Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Projekt typowy budynku i brak przystosowania do warunków miejscowych gruntowo-wodnych

Projekt typowy budynku[1] jednorodzinnego to najczęściej wybierany typ dokumentacji. Inwestor sięga po gotowy projekt głównie ze względów ekonomicznych.

Wśród Inwestorów najliczniejszą grupę stanowią rodziny z dziećmi, są jednak również rodziny wielopokoleniowe, rodziny bezdzietne, osoby samotne.
 

Wybór projektu domu zazwyczaj jest poprzedzony zakupem działki, która powinna spełniać wymagania lokalizacyjne Inwestora. Należy zwrócić również uwagę na sąsiedztwo, w szczególności na działalność, mogącą zakłócić preferowany sposób użytkowania domu (sklepy, usługi, zakłady produkcyjne lub przemysłowe itp.).

Funkcja mieszkalna często nie jest jedyną. Dom bywa również miejscem wykonywania pracy zawodowej, co doskonale odzwierciedlają miejscowe plany zagospodarowania, pozwalające na przeznaczenie części powierzchni na usługi.
 

Wybór domu rozpoczyna się od przejrzenia szerokiej oferty dostępnej na rynku. Natychmiast uzyskuje się dostęp do wizualizacji, ukazującej dom w przestrzeni (wśród zieleni i innych detali, elewacji, rzutów z rozkładem pomieszczeń i możliwą aranżacją).
Dobra forma graficzna opracowań utrudnia często racjonalne spojrzenie na merytoryczną zawartość opracowania i korelację z potrzebami Inwestora.
Wybór projektu należałoby rozpocząć od analizy potrzeb, upodobań (w tym estetycznych) oraz możliwości finansowych.
Do systematyzacji i korekty przemyśleń warto zaprosić architekta.
 

Na decyzję powinny mieć wpływ następujące czynniki:

  • ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania,
  • wpływ kształtu i otoczenia działki na możliwości jej zagospodarowania,
  • wyznaczenie strefy technicznej (śmietnik, garaż, szambo, ujęcie wody, przyłącza), wejściowej, wypoczynkowej (ogród, taras, plac zabaw),
  • potrzebna ilość pomieszczeń,
  • ich rozkład, z uwzględnieniem rozplanowania na kondygnacjach, podziału na strefę dzienną i sypialną, potrzebne zaplecze sanitarne, techniczne (pralnia, spiżarnia, magazyn, kotłownia, garaż),
  • rozkład pomieszczeń z uwzględnieniem zagospodarowania działki,
  • dostosowanie domu do potrzeb szczególnych (osoby niepełnosprawne, dzieci i ich perspektywy rozwojowe, wielopokoleniowość, wykonywanie prac zawodowych),
  • powierzchnia i wysokość domu,
  • wymagania estetyczne,
  • możliwości finansowe,
  • perspektywiczne plany rodzinne (dorastające dzieci, opieka nad seniorem, praca w domu…).

 

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzja o warunkach zabudowy) są podstawowym dokumentem, określającym graniczne parametry domu, m.in. maksymalną powierzchnię (poprzez wskazanie maksymalnej powierzchni zabudowy, minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, czyli wolnej od zabudowy powierzchni parceli, wskaźnika intensywności zabudowy), wysokość, usytuowanie na działce. Zalecenia mogą dotyczyć nawet kolorystyki, geometrii dachu, szerokości elewacji frontowej, ilości kondygnacji itp.
Zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania lub wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy jest możliwe jeszcze przed nabyciem działki: nie jest konieczne wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością - zaleca się doinformowanie się przed kupnem działki.
Następne czynniki są uzależnione ściśle od wymagań i potrzeb Inwestora.
Zwraca się uwagę na określenie na wstępie możliwości finansowych Inwestora.

 

 

Zalety projektu gotowego

 

Niewygórowana cena, nawet z uwzględnieniem kosztów adaptacji projektu i dopasowania go do potrzeb gospodarzy, jest znacznie niższa niż za projekt indywidualny.

  • Atrakcyjność formy graficznej i dostępność prezentacji.
  • Duży wybór i dostępność projektów.
  • Wiele popularnych projektów zostało już zrealizowanych, niektóre można obejrzeć, porozmawiać z mieszkańcami, i skorzystać z ich doświadczeń.

 

 

Wady projektu gotowego

 

Zazwyczaj gotowy projekt nie spełnia wszystkich oczekiwań Inwestora i wymaga adaptacji.

