stanowiących Sądu Najwyższego, za termin wykonania świadczenia niepieniężnego – robót budowlanych, Sąd Najwyższy przyjął termin skutecznego zgłoszenia gotowości do odbioru.

 

Korzystając z uprawnień wykonawcy zapisanych w art. 38 ustawy Prawo zamówień publicznych (przy zamówieniach publicznych), w interesie wykonawcy jest kwestionowanie poprawności prawnej zapisów w SIWZ, jako naruszających zasadę równości stron (zob. art. 3531 Kodeksu cywilnego) i żądanie wykreślenia ze SIWZ zapisów, iż „wykonawca zapoznał się z dokumentacja projektową i nie wnosi uwag” lub dodanie słów „na etapie ofertowania” oraz sprzecznego z orzecznictwem sądowym zapisu, iż „za termin wykonania świadczenia niepieniężnego przyjmuje się dzień podpisania protokołu odbioru końcowego”. Za niezgodne z przedmiotem świadczenia jest wpisywanie do umowy przez zamawiającego kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy:

– „brak zgłoszenia w czasie realizacji robót podwykonawcy (nowego)”, argumentując, że ten zapis zmierza do „obejścia” przepisu art. 6471 Kodeksu cywilnego w przedmiocie solidarnej odpowiedzialności inwestora,

– „za pracownika wykonawcy będącego na budowie pod wpływem alkoholu”, argumentując, że zdarzenie przyszłe i niepewne nie mogą być przedmiotem umowy w postaci zakłócenia procesu budowlanego lub porządku publicznego. Pracownik wykonawcy będący pod wpływem alkoholu na terenie budowy, na żądanie inwestora powinien być z budowy usunięty przez pracodawcę lub w drastycznych okolicznościach przez policję i jest to skuteczniejszy sposób uniknięcia zakłóceń, o których mowa wyżej.

 

Przepis ustawy Prawo budowlane przewiduje dla wymienionych w ustawie obiektów budowlanych, obowiązek zgłoszenia obiektu do eksploatacji lub użytkowania. Obowiązek ten dotyczy Inwestora. W umowie o roboty budowlane strony mogą zawrzeć, że zgłoszenia do użytkowania dokona wykonawca, do której to czynności powinien posiadać dodatkowo pełnomocnictwo inwestora. Czynność ta nie jest robotą budowlaną, a dodatkową usługą świadczoną przez wykonawcę na rzecz inwestora – usługą odpłatną z wynagrodzeniem ustalonym w umowie.

Robotą budowlaną nie jest też rozruch technologiczny polegający na zsynchronizowaniu działania maszyn i urządzeń zainstalowanych w obiekcie budowlanym, zrealizowanym w ramach umowy o roboty budowlane (rodzaj umowy o dzieło), lecz usługą zapisaną w treści umowy o roboty budowlane. Natomiast do obowiązków wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane należą tzw. próby pomontażowe (tj. sprawdzenie poprawności montażu w układzie technologicznym) oraz spełnienie warunków techniczno-budowlanych.

Strony mogą się umówić, że rozruchu technologicznego dokona wykonawca robót budowlanych za odrębnym wynagrodzeniem. Należy przy tym mieć na uwadze, że umowa o roboty budowlane jest umową rezultatu, za osiągnięcie którego odpowiada wykonawca.

W umowie o świadczenie usługi, odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych jest ograniczona do należytej staranności i to jest zasadnicza różnica.

 

Z treści art. 647 Kodeksu cywilnego wynika, iż odbioru robót dokonuje inwestor co oznacza, że to inwestor:

- powołuje komisję odbioru i odpowiada za sprawny przebieg czynności odbiorowych,

- sporządza protokół odbioru końcowego w odpowiedniej ilości egzemplarzy, w tym dla podwykonawców i dostawców, które w dniu podpisania protokołu przekazuje generalnemu wykonawcy, a ten przesyła ich kopie swoim kontrahentom.

 

Z zasad ekonomii wynika, że czynność odbioru powinna być maksymalnie krótka i wynikać jedynie z potrzeby ustalenia stanu technicznego obiektu budowlanego w dniu odbioru.

 

Odbiór końcowy robót budowlanych rodzi odpowiednie skutki prawne z chwilą podpisania protokołu odbioru:

- odpowiedzialność utraty lub uszkodzenia przechodzi na inwestora, chyba, że strony umówią się na dodatkową usługę wykonawcy – strzeżenia wykonanego obiektu budowlanego,

- zaczyna biec termin umowny zapłaty wynagrodzenia (ostatniej części wynagrodzenia),

- rozpoczyna bieg termin rękojmi i gwarancji.

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019, poz. 1186 z późn. zm.)

[2] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2019, poz. 1145 z późn. zm.)

[3] Ustawa z dnia z dnia 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2019, poz. 1843)