Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Forma wynagrodzenia za roboty budowlane

Uwarunkowania prawne

 

Prawo, doktryna, orzecznictwo sądowe umowę o roboty budowlane traktuje jako jeden z rodzajów umowy o dzieło – umowę rezultatu.

Kodeks cywilny w tytule XVI Księgi III w art. 647 wymienia m.in., że do obowiązków inwestora (zamawiającego) należy „zapłata umówionego wynagrodzenia”. Zgodnie z treścią art. 3531 kc strony samodzielnie ustalając treść umowy, powinny określić w niej formę wynagrodzenia umownego lub kwotę wynagrodzenia, na którą składają się uzasadnione nakłady przyjmującego zamówienie (wykonawcy) oraz inne nakłady z tym związane, np. w postaci kosztów zakupu, kosztów pośrednich.

 

Pomimo upływu prawie 40 lat od uwolnienia cen na roboty budowlane oraz zmiany ustroju politycznego i gospodarczego, w dalszym ciągu w Polsce funkcjonuje formuła kosztowa ceny, na którą składają się uzasadnione nakłady w postaci:

a. robocizny kosztorysowej,

b. pracy sprzętu i transportu technologicznego,

c. materiałów z kosztami zakupu

oraz inne nakłady przyjmującego zamówienie:

- koszty ogólne budowy, w tym m.in. zaplecze budowy, ogrodzenie/ wygrodzenie placu budowy, płace średniego dozoru technicznego i robotników nieprodukcyjnych zatrudnionych na budowie itp.,

- koszty ogólne zarządu, w tym m.in. ubezpieczenie budowy, zabezpieczenie należytego wykonania robót związane z rękojmią i gwarancją, płace pracowników zarządu itp.

 

W miejsce uchylonych „uzasadnionych” nakładów wyliczonych (wyodrębnionych) w 1982 r. z urzędowych cenników na roboty budowlane, które przez fakt akceptowania tak sporządzonych katalogów nakładów rzeczowych przez ministra budownictwa do 1997 r. traktowane były jako „nakłady urzędowe”. Ale już wcześniej kilka prywatnych podmiotów (Orgbud, Orgbud-Serwis, Athenasoft, Polcen i inne) opracowało i opublikowało własne nakłady na poszczególne rodzaje robót, w mniejszym lub większym stopniu odpowiadające aktualnej technologii wykonania robót budowlanych o różnym stopniu zagregowania.

 

Uwzględniając, iż wykonawcy robót nie prowadzili księgowości cenowej cen czynników produkcji (robocizny, pracy sprzętu i transportu technologicznego, materiałów, kosztów zakupu, kosztów pośrednich czyli innych kosztów przyjmującego zamówienie), początkowo Promocja a później i inne podmioty zaczęły publikować wartości kosztowe cen czynników produkcji w układzie kosztorysowym z podziałem na najniższe, średnie i najwyższe. Wykonawcy, przygotowując kosztorysy ofertowe, dla „bezpieczeństwa” przyjmowali wartości średnie. Przyjmując, że na cenę jednostkową składają się dwie wartości - nakład normatywny oraz cena jednostkowa, nie można uznać iż jest to wartość „uzasadniona” konkretnego wykonawcy. W walce o pozycję rynkową podmiotów „notujących” wartości normatywne i cenowe, przy Promocji zorganizowała się grupa „kosztorysantów”, która swoje katalogi traktuje jako „obowiązujące” przy wycenie kosztorysów inwestorskich i wykorzystuje dla celów komercyjnych przepis art. 32 ustawy Prawo zamówień publicznych, nakazujący podmiotom tej ustawy przed ogłoszeniem przetargu, ustalić z należytą starannością (bez podatku od towarów i usług) wysokość kwoty jaką gotowa jest zapłacić za przedmiot zamówienia. Wyodrębnienie z ceny podatku VAT, wyłącznie dla tzw. wartości progowych zapisanych w ustawie Pzp nazwano umownie „ceną netto” kiedy ustawa o cenach nie zna takiego pojęcia a za cenę uznaje cenę z podatkiem VAT.

 

Nie oceniając jakości i rzetelności opracowań autorów katalogów nakładów i cen jednostkowych czynników produkcji, z przymrużeniem oka należy traktować cenę umowną jako odpowiadającą uzasadnionym nakładom konkretnego wykonawcy. Raczej jest to coś w rodzaju ceny rynkowej, ustalonej w wyniku przetargu lub negocjacji stron umowy, która po akceptacji przez inwestora (zamawiającego) i podpisaniu umowy dla stron staje się obowiązująca.

