Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Zmiana sposobu użytkowania - czy to "w ogóle idzie załatwić" (cz. II)

Niestety nie było, w 28 dni od daty złożenia papierów w starostwie (tj. 16 listopada) nasz nieszczęsny księgarz znalazł w swojej domowej skrzynce awizo. Na poczcie, na której po pobraniu z automatu numerka do kolejki do okienka dowiedział się, że jest "serdecznie witany" i że jest 47 w tej kolejce do tego okienka, a z wywieszki w tym okienku, że za 18 minut nastąpi w nim 20-minutowa przerwa w obsłudze, a nawet uzyskał informację o podstawie prawnej, na jakiej przerwa ta następuje (w celu spożycia śniadania przez pracownika) w pierwszym podejściu sukcesu nie odniósł. Ale winien był sam sobie, przecież w awizo, oprócz imienia i nazwiska była też wymieniona nazwa księgarni, mógł się więc domyślić, że bez pieczątki firmowej przesyłki mu nie wydadzą. Szkoda, blisko 2 godziny stania w kolejce poszły na marne.

 

Ale druga wizyta na poczcie była już udana (i nawet krótsza, tylko godzina w kolejce). Niestety zawartość odebranej przesyłki okazała się wprost tragiczna. Zamiast spodziewanego zaświadczenia o przyjęciu zgłoszenia (dokument jaki coraz częściej wystawiają, choć jak widać z zacytowanego niżej fragmentu art.71, wcale nie muszą), przyszła decyzja administracyjna o sprzeciwie przeciwko przyjęciu zgłoszenia. Boże, za co mnie tak karzesz? jęknął nasz księgarz przeczytawszy początek pisma. Po co ja się na dziś wieczorem umówiłem ze znajomymi na doroczne Beaujolais Nouveau, przecież moja mina skwasi im całe spotkanie. Trudno, nie pójdę w ogóle.

 

Wyjaśnienie znalazło się w uzasadnieniu decyzji. Chęć połączenia obu lokali, tego po rybnym i tego po kwiaciarni w jedną księgarnię wymagałaby wybicia w odgradzającej je ścianie wewnętrznej budynku odpowiedniego otworu drzwiowego. A wybicie otworu, którego wcześniej nie było, nie może być potraktowane jako remont, będący wg ustawy Prawo budowlane[1]

Art.3, pkt 8) remont - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;

 

i nie może korzystać ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Zdecydowanie wybicie takich drzwi jest już przebudową, zdefiniowaną parę linijek wyżej

Art.3, pkt 7a) przebudowa - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

 

i zdecydowanie podlega już pozwoleniu na budowę. Czyli wprost sytuacja z

art.71, ust.5. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

 

Co prawda w końcówce decyzji wspomnieli coś o możliwości złożenia odwołania w ciągu ustawowych 14 dni, ale jak stwierdził indagowany w tej kwestii zarządca budynku, skuteczność ewentualnego odwołania od decyzji będzie taka, jak "odwołania wniesionego do składu desek". Jak już raz zauważyli te drzwi, to nie ma mowy, aby to odpuścili.

 

Spotkanie z autorem ekspertyzy konstrukcyjnej stropów przyniosło pewien pomysł. A może na tej ścianie narysować np. ołówkiem takie charakterystyczne spękania, wskazujące, że w tym miejscu były kiedyś drzwi, ale potem je zamurowano. Zrobi się "ekspertyzkę" jak powiedział rzeczoznawca, machnie parę zdjęć z tymi lipnymi zarysowaniami na dowód i uwierzą, że to remont, "odtworzenie stanu pierwotnego" jak się patrzy. Czyli jesteśmy w domu, bo

Art.29. 2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;

 

- Za drobne 5.000 plus VAT mogę taką "ekspertyzkę" trzasnąć.

- Panie, przecież to oszustwo.

- Owszem, ale w dobrej wierze. Zaprojektuję zresztą Panu, już w ramach tej 5-tki, takie nadproże w ścianie, że mucha nie siada. Wszystko będzie O.K.