  • Nie każdy gotowy projekt można dostosować do parametrów zakupionej działki, w tym uwarunkowań wynikających z miejscowego planu zagospodarowania;
  • Ponieważ kontakt z architektem często następuje dopiero przy zleceniu projektu zagospodarowania działki lub adaptacji, a Inwestor nie ma dostarczającej wiedzy budowlanej, aby skonfrontować projekt domu z wymaganiami lokalizacyjnymi i własnymi, dopiero po konsultacji architektonicznej okazuje się, że nabyte już opracowanie jest nieprzydatne.

 

Bardzo częstym przykładem dyskwalifikującym zakupioną dokumentację jest m.in. niezgodność wysokości kalenicy, kąta nachylenia z wymaganiami planu.
Projekt typowy jest zazwyczaj opracowywany dla najostrzejszych warunków klimatycznych.

Jeśli Inwestor planujący inwestycję w łagodniejszych warunkach chciałby uzyskać oszczędności, należałoby wykonać adaptację projektu w branży konstrukcyjnej, przeliczając poszczególne elementy dla zmniejszonych wartości obciążeń.
Projekt zamawiany indywidualnie jest wykonywany dla konkretnych warunków klimatycznych: odpowiedniej strefy wiatrowej, śniegowej, przemarzania oraz dla określonych badaniami geotechnicznymi warunków gruntowych.
Projekt indywidualny jest wykonywany dla określonej sytuacji geologicznej, określonej w dokumentacji geotechnicznej. Wymiary fundamentów są w nim obliczane dla gruntów o konkretnych właściwościach, w tym dla konkretnych warunków wilgotnościowych.
W projekcie typowym warunki gruntowe nie są znane, zatem konstruktor oblicza wymiary fundamentów, zakładając, że nośność podłoża nie może być mniejsza niż podana w projekcie określona wartość. W trakcie adaptacji projektu do określonej konkretnej sytuacji projektant adaptujący powinien obliczyć rzeczywistą nośność gruntu, jak również sprawdzić, czy sposób posadowienia (np. fundamenty bezpośrednie) jest właściwy dla zabezpieczenia budynku przed wodą i wilgocią. Czasem okazuje się, że dla konkretnych warunków gruntowych wskazany jest inny sposób posadowienia.

 

Na przykład:

Budynek mieszkalny jednorodzinny;
Ilość kondygnacji naziemnych - 1

  • Poziomie posadowienia – 1,58 m
  • Orientacyjna powierzchnia zabudowy – 164,5 m²
  • Orientacyjna wielkość działki – 1.100 m²

 

Lokalizacja: okolice Grodziska Mazowieckiego

Opis warunków na działce - obserwacje naoczne:

  • Działkę można określić jako wyjątkowo grząską: stopy grzęzły w gruncie pod wpływem ciężaru ciała.
  • Na sąsiedniej posesji znajdował się częściowo zasypany ciek wodny, który powodował nasiąkanie terenu wokół.

 

Rozróżnia się następujące stany gruntu ze względu na zagęszczenie (PN-86/B-02480):

  • 0 < ID ≤ 0,33 – luźny
  • 0,33 < ID ≤ 0,67 – średnio zagęszczony
  • 0,67 < ID ≤ 0,80 – zagęszczony
  • 0,80 < ID ≤ 1,00 – bardzo zagęszczony

 

Trzecim ważnym parametrem gruntów niespoistych jest stopień wilgotności oznaczany symbolem Sr – określa stosunek objętości wody w gruncie do objętości porów.
Do fundamentowania najlepsze są grunty wilgotne (0,4 < Sr ≤ 0,8).
Natomiast grunty nawodnione (0,8 < Sr ≤ 1) nie są korzystne, ponieważ mają małą nośność, skrajnym przypadkiem jest tzw. ”kurzawka”, a w przypadku zamarznięcia wody mogą zwiększać swoją objętość.
 

Z całą pewnością można stwierdzić, że budynek został posadowiony na gruncie nawodnionym.
Zgodnie z zaleceniem projektanta należało wykonać badania gruntu. Przed przystąpieniem do fundamentowania powinno się zweryfikować projekt posadowienia budynku w zależności od warunków gruntowych określonych w wykopie przez uprawnionego specjalistę.
Główną przyczyną występującego stanu technicznego jest brak przystosowania projektu typowego do warunków miejscowych gruntowo-wodnych.

 

 

 

 

[1] https://ladnydom.pl/budowa/1,108843,17243547,
Projekt_gotowy__wady_i_zalety.html