 

Podmioty ustawy Pzp są związane procedurą przetargową, w tym do dysponowania przed przetargiem kosztorysem inwestorskim oraz do przekazania przed przetargiem przedmiaru robót w układzie kosztorysowym (lewa strona kosztorysu inwestorskiego) bez wskazania źródła nakładów. Wymóg ten spowodował, że inwestor dla celów przetargowych musi zamówić dodatkowo tzw. „dokumentację wykonawczą”, gdyż z projektu budowlanego trudno jest sporządzić przedmiar robót w układzie kosztorysowym. Takiego dylematu nie mają deweloperzy i niektórzy (nieliczni) inwestorzy niebędący podmiotami ustawy Pzp. Dla tej grupy nie są potrzebne katalogi nakładów, ani notowania cen jednostkowych czynników produkcji. Dla dewelopera ważna jest różnica przychodu ze sprzedaży obiektu budowlanego i kosztu jaki poniósł na zakup gruntu, przygotowanie projektowe inwestycji, wydatków na wykonanie robót budowlanych.

 

Pozostałym inwestorom niebędącym podmiotami ustawy Pzp należy zalecić ocenę ceny robót budowlanych poprzez:

- wartość teraźniejszych nakładów w okresie inwestycji,

- okres zwrotu nakładów inwestycyjnych,

- księgową stopę zwrotu,

- wewnętrzną stopę procentową,

- wskaźnik zyskowności,

- koszty kapitału jako kryterium wyboru wariantu inwestycji,

- ryzyko pochodne od wybranego wariantu inwestycji,

- rachunek rentowności inwestycji,

czyli tzw. „biznesplan”.

 

Każdy projektant jest w stanie, na podstawie założeń, wskazać inwestorowi przewidywany koszt inwestycji z uwzględnieniem ceny gruntu, kosztu przygotowania inwestycji, kosztu robót budowlanych i inne z tym związane koszty oraz zaproponować koszt nadzoru autorskiego, zamiast krępującego inicjatywę wykonawcy zamawiania projektu wykonawczego.

 

 

Cena ryczałtowa

 

Do 1981 r. (zob. ustawa z dnia 25.09.1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych) w budownictwie podstawową formą wynagrodzenia za roboty budowlane był ryczałt ustalany z wykorzystaniem urzędowych cen za roboty budowlane.

Cenniki cen urzędowych powstawały w wyniku pracy tysięcy „normowszczyków” zatrudnionych w:

- dwóch największych departamentach ministerstwa (departament cen i departament normowania cen),

- w siedemnastu zjednoczeniach budowlanych,

- setkach państwowych biur projektów, w tym w biurach studialnych,

- tysiącach państwowych przedsiębiorstw budowlanych,

w sumie przez dziesiątki tysięcy osób o wysokich umiejętnościach w budowaniu.

Nakazując ryczałtową formę wynagrodzenia, w tym samym przepisie upoważniono wykonawcę do powiększenia o 2% „uzasadnionych nakładów” za ryzyko stosowania ryczałtu, potwierdzając tym samym, że pomimo najwyższej staranności projektanta (autora przedmiaru), nie jest on w stanie przy tak skomplikowanym i złożonym technicznie przedmiocie umowy, opisać w przedmiarze robót wszystkich czynności składających się na obiekt budowlany. Osoba formułująca przedmiar robót z dokumentacji projektowej, poza praktyczną wiedzą o sposobie budowania, powinna posiadać dar przewidywania zdarzeń, które mogą wystąpić w czasie budowy. Jeżeli uznamy, że projektant jest artystą, to kosztorysant (autor przedmiaru robót) jest geniuszem.

 

W obecnych warunkach do wyceny robót opisanych w przedmiarze robót nie trzeba znać się na sposobie budowania, wystarczy skorzystać z odpowiedniego programu komputerowego. Nazywanie kosztorysantem „wyceniacza robót” jest niepoważne i niebezpieczne, zarówno dla inwestora jak i dla wykonawcy, kiedy inwestor w SIWZ narzuca wykonawcy formę wynagrodzenia ryczałtowego. Kompromitującym inwestora (zamawiającego) jest narzucanie wykonawcy formy wynagrodzenia ryczałtowego w robotach remontowo-budowlanych oraz robotach liniowych, kiedy badanie gruntu na trasie przebiegu rurociągu lub kabla energetycznego, może zdecydowanie podrożyć wartość zadania inwestycyjnego.

