Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Praktyczne sposoby rozliczeń z wykonawcą w trakcie realizacji robót

Co to za temat? Pomyślałem sobie przystępując do niniejszego referatu. Przecież obmiarówkę to może stosować Pan Staszek, który tynkuje domek jednorodzinny lub specjalista od szlicht. Można się umówić z hydraulikiem lub elektrykiem „od punktu” czyli jednostki obmiarowej instalatorów i policzyć je po wykonaniu roboty. Przy średniej wielkości kontraktach, myślę sobie, a już zwłaszcza dużych budowach obmiarówka nie ma zastosowania! Inwestor oczekuje oferty całościowej, ryczałtowej i taki kontrakt chce podpisać. Myliłem się jednak. Szukając przykładów obmiarówki natrafiłem na takie, które dają tej metodzie miejsce równorzędne z formą wynagrodzenia ryczałtowego.

 

Oto przykłady:

 

Roboty dodatkowe

 

Kontrakt ryczałtowy nie zawiera suchej kwoty końcowej. Na tę kwotę umowną składają się poszczególne pozycje, te zaś są wynikiem przemnożenia ilości i ceny jednostkowej. O ile inwestor może zastrzec, że ilości przedmiarowe mają charakter orientacyjny i nie stanowią wykładni, gdyż jest to właśnie kontrakt ryczałtowy, to cena jednostkowa bywa użyta w przypadku zlecania robót dodatkowych o takim samym lub podobnym charakterze.

Temat ten można rozbudować o analizę jaki procent przekroczenia w dół lub w górę ilości przedmiarowych stanowi przekroczenie ilości z kontraktu ryczałtowego. Autor spotkał się z określeniem tej wielkości na plus-minus 20% oraz z zastrzeżeniem, że inwestor lub konsultant może w ramach tego marginesu dokładać lub odejmować roboty o podobnym charakterze również poza terenem danego kontraktu! W polskich współczesnych umowach temat ten jest pomijany lub nie jest aż tak precyzowany, co pozwala na domysł, że przy przekroczeniach plus-minus 3% ryczałt pozostaje nie zmieniony a przy przekroczeniach plus-minus 30% jedna lub druga strona wnosi o renegocjacje. Czy mam rację?

 

Hala stalowa

 

Przykład drugi to hala stalowa numer dwa. Pierwsza jest wyceniona wg rysunków wykonawczych. Konstruktor poczynił stosowne obliczenia, dobrał przekroje, profile, długości. Z tego nietrudno już o wyliczenie masy konstrukcji i jej wartości.

Wykonawcze rysunki drugiej hali są jednak jak zwykle opóźnione. Klient nalega na ofertę, wykonawca nie chce podjąć ryzyka ofertowania „w ciemno”. Patową sytuację rozstrzyga cena jednostkowa. Zastosujemy do drugiej hali cenę jednostkową stali przewidzianej dla pierwszej hali. Po uściśleniu ilości (obmiarówka) na dalszym etapie projektowania wartość będzie można określić przez proste przemnożenie czynników.

 

Żelbetowa konstrukcja budynku biurowego

 

Podobnie ma się rzecz w przypadku kontraktu na wykonanie wysokościowego budynku biurowego „Galileusz” o konstrukcji żelbetowej. Na etapie ofertowania nie ma wykonawczych rysunków ścian i stropów. Dostępny jest projekt budowlany o szczegółowości potrzebnej na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Konsultanci decydują zatem, że ilości żelbetu wejdą w zakres robót wyłączonych, określonych obmiarem powykonawczym. Ceny jednostkowe zostają jednak ustalone. Maksymalne ilości zostają określone dla potrzeb budżetowych inwestora oraz kontraktu.

 

 

Tyle przykłady.

Można by zaryzykować tezę, że powszechność metody obmiarowej wśród rzemieślników wynika z obawy przed ryzykiem pomyłki przedmiarowej. Cena prostej roboty jest na rynku określona, rzemieślnik manipuluje nią w zależności od braku lub nadmiaru zleceń. Duży, generalny wykonawca jest już przyzwyczajony, że inwestor przerzuca na niego wszelkie ryzyka – w tym przedmiarowe. Chce zatem kontraktu ryczałtowego, gdzie zmieścić można te ryzyka. Powszechna jest więc tu ta forma wynagrodzenia – ryczałtowa. Skąd więc powyższe przykłady, które są co prawda jedynie wyjątkami ilustrującymi tę regułę. Ale są! Przyczyna jest podobna – niedostateczna znajomość obmiaru, wynikająca z przyczyn niezależnych od stron. Wzięcie ryzyka przez któregoś z uczestników inwestycji byłoby zatem nieuzasadnione. Gra w ciemno byłaby obarczona nadmiernymi kosztami dla inwestora lub stratą dla wykonawcy.

 

Jedna na trzydzieści ofert jest trafiona. Czy tak?

