Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Dobry zarządca to skarb - cd. /odpowiedź na list Czytelnika/

Mieszkając w budynku wielorodzinnym tworzymy pewną społeczność – wspólnie opłacamy sprzątanie klatek schodowych i otoczenia budynku, wywóz śmieci, eksploatację wind, energię elektryczną zużytą na oświetlenie klatek schodowych i napęd różnych urządzeń (np. pomp w węźle ciepłowniczym), remonty i naprawy, a także media dostarczane do budynku (woda, ciepło, niekiedy gaz). Następnie właściciel lub zarządca budynku w miarę możliwości sprawiedliwie stara się podzielić te koszty między mieszkańców np. w oparciu o kryterium powierzchni mieszkania, ilości lokatorów lub wskazań urządzeń pomiarowych. Ustalają to odpowiednie regulaminy, z którymi mieszkańcy powinni być zaznajomieni i powinni je respektować. Tak więc wracając do pytania Czytelnika – to właściciel lub działający w jego imieniu zarządca budynku decyduje o sposobie podziału kosztów ogrzewania. Zaproponowany podział kosztów całkowitych ogrzewania na koszty stałe (rozliczane według powierzchni mieszkania) w wysokości 50% i 50% koszty zmienne (wynikające ze wskazań urządzeń pomiarowych) wynika z następujących przesłanek:

  1. dostępne obecnie na rynku systemy podziału kosztów ogrzewania z zastosowaniem podzielników lub liczników ciepła nie uwzględniają (w dostateczny sposób) przenikania ciepła przez przegrody wewnętrzne budynku i zysków ciepła od nieizolowanych przewodów w mieszkaniu;

  2. całkowite przejście na rozliczanie ciepła z m2 powierzchni mieszkania lub jego kubatury nie stymulowałoby energooszczędnych zachowań mieszkańców;

  3. niektórzy polscy specjaliści z tej dziedziny [1] proponują udział kosztów stałych w wysokości 20%, natomiast w Niemczech powszechne jest rozliczanie 50/50 a w Danii nawet do 60% kosztów stałych.

 

Uważam, że jednak największym obecnie problemem technicznym i społecznym jest rozwiązanie sposobu rozliczania ciepła przenikającego przez wewnętrzne przegrody budowlane.
Współczynniki przenikania ciepła dla przegród wewnętrznych (ściany, stropy) kilkakrotnie przewyższają wartości współczynników przenikania ciepła dla przegród zewnętrznych – przykładowo ściana zewnętrzna U=0,3 W/m2K, a ściana wewnętrzna lub strop od U=2 W/m2K do U=3 W/m2K. Dodatkowo powierzchnia przegród wewnętrznych w mieszkaniu jest od kilku do kilkunastu razy większa od powierzchni przegród zewnętrznych (w zależności od położenia mieszkania w bryle budynku). Sprawia to, że nawet przy niewielkiej różnicy temperatury wewnętrznej pomiędzy sąsiednimi mieszkaniami rzędu 2°C do 3°C w sezonie ogrzewczym, strumień ciepła wymieniany pomiędzy mieszkaniami może kilkakrotnie przekroczyć strumień ciepła dostarczanego przez grzejniki do pomieszczenia, uniemożliwiając w ten sposób rzetelne dokonanie podziału ciepła dostarczanego do budynku na poszczególne mieszkania.

 

Jako przykład mogą tu posłużyć wyniki pomiarów wykonanych przez pracowników Politechniki Warszawskiej w 2002 r. w jednym z budynków wielomieszkaniowych w Warszawie w miesiącu marcu [1]. Pomiarów dokonano wykorzystując mieszkaniowe liczniki ciepła, eliminując w ten sposób ewentualne błędy wskazań i odczytu podzielników kosztów oraz uwzględniając zyski ciepła od nieizolowanych przewodów instalacji c.o. w mieszkaniu. Uwzględniono w ten sposób jedynie wpływ wymiany ciepła między mieszkaniami przez wewnętrzne przegrody budowlane.

 

  Mieszkanie III (nad)

E = 183 MJ, ti = 17,5°C

 
Mieszkanie II (obok)

E = 829 MJ, ti = 17,6°C

Mieszkanie I

E = 2652 MJ, ti = 20,6°C

Mieszkanie IV (obok)

E = 449 MJ, ti = 18,4°C

  Mieszkanie V (pod)

E = 259 MJ, ti = 18,8°C

 

 