 

Przez 50 lat, jakie upłynęły od czasu ustalenia przez tysiące „normowszczyków” uzasadnionych nakładów robocizny kosztorysowej, pracy sprzętu i transportu technologicznego, materiałów, a nawet kosztów pośrednich, kiedy żadne (prawie) przedsiębiorstwo budowlane nie posiada komórki normowania, a tzw. kalkulacje własne sprowadzają się do analogii, kiedy diametralnie zmieniła się technologia robót i stosowane są nowoczesne materiały o zdecydowanie wyższej jakości, a na jednej budowie pracuje równocześnie 101 wykonawców (vide: budowa Stadionu Narodowego w Warszawie), robotnicy otrzymują nowoczesne narzędzia osobistego wyposażenia – cena oparta o funkcjonujące na rynku katalogi nakładów i średnie wartości cen jednostkowych z kosztowej zmierza do formuły rynkowej, czego przykładem mogą być deweloperzy dysponujący specjalistami z zakresu ekonomii rynku, a nie „kosztorysantami”.

 

Na przeciwległym biegunie są podmioty ustawy Pzp, preferujące formułę kosztową ceny wymuszoną ustawą Pzp w imię ochrony środków publicznych, oraz korzystają bezmyślnie z internetowych projektów umów na roboty budowlane, w treści których preferowana jest formuła ceny ryczałtowej z zapisami, że zamawiający zastrzega sobie prawo do rozszerzenia zakresu zamówienia oraz obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego o wartość robót zaniechanych i zobowiązuje wykonawcę do prowadzenia księgi obmiaru robót (sic! przy wynagrodzeniu ryczałtowym!). Zgodnie z orzecznictwem Krajowej Izby Odwoławczej przy Prezesie Urzędu Zamówień Publicznych oraz sądów powszechnych, jeżeli zamawiający w SIWZ zastrzegł formę wynagrodzenia ryczałtowego, wykonawca nie ma obowiązku ujawniania mu kosztorysu ofertowego, prowadzenia księgi obmiaru oraz sporządzania kosztorysu powykonawczego.

Uwzględniając, że oferta cenowa sporządzona została z wykorzystaniem dokumentacji projektowej i przedmiaru robót, a za jakość tych opracowań odpowiada przed wykonawcą inwestor (zamawiający), jeżeli w czasie wykonywania robót ujawnią się roboty nie ujęte w przedmiarze robót a konieczne do wykonania dla osiągnięcia zamierzonego rezultatu, wykonawca przed ich wykonaniem zgłasza konieczność wykonania robót dodatkowych, za które inwestor zobowiązany jest zapłacić, nawet przy formule ryczałtu. Ustalając w umowie formę wynagrodzenia ryczałtowego, zamawiający będący podmiotem ustawy Pzp powinien w umowie przywołać treść art. 67 ustawy Pzp na wypadek, gdyby w czasie wykonywania robót wystąpiła konieczność zmiany np. funkcji obiektu budowlanego. Umowa na roboty dodatkowe, zgodnie z treścią art. 66 ustawy Pzp podlega negocjacji, a wartość robót ustala się z uwzględnieniem aktualnych warunków rynkowych.

Strony powinny też rozważyć możliwość waloryzacji ceny ryczałtowej po przekroczeniu określonego poziomu cen czynników produkcji, pamiętając, że nie tylko zamawiający może odstąpić od umowy, jeśli w czasie jej wykonywania wystąpią określone warunki, ale również i wykonawca, kiedy uzna, że grożąca mu strata będzie wyższa od ewentualnego odszkodowania za jednostronne odstąpienie od umowy.

 

Zamawiający, narzucając wykonawcy w treści SIWZ formę wynagrodzenia ryczałtowego, powinien uwzględnić, że w budownictwie efekt rzeczowy można osiągnąć stosując w czasie budowy odmienną od projektu (wykonawczego) technologię wykonania robót, inne niż w projekcie materiały itp. Jeżeli odmienny od projektu sposób wykonania robót będzie zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej a równocześnie będzie to korzystne dla zamawiającego, np. skrócony zostanie czas wykonania robót, nie wystąpi konieczność rozkopania ulic i utrudnień w ruchu, zamawiający powinien zgodzić się na zmianę.