 

Propozycja kusząca. Po nieprzespanej nocy (chciałoby się, ale strach – a jak się wyda? Minister Ziobro wydaje się być znacznie ostrzejszy w poglądach od Robespierra, znajomych na szczytach władzy brak – nie będzie więc komu ułaskawić. A jeśli potem, razem z rzeczoznawcą, będziemy przez 2 lata grali w celi przetłuszczonymi kartami w zechcyka?), nasz bohater księgarz spotyka się już po raz n-ty z zarządcą budynku. Ten początkowo zapala się do pomysłu, lecz po chwili przypomina sobie, że parę dni temu zauważył szczegółowo oglądającego feralną ścianę członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, tego samego, który do końca walczył o interesy agencji towarzyskiej. Nie, zdecydowanie to za ryzykowne, ta szuja, jak stwierdza, zakapowałaby nas wszystkich, z panem na czele.

- Lepiej więc wystąpić z tym wnioskiem o pozwolenie, to przecież jest do załatwienia. Trzeba tylko złożyć – przekonywał – w tym samym urzędzie, tj. u starosty, dokładnie tam gdzie położył Pan już dokumenty do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, kilka nowych dokumentów.

- Jakich nowych dokumentów?

- No, potrzebny jest pisemny wniosek o wydanie decyzji, wypełniony na odpowiednim druczku dostępnym w urzędzie, a jak nie to w Dzienniku Ustaw lub w Lexie i jeszcze kilka rzeczy, o których mówi 33 artykuł Prawa budowlanego

Art.33, ust.2. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7, aktualnym na dzień opracowania projektu;

 

- Weźmiesz Pan jakiegoś projektanta, machnie Panu za kilka tysięcy projekcik. Tylko uwaga, to zaświadczenie z izby, zanim mu Pan zapłaci, ba zanim się z nim umówi, niech Pan dokładnie sprawdzi, szkopuł w tym czy chłopina należy do izby samorządowej. Bo, jak słyszałem, sporo ludzi nie chce płacić haraczu za przynależność do izby i robią projekty niejako pokątnie. Niewiele ryzykują, bo, jak mówi art.91, ust.2 ustawy

Art.91. 1. Kto:

2) wykonuje samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, nie posiadając odpowiednich uprawnień budowlanych lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

a przecież już ludowe powiedzenie jasno stwierdziło, że "rok - nie wyrok". Do tego jeszcze raz powinien Pan złożyć

2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- Jak to jeszcze raz, przecież już raz mają?

- No człowieku, no Ty jesteś jak dziecko. No co z tego, że mają, ma być do wniosku, bo tak mówi przepis, to ma być. Mają, ale w innej teczce, dotyczącej Pańskiego zgłoszenia. Ta teczka jest już odłożona na bok, czeka na ewentualne odwołanie od decyzji. Ale skoro razem uzgodniliśmy, że się nie odwołujemy (bo to nic nie da) to sprawa jest właściwie zamknięta. Więc jeśli nie chce Pan znowu dostać pocztą decyzji odmownej, czy postanowienia o konieczności uzupełnienia braków, lepiej złożyć nowe.
Do tego jeszcze tylko

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

i to w Pana przypadku już wszystko, bo pozostałe zapisy ustawy dotyczą już szczególnych przypadków, do których wiekopomne zamierzenie otwarcia księgarni nie zalicza się.

No ale ja nie mam tej decyzji o warunkach zabudowy, bo jej nie wydają.

Fakt, ale skoro teraz, przy zgłoszeniu jakoś łyknęli to zaświadczenie o tym że decyzji nie wydadzą, to może i przy pozwoleniu to przejdzie – pocieszył księgarza zarządca.

 

 

Już 20 stycznia roku +1 (jeśli rok rozpoczęcia działań w sprawie księgarni określimy jako rok zerowy) wszystkie dokumenty zostały w starostwie złożone. Oczywiście poza decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, bo tej nadal uzyskać nie można, zastąpioną zaświadczeniem o jej odmowie wydania. Ale podobno uchwalenie planu dla dzielnicy coraz bliżej, jeszcze kilka lat i …

 

Pod starannie wypełnionym wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, przygotowanym na formularzu określonym w odpowiednim rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, położony został elegancko oprawiony, zrobiony zaledwie za 2200 zł plus VAT, projekt budowlany (a właściwie architektoniczno – budowlany, bo w zagospodarowaniu terenu nic nie ulega zmianie), z podpisami architekta i konstruktora, a nawet pieczątką sprawdzającego (na wszelki wypadek, bo ustawa nie jest tu za precyzyjna, stwierdzając, w art.20, ust.2 i 3, że

"projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego"

lecz jednocześnie, że

"obowiązek, o którym mowa w ust.2, nie dotyczy (m.in.) projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe,

a na tej podstawie nigdy nie wiadomo, jak zakwalifikowany zostanie projekt przebicia otworu w ścianie budynku), zaopatrzony w odpowiednie uzgodnienie rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz oświadczenie projektantów i sprawdzającego o jego kompletności, zgodności z przepisami, zaświadczenia z samorządu zawodowego i kserokopie uprawnień budowlanych autorów.

 

Kolejne spotkanie ze Wspólnotą przeszło ponownie w atmosferze raczej optymistycznej i pełnej nadziei.

- Teraz na pewno już się uda – przekonywał zarządca nieruchomości. – Zgodnie z Prawem budowlanym (art.35) w starostwie mają teraz co najwyżej 65 dni na wydanie Panu decyzji o pozwoleniu na budowę. W przeciwnym razie zapłacą karę, całe 500 zł za każdy dzień zwłoki, więc na to na pewno sobie nie pozwolą. Przed Wielkanocą będzie Pan miał decyzję w garści, szybko znajdziemy wykonawcę robót i w lecie otwieramy księgarnię. Pewnie zaprosi Pan całą Wspólnotę na parapetówkę?

- Czyli jak się spóźnią, choć o dzień, to dostanę od nich 500 zł odszkodowania? spytał księgarz z błyskiem w oku.

Zarządca aż wniósł oczy do nieba

- Boże, Pan nadal jesteś jak pierwszy naiwny. Karę owszem, płacą ale do budżetu Państwa, przecież nie Panu.

- No to co komu daje taka kara?

- Nie wiem, co daje, ale wiem, że tak jest w ustawie.

 

Ósmego marca przyszedł list polecony w kopercie z logo starostwa powiatowego. Może nie tyle list, co awizo, ale po powtórzeniu opisanej już martyrologii przy pocztowym okienku udało się go wydostać. Czyżby już wydali pozwolenie?, a to się żona ucieszy na Dzień Kobiet.

 

Z drżeniem rąk i migotaniem przedsionków nasz księgarz pieczołowicie schował drogocenną przesyłkę w teczce, postanawiając otworzyć ją dopiero w domu. Działanie irracjonalne, ale przecież taka chwila wymaga odpowiedniej oprawy, innego tła niż zatłoczony i zabłocony urząd pocztowy z wybuchającymi co chwila pyskówkami przy okienkach.

 

Na okoliczność wieczornego świętowania po drodze zostały nawet zakupione dwie butelki szampana, tj. mówiąc ściśle, wina musującego rozlanego w wytwórni w Pipidówce koło Pcimia, lecz w butelce jako żywo przypominającej stare "sowietskoje szampanskoje".

 

Zupełnie niepotrzebnie, jak się okazało, raczej należało zakupić coś mocniejszego, wykorzystywanego nie przy świętowaniu a przy topieniu smutków. W liście bowiem zamiast pozwolenia na budowę znalazło się postanowienie o brakach i 7-dniowym terminie na ich uzupełnienie, pod rygorem wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

 

Braki wychwycono dwa – brak złożonej wraz z projektem informacji do planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, która powinna zostać opracowana przez projektanta, zgodnie z przywołanym art.20 Prawa budowlanego i brak zgody na urządzenie pomieszczeń przeznaczonych do pracy w piwnicznej, a więc położonej poniżej poziomu terenu, części lokalu, koniecznej do uzyskania od państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy, czego wymaga z kolei zacytowany w postanowieniu § 73, ust.3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[2]. Organ administracji zachował się więc w pełni zgodnie z algorytmem przewidzianym w art.35 Prawa budowlanego, gdzie w ust.1 i 3 podano:

 

Art.35. 1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska,

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art.20 ust.1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art.12 ust.7,

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art.20 ust.2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu-lub jego sprawdzenia-zaświadczeniem, o którym mowa w art.12 ust.7.

