Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Inżynier kontraktu – wyzwanie dla...

Minął już okres względnego spokoju, gdy można było trochę odpocząć po gonitwie przy ostatnich robotach przed nadejściem ostrych mrozów. Przyszła wiosna więc teraz trzeba znów włączyć czwarty bieg, by zapewnić sobie front robót nie tylko na najbliższe miesiące, ale najlepiej na cały rok. Mocno trzeba przysiąść fałdów, by tak rozplanować prace, aby nie było żadnych problemów na etapie realizacyjnym. Kłopoty, jakie się pojawiają są praktycznie co roku te same, a ze względu na to, że wykonuję coraz więcej prac związanych z funkcją inżyniera kontraktu, problemów - czy też raczej ciekawej pracy - przybywa. Mam to szczęście, że jak na razie (tu odpukuję w niemalowane) udaje mi się trafiać na solidnych inwestorów. Pewnie w dużej mierze to zasługa długiego stażu na rynku budowlanym. Poznałem bowiem już sporo firm, na które można liczyć. A to sprawa niezbędna w tym zawodzie. W roli inżyniera kontraktu można się przecież nieźle sprawdzić, wymaga ona bowiem bardzo dobrych umiejętności logistycznych i negocjacyjnych, a także odpowiedniej „twardości” charakteru. Do moich podstawowych obowiązków, oczywiście po znalezieniu już inwestora, należy wskazanie potencjalnych wykonawców robót, zebranie ofert, wspólne z inwestorem wybranie najlepszej, a następnie - już na etapie budowy - kontrola i weryfikacja dokumentacji wykonawcy. Bardzo często uczestniczę, czy też pośredniczę w kontaktach pomiędzy inwestorem, prawnikiem i wykonawcą. Nie od dziś wiadomo, że porządnie sporządzona umowa na wykonanie prac to podstawa, bez której nie można się obejść. Zapewnia ona bowiem odpowiednie umocowanie prawne dla przedsięwzięcia budowlanego i uczestników tego procesu. Ostatnie umowy, z którymi miałem do czynienia, to opasłe tomiska i przebrnięcie przez nie odpowiedzialnie i ze zrozumieniem, to już nie kwestia kilkudziesięciu minut, lecz paru dobrych godzin. I co gorsza - schody zaczynają się, jak zwykle, gdy któraś ze stron umowy wprowadza jakieś zmiany. Niestety bardzo mocno opóźnia to czas rozpoczęcia budowy. Cóż w dzisiejszych czasach, bez umowy ani rusz... Wniosek z tego jest prosty - starajmy się posiadać u siebie wzór dokumentacji już sprawdzonej na wcześniejszych budowach, by można ją przedstawić inwestorowi i wykonawcy, a sobie zaoszczędzić czas na dodatkowe poszukiwania i super dokładne śledzenie, jakiejś niesprawdzonej w praktyce umowy. Po raz kolejny pomocna okazać się może technika, a dokładniej mówiąc internet. Bez problemu znajdziemy tam wzory umów, z których możemy, oczywiście po odpowiednim dostosowaniu do naszych potrzeb, skorzystać. Nie jest to jednak jedyna zaleta tego medium. Dzięki internetowi możemy szybko przesłać wstępne umowy do zainteresowanych stron, pozwala nam to na zaoszczędzenie czasu i papieru. Gdy strony umowy mają jakieś uwagi, szybko i sprawnie możemy je wprowadzić, tak by już na bezpośrednim spotkaniu podpisać umowę bez żadnych zastrzeżeń.

 

Gdy etap podpisania dokumentów mamy już za sobą, można śmiało przystąpić do ich realizacji. Oczywiście nie zapominajmy o wszelkich niezbędnych dla naszej inwestycji formalnościach zgłoszeniowych do urzędów, bowiem dopiero po otrzymaniu odpowiednich pieczątek startujemy... I tu kolejne zadanie dla inżyniera kontraktu - sprawowanie nadzoru technicznego i prawnego na budowie, czyli nic innego jak rola inspektora nadzoru. Trzeba więc dokładnie sprawdzać postęp robót zgodnie z harmonogramem. Jak wiadomo w naszej szerokości geograficznej, przy różnych warunkach atmosferycznych, często trudno dotrzymać terminu wykonania prac – i tu potrzebne, a wręcz niezbędne jest odpowiednie doświadczenie, dzięki któremu można zawsze podpowiedzieć inwestorowi, wykonawcy o możliwości zastosowania innej technologii wykonania robót. Oczywiście najlepiej uczynić to jeszcze na etapie projektowym przy kontakcie z projektantem, ale jak pokazuje życie często poprawki trzeba wprowadzać na gorąco już w czasie realizacji przedsięwzięcia. Wykonywanie prac zgodnie z harmonogramem ma jeszcze jeden bardzo istotny aspekt: otóż w międzyczasie można szukać innej inwestycji, dotyczy to zarówno inżyniera kontraktu, jak i wykonawców. W takim przypadku inwestor też będzie zadowolony – przecież będzie mógł szybciej wykorzystać ukończony obiekt, a co za tym idzie zarabiać na nim, bądź też oszczędzać koszty związane np. z wynajmem od kogoś budynków. Umiejętne rozplanowanie prac jest nie lada problemem, gdyż dobre brygady mają przeważnie zarezerwowany czas już od końca lutego i przechwycić taką brygadę w środku sezonu budowlanego jest nierealne, a przecież jeśli nie uda się wynająć dobrej brygady to nie pozostaje nic innego jak usługi, nierzadko przypadkowych, firm, czy osób, które bardzo często mają spore problemy z przygotowaniem odpowiedniej oferty, nie wspominając już o aspektach prawnych. Przypadkowe brygady to również problem dla inżyniera kontraktu – tu nakłady pracy są o wiele wyższe, pobyt na budowie dłuższy, a i na ręce pracowników trzeba również częściej spoglądać. W tym przypadku trudniej też o zachowanie odpowiednich terminów ukończenia, czy też etapowania robót. Oczywiście zdarzają się i przypadki pozytywne, gdy z początku całkiem „surowa” brygada świetnie współpracuje z nami przy kolejnych przedsięwzięciach ku obopólnemu zadowoleniu.