 

Wynagrodzenie ryczałtowe jest w budownictwie najkorzystniejszą formą wynagrodzenia umownego, gdyż może zmniejszyć społeczny koszt wykonania, skrócić cykl robót, zastosowanie nowoczesnych materiałów, wydłużyć czas użytkowania, podwyższyć walory estetyczne obiektu itp. Tylko przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca otrzymuje dodatkowe wynagrodzenie za myślenie. Strony są zobowiązane do współdziałania w czasie budowy, co oznacza, że kiedy wykonawca zgłosi inny niż w projekcie sposób wykonania robót, mogą w dodatkowej umowie ustalić podział korzyści, które powstaną w wyniku zmienionych przez wykonawcę warunków wykonania robót, pamiętając przy tym, że na wykonawcy spoczywa obowiązek wykonania dokumentacji powykonawczej oraz o korzyściach inwestora z tytułu skrócenia cyklu budowy, czy też np. utrudnień komunikacyjnych w czasie budowy.

 

Poza korzyściami ekonomicznymi zaletą wynagrodzenia ryczałtowego jest, że:

- wykonawca nie musi sporządzać kosztorysu ofertowego w oparciu o przedmiar robót dostarczony przez inwestora, księgi obmiaru, kosztorysu powykonawczego, musi jednak uwzględnić, że w przypadku wad projektu i wystąpienia konieczności wykonania robót dodatkowych składających się na przedmiot zamówienia na nim spoczywa dowód nadmiernej straty (zob. art. 632 § 2 kc) oraz niebezpieczeństwo odstąpienia od umowy przez zamawiającego, który nie ma środków na zapłatę za roboty dodatkowe,

- inwestor (czytaj: inspektor nadzoru inwestorskiego) może skoncentrować swoją uwagę na jakości wykonywanych robót budowlanych.

 

Formę wynagrodzenia ryczałtowego należy zalecać, kiedy przedmiotem zamówienia jest budowa nowego obiektu budowlanego, kiedy inwestor wie czego oczekuje, projekt budowlany opracowała profesjonalna jednostka projektowania lub dla formuły „zaprojektuj i wybuduj”, pamiętając, że charakterystyczną cechą umowy o roboty budowlane jest to iż obiekt budowlany można wykonać stosując różne technologie i materiały.

 

 

Wynagrodzenie kosztorysowe

 

Tę formę wynagrodzenia należy zalecać inwestorom realizującym roboty:

- liniowe (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, ciepłownicze) szczególnie na terenie miast i osiedli,

- remontowe roboty budowlane, w tym szczególnie realizowane bez pozwolenia na budowę (projektu budowlanego),

- kiedy inwestor zlecając do wykonania nowy obiekt budowlany przewiduje zmianę funkcji i zagospodarowania budowanego obiektu, rozszerzenie zakresu robót budowlanych, np. przez podwyższenie wysokości budynku czy nasycenie obiektu elektroniką, czy też rezygnacji z pewnych robót, wyposażenia itp. Inwestor nowego obiektu budowlanego jest obowiązany ocenić jakość dokumentacji projektowej, gdyż zgodnie z prawem projektant jest pomocnikiem inwestora, a za pomocnika odpowiada inwestor jak za działania własne.

 

Forma wynagrodzenia kosztorysowego może być równie korzystna jak ryczałt pod warunkiem, że inwestor zatrudni profesjonalnego inspektora nadzoru inwestorskiego oraz zobowiąże projektanta do pełnienia nadzoru autorskiego. Zaletą formy wynagrodzenia kosztorysowego jest „bezpłatna” weryfikacja dokumentacji projektowej, w tym przedmiaru robót, już na etapie wyboru wykonawcy, od którego należy wymagać przedłożenia wraz z ofertą kosztorysu (ofertowego)/ wyceny własnych nakładów, czyli ilości poszczególnych rodzajów robót i cen jednostkowych.

 

Kolejną zaletą dla inwestora jest wymuszenie na wykonawcy zatrudnienia profesjonalnego kierownika budowy i jego pomocników – kierowników robót, do obowiązków których należy bieżące śledzenie przebiegu wykonywania robót i przed wykonaniem robót dodatkowych zgłaszanie konieczności (technicznej) wykonania robót budowlanych pominiętych w przedmiarze robót czy dokumentacji, a składających się na obiekt budowlany.

