Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Generalny Wykonawca - takiemu to dobrze?

Przygotowując się do niezbyt dużego remontu pomieszczeń biurowych, udałem się do nieźle zaopatrzonego we wszelkie materiały budowlane centrum handlowego. Zależało mi głównie na materiałach wykończeniowych, trochę na armaturze sanitarnej. Chciałem, by odświeżone pomieszczenia miały w sobie to coś, co pozwoliłoby na uczynienie biura bardziej nowoczesnym i funkcjonalnym, tak aby nie trzeba było się wstydzić przed potencjalnymi nowymi kontrahentami, a i żeby stali klienci widzieli, że firma się rozwija.

Przemykając pomiędzy licznymi regałami sklepu natknąłem się na starego dobrego znajomego - też z naszej branży. On również szukał czegoś ciekawego i wyraźnie był już zmęczony tymi poszukiwaniami.

Zaprosiłem więc go na "małą czarną" by trochę odsapnąć, a przy okazji co nieco dowiedzieć się, czym w chwili obecnej zawodowo się zajmuje.

 

Jak się okazało kolega pracuje w dużej firmie budowlanej, i jak za dawnych lat, tak i obecnie zajmuje się sprawdzaniem ofert firm, które chciałyby być podwykonawcami na budowach prowadzonych przez jego przedsiębiorstwo. Postanowiłem zasięgnąć trochę języka w temacie generalnego wykonawstwa, gdyż sporo już nasłuchałem się opowieści od podwykonawców, często wykorzystywanych przez generalnego wykonawcę.

Wysłuchałem więc z zaciekawieniem relacji kolegi - spojrzenia od tej drugiej strony.

 

Potwierdziła się w jego wypowiedziach stara prawda, że duży może więcej. Duży, czyli bogaty, z szerokim zapleczem logistycznym, sprzętowym, materiałowym, z dużą gotówką, a najlepiej mający jeszcze powiązania z udziałowcami zagranicznymi, bądź wręcz będący częścią zagranicznej prężnej korporacji. Taka firma zawsze może stanąć do niemalże każdego przetargu i ze spokojem go wygrać. Mając solidne zaplecze jest bardziej wiarygodna dla potencjalnego inwestora, a w niektórych przypadkach może go wspomóc finansowo, wydłużając np. terminy płatności za wykonane prace. Wreszcie inwestor prowadzi rozmowy i konsultacje z jednym wykonawcą, a nie z kilkoma. Generalny wykonawca zarządza całym przedsięwzięciem inwestycyjno-budowlanym, nadzoruje i koordynuje wszystkie działania w ramach robót budowlanych, tak by jak najsprawniej przeprowadzić całą inwestycję. Podwykonawcy, szczególnie ci mniejsi, którzy nigdy nie stanęliby do przetargu ze względu na małe zaplecze, mogą dzięki generalnemu wykonawcy brać udział w olbrzymich przedsięwzięciach.

Za takie pośrednictwo generalny wykonawca, tak jak to bywa z pośrednikami bierze również zapłatę. Wynika ona najczęściej z różnicy pomiędzy ofertą główną generalnego wykonawcy, którą to przedstawia inwestorowi, a ofertą podwykonawcy z generalnym wykonawcą. Z relacji kolegi wynikało, że różnice kwotowe są bardzo różne w zależności od złożoności przedsięwzięcia budowlanego i wahają się w granicach 5% do nawet 15%.

Poza oczywistym zyskiem, jaki każda firma chce osiągnąć, generalny wykonawca z pewnością ponosi wyższe koszty utrzymania firmy. W takim przedsiębiorstwie spotkamy kilku, kilkunastu kosztorysantów z każdej branży oraz menedżerów wyszukujących jak najlepszych, a jednocześnie jak najtańszych podwykonawców. Utrzymanie wysokokwalifikowanej kadry również sporo kosztuje.

W obecnych przepisach prawnych brak jest zapisów odnośnie wysokości stawek za generalne wykonawstwo oraz tego czy takowe może, czy też powinno w ogóle występować. Wszystko więc uzależnione jest od umów zawieranych pomiędzy stronami procesu budowlanego. I to one w danym momencie decydują się na określone warunki współpracy, bądź też z niej rezygnują. Współpraca taka powinna być oczywiście poparta solidnie sporządzoną umową, co do późniejszej realizacji jej postanowień - ale to już całkiem odrębna sprawa.

Jak wspomniał kolega, większość inwestycji wykonywanych przy współudziale podwykonawców kończy się pełnym sukcesem. Zadowoleni są inwestorzy, generalny wykonawca i podwykonawcy. W niektórych jednak przypadkach dochodzi do różnego rodzaju zgrzytów i nieprzyjemnych spięć, które najczęściej wynikają z napiętych terminów wykonania prac i powiedzmy - różnic charakterologicznych.

Na zakończenie wspólnego spotkania wymieniliśmy się wizytówkami i życzyliśmy sobie jak najwięcej sukcesów nie tylko zawodowych.

