Dla chcącego nic trudnego, czyli jak rozpocząć przedsięwzięcie budowlane w obiekcie zabytkowym

Co zawiera ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami?

Słysząc słowo „zabytek” spodziewamy się od razu samych kłopotów i utrudnień. I nie ma się co oszukiwać łatwo nie będzie, ale jak mówią „dla chcącego nic trudnego”. Nawet podjęcie się zwykłego przedsięwzięcia budowlanego może nas nieraz zaskoczyć koniecznością przygotowania i uzupełnienia gąszczu dokumentów, a co dopiero gdy dochodzi nam nadzór i uzgodnienia w dodatkowych instytucjach np. Miejskim Urzędzie Konserwatorskim itd.

Podstawowym dokumentem z jakim będziemy musieli się zaprzyjaźnić, a już na pewno zapoznać jest Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (w skrócie UOZ[1]). W niej właśnie znajdziemy definicje związane z obiektami zabytkowymi, rodzaje zabytków i inne podstawowe informacje związane z działalnością w tych obiektach. Ponadto dowiemy się, że jako właściciele zajmujemy się opieką zabytków, ochrona należy zaś do zadań organów administracji publicznej. Oczywiście oprócz samej ustawy UOZ zostało wydane również kilka rozporządzeń wykonawczych, w których m.in. określono wzór kart ewidencyjnych zabytków lub np. określenie trybu wydawania pozwoleń na wszelkie podejmowane przy nich działania.

Zanim jednak przejdziemy do obowiązków inwestora w zakresie przygotowania dokumentacji niezbędnej do podjęcia działań w obiekcie zabytkowym wyjaśnijmy sobie podstawowe pojęcia.

Zabytek - definicja prawna

Pierwszym terminem jest nic innego jak zabytek, który w UOZ jest zdefiniowany jako nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną przez nie wartość historyczną, artystyczną lub naukową[1].
Należy zwrócić uwagę, że nie ma określonego wieku budynku, kiedy staje się on „automatycznie” zabytkiem. Może się okazać, że jesteśmy w posiadaniu 150-letniego budynku, który nie znajduje się w rejestrze zabytków, dzięki czemu podejmowane przez nas prace remontowe będą wymagały jedynie standardowych procedur budowlanych.

Czym są prace konserwatorskie?

Drugim terminem są prace konserwatorskie, których definicja przedstawiona w UOZ brzmi: są to działania mające na celu zabezpieczenie i utrwalenie substancji zabytku, zahamowanie procesów jego destrukcji oraz dokumentację tych działań. Co ciekawe prace konserwatorskie w polskim ustawodawstwie, trochę wbrew zapisom Karty Weneckiej (Międzynarodowej Karty Konserwacji i Restauracji Zabytków i Miejsc Zabytkowych[2]) dopuszczają możliwość odtwarzania części zabytku tj. jego rekonstrukcję (restaurację).

Jak sprawdzić czy obiekt budowlany jest zabytkiem?

Najpierw należy stwierdzić czy nasz obiekt jest „rzeczywiście” zabytkiem.

Dla obiektów zabytkowych można wyróżnić dwie listy, które dla nas, jako właścicieli będą miały największe znaczenie w przypadku przystępowania do jakichkolwiek działań w obiekcie. Zanim zaczniemy się martwić o możliwe do wystąpienia problemy w naszym zabytku niezbędnym jest sprawdzenie:

• po pierwsze wojewódzkiej ewidencji zabytków, która odzwierciedlać powinna cały zasób zabytkowy na danym terenie, i pozwala „umiejscowić” dany obiekt we właściwym miejscu w hierarchii wartości obiektów historycznych[3]. Co ważne, jeśli obiekt objęty jest jedynie ewidencją (nie jest wpisany do rejestru) to nie powoduje to dla właściciela niemal żadnych konsekwencji. Formalnie ewidencja zabytków jest jedynie zbiorem informacji o nieruchomościach zabytkowych, który nie daje organom konserwatorskim uprawnień do ingerowania w uprawnienia właściciela, co ma miejsce w przypadku obiektów znajdujących się w rejestrze. Co to znaczy dla właściciela, który planuje prowadzić prace w takim obiekcie? Właściciel chcąc ingerować w wygląd budynku winien zgłosić tę informację do lokalnego urzędu gminy, a urząd może (ale nie musi) zasięgnąć opinii konserwatora zabytków[4].
• po drugie rejestru zabytków – jest to księga prowadzona oddzielnie dla każdego województwa, do której Wojewódzki Konserwator Zabytków wpisuje z urzędu lub na wniosek strony (właściciela/użytkownika) obiekt jako zabytek chroniony. Dla każdego województwa istnieje osobna lista, na której można znaleźć wykaz obiektów zabytkowych np. dla Małopolski: https://www.wuoz.malopolska.pl/rejestrzabytkow/. (Nie)stety obiekt wpisany do rejestru zabytków nadaje organom konserwatorskim (tj. Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków oraz Ministerstwu Kultury i Dziedzictwa Narodowego) uprawnienia do ingerowania w zabytek, a co za tym idzie utrudnia, wydłuża i często podnosi koszty planowanych prac remontowych.

Sprawdziliśmy i okazało się, że nasz obiekt znajduje się w rejestrze zabytków, co teraz?

Utrudnienia prac budowlanych w zabytkach

Przede wszystkim pamiętaj, jeśli jesteś właścicielem obiektu zabytkowego nie będziesz mógł go tak po prostu wyburzyć lub przebudować. Każde podejmowane w nim prace związane będą z wieloma ustaleniami i ustępstwami – najczęściej z twojej strony.

Wpis do rejestru oznacza dla nas spore ograniczenie samodzielnego dysponowania zabytkiem. W tym przypadku praktycznie każde działanie będzie wymagało zgody konserwatora. Będzie to dotyczyło nie tylko prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku, ale również prac w jego otoczeniu, prowadzenia badań na jego terenie, planów zmiany jego przeznaczenia lub sposobu korzystania jak i umieszczania jakichkolwiek urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów, czy podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku[1]. Co więcej, Wojewódzki Konserwator Zabytków może uzależnić wydanie pozwolenia na podejmowanie ww. działań od przeprowadzenia (nie inaczej jak na koszt wnioskodawcy), niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych.
Zauważyć można, że zwłaszcza w przypadku posiadania budynku wymagającego remontu wpis do rejestru może negatywnie wpływać na jego wartość. Przez co? Właśnie przez konieczność konsultowania każdorazowych działań mających na celu poprawienie jego kondycji i często koniecznych, wskazanych przez konserwatora kosztownych prac renowacyjnych.

Jak na razie dostrzegliśmy tylko same minusy. Jednak posiadanie obiektu wpisanego do rejestru zabytków ma też swoje plusy. Jakie są te plusy? Jednym z nich jest posiadanie czegoś unikatowego i niepowtarzalnego, co stanowi świadectwo minionych czasów, kawałek historii. Często też taki obiekt znajduje się w nieprzeciętnie dobrej lokalizacji, co mimo trudności podczas jego remontowania, finalnie może dać nam wiele satysfakcji i zysku. Możemy też posiadać nieruchomość, która została poddana już gruntownej renowacji, a zamieszczenie w rejestrze zabytków daje nam gwarancję, że jej wygląd zostanie zachowany w tej właśnie postaci. Dodatkowo w ramach korzyści, właścicielowi zabytku przysługuje prawo do ubiegania się o dotację z budżetu państwa lub samorządu na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich i budowlanych przy tej nieruchomości jak i prawo do ulgi podatkowej, czy obniżenie opłat za użytkowanie wieczyste gruntu na jakim się ona znajduje.

Prace budowlane w obiekcie zabytkowym - od czego zacząć?