 

Wyżej wymienieni profesjonaliści w czasie budowy zgłoszą wnioski o zamienne wykonanie niektórych robót, których celem może być m.in. skrócenie cyklu budowy, podwyższenie jakości robót, rozszerzenie funkcji obiektu budowlanego, itp. Inwestor, który zdecyduje się na zlecenie projektantowi funkcji nadzoru autorskiego, skróci czas oczekiwania od projektanta i nadzoru inwestorskiego ustosunkowania się ww. profesjonalistów do wniosków wykonawcy, dotyczących np. konieczności wykonania robót dodatkowych czy zamiennych.

 

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę wykonawcy, że warunkiem zapłaty dodatkowego wynagrodzenia za wykonanie robót dodatkowych czy zamiennych jest:

- zgłoszenie przez wykonawcę konieczności (zasadności dla robót zamiennych) ich wykonania, przed ich wykonaniem,

- zgoda inwestora na wykonanie robót dodatkowych czy zamiennych, wyrażona w formie pisemnej, w tym przy zamówieniu publicznym w postaci aneksu do umowy, który traktowany jest jak nowa umowa z wymogami opisanymi w art. 66 ustawy Pzp.

 

Wykonawca zgłaszając konieczność wykonania robót dodatkowych czy zamiennych, w zgłoszeniu powinien określić przewidywany koszt ich wykonania, a po akceptacji wniosku przez inwestora, przedstawić inwestorowi kosztorys na roboty dodatkowe czy zamienne.

 

Inwestorom należy zalecać, aby w treści umowy zapisali:

- formułę kosztorysu na roboty dodatkowe czy zamienne (szczegółowa czy uproszczona),

- podstawy i zasady kosztorysu na roboty dodatkowe czy zamienne,

- poziom cen jednostkowych. W warunkach dynamicznego wzrostu cen materiałów budowlanych czy zapowiedzianego dynamicznego wzrostu wynagrodzenia minimalnego, należy rozważyć czy zapis w umowie, iż roboty dodatkowe czy zamienne będą rozliczane na „bazie” kosztorysu ofertowego, nie będzie przedmiotem sporu wydłużającym czas wykonania robót dodatkowych czy zamiennych, a w konsekwencji wydłużenia cyklu budowy, czy zarzutu o bezpodstawnym wzbogaceniu się inwestora kosztem wykonawcy.

 

Strony umawiając się na wynagrodzenie kosztorysowe muszą uwzględnić, że warunkiem zapłaty ostatniej części wynagrodzenia umownego jest doręczenie inwestorowi przez wykonawcę przed odbiorem końcowym:

- dokumentacji powykonawczej uwzględniającej roboty dodatkowe czy zamienne,

- kosztorysu powykonawczego.

 

Przy wielu zaletach wynagrodzenia ryczałtowego, wynagrodzenie kosztorysowe może dla inwestora okazać się bardziej wiarygodne a nawet bezkonfliktowe.

Niezależnie od formy rozliczenia za wykonanie przedmiotu umowy, zapłata wynagrodzenia za roboty dodatkowe powinna nastąpić niezwłocznie po ich wykonaniu i odbiorze podpisanym przez inspektora nadzoru inwestorskiego. Roboty zamienne powinny podlegać rozliczeniu w kosztorysie powykonawczym.

Projektant (z praktyką na budowie), kierownik budowy/ robót z dużym prawdopodobieństwem potrafią (po zapoznaniu się z projektem budowlanym i przedmiarem robót) określić wartość obiektu budowlanego/ robót, bazując na aktualnej wiedzy w zakresie cenotwórstwa budowlanego, bez sporządzania kosztorysu inwestorskiego czy ofertowego.

Kosztorys w wykonaniu ww. profesjonalistów zajmie nie więcej niż stronę arkusza A4.

Niestety, prawnicy inwestora (podmiotu ustawy Pzp) uznają, że nie spełnia on wymogów art. 32 ustawy Pzp.

Czy koszt opracowania projektu wykonawczego i kosztorysu inwestorskiego, opartego na „normatywach” i średnich cenach nie jest wyższy od 2% dodatkowego wynagrodzenia wykonawcy za ryzyko stosowania ryczałtu?

Warunek – projektant musi pełnić na budowie funkcję nadzoru autorskiego.