Dodatkowo, wykonawca prostych robót lub mały wykonawca nie ma na ogół zaplecza w postaci komórki ds. ofertowania, gdyż utrzymanie takiej komórki jest dla niego za drogie. Posługuje się ceną jednostkową. Gdy umowa dochodzi do skutku realizuje ją, a następnie obmierza swoją robotę. Więksi wykonawcy i tak muszą utrzymać zespół specjalistów ds. kosztorysowania/ofertowania – ryzyko pomyłki przedmiarowej zmniejsza się. Przedmiarują, wyceniają, oferują.

 

Cena jednostkowa robót powszechnych kształtowana jest przez rynek. Zaś w przypadku robót specjalistycznych musi zawierać wszystkie nakłady i ryzyka.

 

Przeanalizujmy kwestię ceny jednostkowej w przypadku kontraktu obmiarowego. Dla przykładu – ułożenie rurociągu. Wniosek o zapłatę 100% wartości umowy jest ewidentnie nieuzasadniony na etapie, powiedzmy, wykonania wykopu lub ułożenia rury. Na cenę jednostkową składa się przecież miedzy innymi zagęszczenie nasypu do wartości projektowej i odtworzenie nawierzchni. Ale to ten przykład jest tak jasny, że nie pozostawia cienia wątpliwości – w praktyce subtelności, niedopowiedzenia i niuanse interpretacyjne mogą sprawiać wiele kłopotów. Konieczne jest więc (już na wstępnym spotkaniu dotyczącym rozliczeń z wykonawcą w trakcie robót) określenie, jaki procent wykonania stanowią poszczególne czynniki. Dla przykładu: wykop – x%, ułożenie rurociągu – y%, zasypanie, zagęszczenie, próby tyle i tyle, odtworzenie 1 m2 nawierzchni tyle i tyle. Do faktur przejściowych zaś „zużywanie” z poszczególnych zasobów w ilości odpowiadającej zaawansowaniu poszczególnych pozycji. Te zaś wypadkowo złożą się na płatność przejściową. Rozbicie takie, a zwłaszcza wstępna analiza składników ceny jednostkowej pozwala na uniknięcie braku środków przy końcowych płatnościach. Zagrożenie takie jest bowiem uciążliwe i niebezpieczne dla obu stron.

 

Podobny mechanizm działa w przypadku rozliczeń z wykonawcą przy umowie przewidującej formę rozliczenia ryczałtowego. Jak już wspomniano, kontrakt jest co prawda określony jedną liczbą, można jednak dla celów rozliczeniowych (i zazwyczaj tak się dzieje) wyspecyfikować zakresy prac z większym lub mniejszym rozdrobnieniem, lub jak kto woli – zagregowaniem. Ważne jest znowu, aby na wstępie strony określiły dla celów rozliczeniowych jakie roboty szczegółowe uważają za zawarte w danych pozycjach zagregowanych. Takie zdefiniowanie pomocnicze należy spisać w celu uniknięcia dalszych pomyłek interpretacyjnych. Rozliczenie przy takim podejściu, to znaczy w sytuacji określenia jakie elementy składowe zawiera dana pozycja, nie nastręcza problemów, gdyż można łatwo określić procentowe zaawansowanie poszczególnych składników.

 

 

Jest jednak problem, który bywa różnie interpretowany w umowach, a polega na płaceniu lub niepłaceniu za materiały, a zwłaszcza za kosztowne urządzenia i maszyny dostarczone na plac budowy a nie wbudowane. Najlepiej, żeby sposób płatności był zdefiniowany w kontrakcie. Jeżeli nie da się zastosować prostej formuły, że płaci się za elementy wbudowane/zamontowane, to można przyjąć, że taka płatność za towar znajdujący się na placu budowy podlega odpowiednim zabiegom prawno-celno-finansowym i można za niego zapłacić jakąś część wartości w rozliczeniu przejściowym.

 

Powszechne korzystanie z arkuszy kalkulacyjnych pozwala na usystematyzowanie powyższych uwag i stworzenie przejrzystego systemu rozliczeniowego, adekwatnego dla danego kontraktu. Może to być naliczanie dotyczące danego okresu rozliczeniowego np. miesiąca, w ujęciu całego kontraktu dla umów o mniejszej ilości pozycji lub wieloarkuszowych rozliczeń w przypadku raportów dla kontraktów z udziałem funduszy unijnych. Zasada jest jednak podobna – określamy procentowy stopień zaawansowania elementarnej roboty pozycja po pozycji a następnie, stopień po stopniu scalamy aż do wyniku w danym okresie rozliczeniowym. Ideowo proste – nastręcza często problemów technicznych – szukanie jednego grosza w zaokrągleniu jest na pewno powszechnie znaną zmorą kosztorysantów.

 

Ważniejsze jednak jest ścisłe zdefiniowanie „co autor miał na myśli” opisując daną pozycję. Niebezpieczne są marginesy i ziemia niczyja różnych robót, później zazwyczaj postulowane jako roboty „dodatkowe”. Jeszcze raz warto podkreślić, że staranne zdefiniowanie poszczególnych pozycji jest w konsekwencji korzystne dla wszystkich stron procesu inwestycyjnego.