 

Terminowe wykonywanie prac, a przede wszystkim odpowiednia ich jakość, przy zachowaniu założeń projektowych są dopiero podstawą do zaakceptowania faktur wykonawcy i odpowiedniej zapłaty. Niestety z tą jakością wciąż nie jest najlepiej i bardzo trzeba uważać, by wykonawca nie przechytrzył nas przy jakiś pracach. W szczególności trzeba kontrolować wszelkie prace ulegające zakryciu i zakryte, a w razie wątpliwości po prostu wykonać niewielką odkrywkę, czy odwiert, a sprawa sama się wyda – jak się bowiem okazuje, pracownikom czasami „zapomni się” ułożyć zbrojenie posadzki, czy odpowiednio zaizolować elementy. Jak boleśnie pokazała niejednemu z nas praktyka, na słowo wykonawców nie zawsze można liczyć. W takich momentach trzeba więc działać szybko i zdecydowanie, podejmując niepopularne decyzje, które co tu dużo mówić obciążają wykonawcę, ale i nas kosztują sporo zdrowia. Po co jednak, już po oddaniu obiektu do użytku pluć sobie w brodę i robić poprawki, gdy można je było wprowadzić wcześniej. Takie zamieszanie nikomu na dobre nie wyjdzie, bo choć wina leży po stronie wykonawcy to my także tracimy dobre imię, bo przecież nie dopilnowaliśmy. Inwestor na pewno nie będzie zadowolony i nie poleci nas nikomu. Do moich obowiązków należy również sporządzanie raportów dla inwestora, informujących go o terminowości przebiegu budowy oraz o prowadzeniu budowy w zgodzie z zaplanowanym budżetem i odpowiednimi umowami między stronami. Ideałem, który świadczy o wysokich kompetencjach inżyniera kontraktu jest sytuacja, gdy inwestor osobiście pojawia się na budowie bardzo rzadko, obdarzając nas tym samym olbrzymim zaufaniem, którego nie powinniśmy zawieść. Naturalną konsekwencją takiego zaufania jest fakt, że inwestor taki bardzo często korzysta z naszych usług przy kolejnych budowach, bądź też poleca nas innym inwestorom. A przecież o to właśnie chodzi byśmy nie musieli wydawać dodatkowych pieniędzy na reklamę, a inwestorzy sami zabiegali o nasze usługi.

 

Bardzo ważną rzeczą jest jednak by pamiętać, że nasza rola nie kończy się wraz z zakończeniem prac przez wykonawców robót. Pozostaje jeszcze całkiem sporo prac związanych z odbiorami, mnóstwo papierkowej roboty podsumowującej inwestycję, ostateczne rozliczenia z wykonawcami i inwestorem. Odbiory przez służby urzędowe też zajmują sporo czasu, a odpowiednie ich zgranie to opowieść na całkiem inną bajkę. Reasumując potrzeba prawie miesiąca, by ostatecznie uznać inwestycję za zakończoną. Stąd też zawierając umowę z inwestorem o pełnienie funkcji inżyniera kontraktu powinniśmy ten miesiąc doliczyć.

 

Jak widać z powyższego - prac, którym musi podołać inżynier kontraktu jest co niemiara. Podejmując się takiego obowiązku można zapomnieć o wolnych wieczorach, wyłączonym telefonie... Tu nie ma taryfy ulgowej - trzeba trzymać rękę na pulsie cały czas. Niewątpliwie jest to jednak praca, które daje dużo satysfakcji, dobry zarobek, przy całkiem sporej dawce stresu, spięć, a czasem i zniechęcenia. Jednak, gdy już emocje opadną, a inwestycja przedstawia się okazale, zapominamy o chwilowych niepowodzeniach i szybko biegniemy na kolejną budowę, by realizować się zawodowo.

 

Życzę więc wszystkim „kontraktowym” powodzenia i jak najmniej sennych koszmarów, i złych duchów unoszących się nad naszymi budowami i dokumentami.