Wiedząc już na czym stoimy, wyposażywszy się w duży zapas cierpliwości, zabieramy się do planowania naszego przedsięwzięcia. I tak planując przedsięwzięcie budowlane związane z obiektem zabytkowym:

• sprawdź komu podlega twój obiekt (miejski konserwator, wojewódzki, UNESCO itd. …) i w związku z tym, z kim będziesz musiał konsultować planowane prace,
• podejmij decyzję co chcesz z tym obiektem robić: jedynie bieżące naprawy, remont, modernizacja, czy zmiana sposobu użytkowania,
• pozyskaj zalecenia konserwatorskie, które są przywilejem właściciela zabytku (wydawane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków). Jest to świadczenie nieodpłatne, a stanowiące dużą pomoc pozwalającą zaoszczędzić pieniądze, które mogłyby być wydane na poprawki w projekcie remontu odrzuconego przez właśnie tegoż konserwatora. Poza tym dzięki uzyskanym zaleceniom konserwatorskim dostajemy informacje, czy planowane przez nas prace w ogóle są możliwe do zrealizowania i jak je należy wykonać[4],
• skonsultuj się z potencjalnym wykonawcą, który specjalizuje się w pracach w obiektach zabytkowych. To ci pozwoli już na początku sprawdzić, czy nie będzie wymagane zastosowanie materiałów, które nie są dostępne na rynku i/lub da czas na ich znalezienie (rozeznanie rynku),
• sprawdź wszelkie możliwe programy dofinansowujące prace w obiektach zabytkowych (dotacje mogą być z budżetu państwa, samorządów lub np. funduszy unijnych). Dzięki uzyskaniu dofinansowania możesz być mile zaskoczony ostatecznymi nakładami finansowymi jakie poniesiesz,
• przygotuj się, zwłaszcza finansowo, że mogą cię czekać dodatkowe, nieprzewidziane prace wynikające zarówno z „niespodzianek”, których nie zawierała istniejąca dokumentacja (jeśli w ogóle taką posiadasz) jak i życzeń/ wymagań konserwatora,
• bądź przygotowany na współpracę z wieloma projektantami, którzy pomogą opracować projekty branżowe, zwłaszcza, że przysługuje ci prawo do uzyskania odstępstw od obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych,
• jeśli to konieczne ubiegaj się o uzyskanie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dotyczących projektowania, budowania, użytkowania i utrzymania obiektów budowlanych,
• pamiętaj, że dla obiektu wpisanego do rejestru zabytków wszystkie działania (nawet te ujęte w art. 29 Prawa Budowlanego[5], czyli normalnie wymagające jedynie zgłoszenia) wymagają złożenia wniosku o pozwolenie na budowę i pozwolenia od konserwatora zabytków,
• wiedz, że przed wydaniem pozwolenia na budowę organ wydający decyzję ma obowiązek uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków[5],
• pamiętaj, że do wszelkich prac prowadzonych w obiekcie podczas wydawania pozwolenia na budowę dla obiektów zabytkowych zostanie ci wyznaczony inspektor nadzoru inwestorskiego[6],
• dla obiektu wpisanego do rejestru zabytków bez pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nie można stosować tzw. zmian nieistotnych, co oznacza, że każda planowana zmiana w projekcie traktowana jest jako istotna. Co więcej oprócz uzyskania pozwolenia od konserwatora zabytków należy w tym przypadku wystąpić również o zmianę pozwolenia na budowę do organu budowlanego.
• przygotuj dokumenty konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z wytycznymi zawartymi w prawie budowlanym[5] uzupełniając je dodatkowymi zgodami/opiniami uzyskanymi od konserwatora (przykłady opisu koniecznych dodatkowych dokumentów w zależności od planowanego zakresu prac można znaleźć w[3]). Pamiętaj, że będąc inwestorem to na tobie spoczywa obowiązek zorganizowania całego procesu budowlanego, i mimo zlecenia wykonania projektu budowlanego projektantowi to ty ponosisz odpowiedzialność za to, czy zakres dokumentacji w pełni odpowiada wymogom prawnym.

Jak widać faza przygotowawcza przedsięwzięcia inwestycyjnego, jakim jest prowadzenie prac budowlanych w obiekcie zabytkowym jest zwykle dłuższa niż przy nowo budowanych obiektach. Etapy składające się na tę fazę i zadania, jakie należy wykonać przed przystąpieniem do robót, zostały uporządkowane i przedstawione również w postaci poniższego schematu.