(...)
3. W razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust.1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

 

Wezwani projektanci bardzo przeprosili za brak informacji do planu bioz. Tłumaczyli, że o tej informacji Prawo budowlane wspomina już od kilku lat, ale nikt w praktyce nie wymagał jej robienia, zwłaszcza przy robotach, dla których i tak później nie będzie konieczności sporządzania samego planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, że zapomnieli iż w maju poprzedniego roku zmieniono zapis art.35 i nakazano organowi sprawdzać także informację, że jest to opracowanie z którego i tak nic konkretnego nie wynika. I najważniejsze, że za parę dni przyniosą takie opracowanie informacyjne, też, na wszelki wypadek w 4 egzemplarzach, w dodatku całkowicie gratis.

 

Gorzej z uzgodnieniem od inspekcji sanitarnej i inspekcji pracy. Obiecali porozmawiać z branżystą od tych spraw, jak sformułować prośbę o wydanie takiej zgody, jakich użyć argumentów i jakie to jeszcze inne dokumenty mogą być z kolei niezbędne do jej uzyskania. Oczywiste jest też, stwierdzili, że tego nie da się załatwić w 7 dni. Warto będzie zatem położyć w starostwie wniosek o zawieszenie postępowania do czasu uzupełnienia dokumentów, bo inaczej wydadzą odmowę i trzeba będzie składać wniosek o pozwolenia na budowę od nowa, a to kolejne 65 dni czekania.

 

Następne dni wypełniły gorączkowe zabiegi.

 

Odpowiednie podanie wraz z egzemplarzem projektu budowlanego i opisem wskazującym, że w podpiwniczeniu księgarni usytuowane będą jedynie pomieszczenia magazynowe nie wymagające stałego przebywania obsługi zostało w siedzibie Państwowej Wojewódzkiej Inspekcji Sanitarnej złożone na tzw. dziennik. Pomogli je sformułować projektanci, z ich sugestii z prośby o wydanie zgody usunięty został (jako "niepolityczny") akapit mówiący o tym, że podobne pomieszczenia magazynowe były "od zawsze" w piwnicy pod dotychczasowym sklepem rybnym i nikt ich istnienia nie kwestionował. Projektanci przynieśli też grube informacje do planu bioz, zrobione ściśle wg wymogów odpowiedniego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 roku w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia[3] (jak stwierdzili w jeden z jej punktów włożyli całą treść aktualnego rozporządzenia, też Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych[4] - właśnie dla "bezpieczeństwa", aby nikt nie zakwestionował już zbyt lakonicznej treści informacji bioz). Tak jak obiecali, nie chcieli żadnych pieniędzy, podobnie nie wzięli nic za dodatkowy egzemplarz projektu, który złożono w inspekcji sanitarnej.

 

Prośba o zawieszenie postępowania w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę trafiła do starostwa, tu pomógł, też całkowicie bezinteresownie, wspólnotowy zarządca nieruchomości. Całkiem sympatyczny z niego człowiek, pomyślał nasz księgarz. Jak i cała Wspólnota od której właśnie przyszło zaproszenia na tradycyjne, jak napisali, wielkanocne spotkanie zarządu. A może wcale nie są sympatyczni, może po prostu to ja i cała moja sytuacja z tą nieszczęsną księgarnią budzą już takie politowanie w moim otoczeniu, że nikt nie ma sumienia zachować się inaczej. Nawet żona już coraz częściej przyznaje mi racje w sytuacjach, w których kiedyś zachowywała się jak w bajce o golonym –strzyżonym.

 

 

Na takich właśnie nienajweselszych rozmyślaniach upłynęła Wielkanoc i cały koniec 12 już miesiąca od daty, w której nasz księgarz znalazł ogłoszenie o konkursie ofert na najem lokali użytkowych po kawiarni i sklepie rybnym.

 

Co było dalej, dowiecie się Państwo w następnym odcinku.

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz.2016 z późn.zm.)

 

[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz.690; z 2003r. nr 33, poz.270; z 2004 r. nr 109, poz.1156)

przyp. red. – ujednolicony tekst rozporządzenia zamieściliśmy w "Buduj z Głową" nr 1/2005

 

[3] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 roku w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz.U. nr 120, poz.1126)

 

[4] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz.U. nr 47, poz.401)