Lokatorzy mieszkania położonego w środku budynku (Mieszkanie I) lubili mieć ciepło i utrzymywali temperaturę w pomieszczeniach średnio 20,6°C, co spowodowało, że ich grzejniki i nieizolowane przewody c.o. znajdujące się w ich mieszkaniu wyemitowały 2652 MJ ciepła. Na ich nieszczęście mieli sąsiadów „zimnolubnych” lub – „oszczędnych” (jeżeli byli świadomi tego co robią), utrzymujących temperaturę w swoich mieszkaniach na poziomie 17,5° – 18,8°C. Na skutek tego większość ciepła wyemitowanego przez grzejniki i przewody c.o. w mieszkaniu I została przeznaczona na ogrzewanie sąsiadów. Najbardziej skorzystali na tym mieszkańcy III, którzy utrzymując średnią temperaturę w mieszkaniu na poziomie 17,5°C zużyli na to zaledwie 183 MJ ciepła, czyli prawie 14,5 razy mniej niż mieszkańcy I. Również ci obok skorzystali nieźle, a mieszkańcy „z dołu” (mieszkanie V) musieli też mieć pod swoim mieszkaniem lokatorów „ciepłolubnych” zużyli bowiem zaledwie 259 MJ ciepła przy całkiem przyzwoitej średniej temperaturze w mieszkaniu wynoszącej 18,8°C.

 

Oznacza to, że w przypadku korzystnego położenia mieszkania i utrzymywania w nim niższej temperatury niż w mieszkaniach sąsiadów, sąsiedzi z boków i z dołu ogrzeją dane mieszkanie. W pewnym zakresie przy rozliczaniu kosztów ogrzewania za pomocą podzielników kosztów, stan ten jest uwzględniany za pomocą współczynników redukcyjnych Rm [2] uwzględniających położenie mieszkania w bryle budynku, ale przy założeniu, że mieszkańcy nie będą zachowywali się ekstremalnie to znaczy np. zamkną zawory na wszystkich grzejnikach w mieszkaniu.

 

Tak więc, w przedstawionym przez Czytelnika przypadku niekorzystanie z mieszkania przez pewien okres w sezonie ogrzewczym i powiedzmy zamknięcie zaworów na wszystkich grzejnikach w mieszkaniu, w przypadku stosowania reguły 50% kosztów stałych nie zwolni go z częściowej (przypadającej na niego) opłaty za:

- ogrzewanie pomieszczeń wspólnych (wspomnianych w liście Czytelnika klatek schodowych),

- pokrycie strat przesyłu i dystrybucji ciepła w budynku,

- ciepło otrzymane od sąsiadów przez przegrody budowlane.

Dzięki temu jego mieszkanie, a także cały budynek nie będą ulegały zniszczeniu, a sąsiedzi nie zapłacą za dużo.

Pamiętajmy – do podziału między wszystkich mieszkańców jest koszt ciepła dostarczonego do budynku według wskazania ciepłomierza w węźle ciepłowniczym.

 

Na zakończenie chciałbym podkreślić dodatkowo, że znowelizowana ustawa Prawo energetyczne pozostawiła w gestii zarządcy budynku ustalenie:

- sposobu podziału kosztów ciepła dostarczonego do budynku na cele c.o. i c.w.u.,

- sposobu rozliczania kosztów ciepła na poszczególne budynki w przypadku węzłów grupowych lub źródeł ciepła zasilających kilka budynków (wystąpi tu problem, jeśli część budynków została poddana termomodernizacji, a część nie),

- zasad i sposobu wyznaczania współczynników redukcyjnych dla mieszkań ze względu na ich położenie w bryle budynku,

- zasad rozliczania kosztów ciepła przy zmianie lokatorów,

- zasad stosowania rozliczania zamiennego dla lokali nieopomiarowanych, nieodczytanych, z uszkodzonymi urządzeniami rozliczeniowymi lub ze wskazaniami rażąco odbiegającymi (zarówno w górę jak i w dół) od wskazań średnich w danym budynku.

 

W nowych budynkach część z tych spraw może być uregulowana zróżnicowaniem cen za mieszkania nie tylko z ładnym widokiem, ale również wg kryterium korzystnego położenia w bryle budynku. Gorzej z budynkami starymi z czasów socjalizmu, gdy mieszkanie dostawało się z przydziału i niewielu miało wpływ na jego położenie, a kto zresztą wtedy myślał o energochłonności.

 

Chyba ten artykuł powinienem raczej zatytułować „Zarządca ma kłopot”.

 

 

 

[1] – Dzierzgowski M.: Rozliczanie indywidualnych kosztów ogrzewania z uwzględnieniem międzymieszkaniowych przepływów ciepła. INSTAL nr 1/2003

[2] – Kołodziejczyk W., Płuciennik M.: Zalecenia dotyczące stosowania współczynników redukcyjnych Rm dla jednostki użytkowej w budynku, przy indywidualnym rozliczaniu koszów ogrzewania. INSTAL 1/2003