 

Po powrocie do domu, w celu weryfikacji tego co usłyszałem od kolegi, sięgnąłem do publikacji cenowych dostępnych na naszym rynku w ramach Serwisu Informacji Cenowych Budownictwa. Dotarłem do już dość archiwalnych egzemplarzy i sporządziłem małe zestawienie, które załączam poniżej.

 

Dodatek za GW  w %

 

 

średni

minimalny

maksymalny

1/1997

2,7

0,0

7,0

2/1998

2,8

0,0

7,0

4/1999

2,8

0,5

9,5

2/2000

3,0

0,5

9,5

2/2001

3,0

1,0

9,0

1/2002

3,0

1,0

8,0

3/2002

3,1

1,0

10,0

1/2003

3,1

1,0

10,0

2/2003

3,0

1,0

10,0

2/2004

3,0

1,0

10,0

1/2005

3,0

1,0

10,0

 

Chciałoby się ubarwić i ożywić artykuł jakimś wykresem, jak procentowo przedstawiała się stawka za generalne wykonawstwo na przełomie kilku lat, jednak, jak przedstawia powyższa tabela musiałaby być to prosta o niemal zerowym nachyleniu, więc szkoda miejsca ....

Wyraźnie widać, że stawka GW praktycznie jest stała, przy czym w stosunku do informacji otrzymanych od kolegi należałoby uznać że właściwe są stawki najwyższe.

 

Wygląda więc na to, że generalnemu wykonawcy żyje się w dzisiejszych czasach jak u Pana Boga za piecem. Kiedy już zdobędzie odpowiednie znajomości i poparcie jego pozycja jest właściwie nie do zachwiania. Nasuwa to jednak pewne refleksje: czy to oznacza, że rynkiem budowlanym w Polsce rządzą stale te same firmy i osoby? Czy ktoś bez tak silnego finansowego i logistycznego zaplecza ma szansę zaistnieć? I wreszcie, czy drobna firma będzie jeszcze miała okazję wykonywać swoją pracę, jako samodzielny wykonawca, czy już na zawsze zostanie skazana na podwykonawstwo u giganta? Wygląda na to, że w większości przypadków tak jest i będzie, poza tymi sytuacjami gdzie zdobędziemy prywatnego inwestora przygotowującego niezbyt dużą inwestycję lub uciekniemy w "szarą strefę".

 

I jeszcze na koniec trochę z innej "beczki". Coraz częściej zastanawiam się nad poziomem budowlanego wykonawstwa. Bo jak to jest, że mamy coraz więcej nowych technologii, super materiałów, przepięknych projektów, a poziom wykonawczy taki, że szkoda gadać. Co ciekawe, będąc kierownikiem budowy, nigdy nie miałem (i oby tak dalej) żadnych problemów z wykonawcami z branży elektrycznej, czy też sanitarnej. Instalacje przez ich układane, montowane urządzenia, jakimś "dziwnym trafem" działają i funkcjonują bez zarzutu, a nadzór nad pracownikami tych branż sprowadza się do niezbędnego minimum. Co zaś tyczy samych budowlańców, to praktycznie trzeba by nad każdym stać i pilnować go, czy poprawnie wykonuje swoją pracę, bądź też po jej "niby zakończeniu" od razu przejść do robienia poprawek. Nie rozumiem tego. Zamiast od razu zrobić porządnie, mieć satysfakcję z dobrze wykonanej pracy "fachowcy" muszą przystąpić do wykonywania korekt. Wiem, że prace wykończeniowe wymagają dużej staranności wykonania, że przeważnie brakuje już czasu, terminy gonią. Tylko, jak to wygląda, gdy ustawiamy meble, czy wstawiamy urządzenia, a na ścianach czy też sufitach wyskakują różnego rodzaju "kwiatki" i "pajęczynki", i musimy zgłaszać reklamacje w nowo oddanym budynku. Mam wrażenie, że do branży trafia coraz więcej osób przypadkowych, na chybcika przysposobionych do wykonywania prac i co gorsza niewykazujących zainteresowania podnoszeniem swoich kwalifikacji lub też liczących na to, że jakoś tam się uda, a jak nie, to znajdzie się jakąś inną pracę. Szkoda, że współpraca z takimi osobami kosztuje tyle nerwów, a siwych włosów wciąż przybywa.

Może więc i tutaj przyda się rosnący wciąż autorytet generalnego wykonawcy? Może ktoś, kto bierze odpowiedzialność za całokształt inwestycji, wymoże na podwykonawcach rzetelność wykonywanych usług, by później nie ryzykować i nie podpisywać się pod bublem? Może w końcu wytworzy się etos kompetentnego budowlańca, bo tylko z takim będą chcieli współpracować liczący się na rynku generalni wykonawcy? Może więc wciąż umacniająca się pozycja generalnego wykonawcy wyjdzie nam wszystkim na zdrowie?