Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Raport o stanie rynku budowlanego; cz. I – roboty ogólnobudowlane

I. Ogólna sytuacja w budownictwie
II. Przeszkody w rozwoju produkcji budowlano - montażowej
III. Zamówienia publiczne w budownictwie
IV. Ceny i koszty w budownictwie

IV.1. Stawki robocizny kosztorysowej
IV.2. Wskaźniki wzrostu cen wybranych materiałów budowlanych
IV.3. Wskaźniki wzrostu cen wybranych robót budowlanych
IV.4. Wskaźniki wzrostu cen wybranych obiektów budowlanych

V. Podsumowanie

 

 

I. Ogólna sytuacja w budownictwie

 

Po latach wyraźnego zastoju, nadszedł okres koniunktury długo oczekiwany w budownictwie. Do zmiany sytuacji przyczyniły się w pierwszym rzędzie, napływające szeroką rzeką fundusze strukturalne w ramach wsparcia dla Polski, ogólny wzrost gospodarczy kraju, a także zainteresowanie inwestorów zagranicznych Polską, jako krajem o dużych możliwościach inwestycyjnych.

 

Wg wstępnych danych GUS:

  • produkcja sprzedana przemysłu była w lutym br. o 12,9% wyższa niż przed rokiem, gdy tymczasem
  • produkcja budowlano - montażowa była wyższa aż o 57,1% w analogicznym okresie, i o 10,8% - w odniesieniu do stycznia br.

 

W stosunku do lutego ubiegłego roku, wzrost ilości wykonanych robót odnotowano we wszystkich rodzajach przedsiębiorstw, np. w grupie przedsiębiorstw zajmujących się głównie inżynierią lądową i wodną - wzrost wyniósł 60,6%, robotami instalacyjnymi - 43,5%, wykończeniowymi - 6,2%.
Kształtowanie się dynamiki produkcji budowlano-montażowej w ciągu ostatnich pięciu lat, w porównaniu z przeciętnym miesięcznym poziomem w 2000 r., ilustruje poniższy wykres:

 

Dane wg GUS[1]

 

 

Do góry

II. Przeszkody w rozwoju produkcji budowlano - montażowej

 

Przed każdą firmą pojawiają się bariery utrudniające rozwój prowadzonej przez nią działalności lub też właściwe wykorzystanie posiadanego potencjału. W przypadku produkcji budowlanej chodzi przede wszystkim o wyraźnie zauważalne załamywanie się rynku pracy, na skutek znacznego odpływu robotników, a także kadry inżynieryjno-technicznej, do innych państw członkowskich Unii. Obok trudności w pozyskaniu pracowników, stan ten wpływa na zwiększenie roszczeń płacowych oraz socjalnych osób zatrudnionych w bezpośredniej produkcji. Wyraźnie rosną ceny materiałów, ujawnia się też niewydolność producentów materiałów budowlanych w niektórych segmentach produkcji. Korzystając z danych GUS, przyjrzyjmy się bliżej niektórym czynnikom ograniczającym rozwój produkcji budowlanej w kraju:

  • koszty zatrudnienia - w marcu br. 59% przedsiębiorstw wskazywało na uciążliwości produkcji z tytułu wzrostu kosztów zatrudnienia; rok wcześniej barierę tę wymieniało 45% przedsiębiorstw (na przestrzeni 5 ostatnich lat, ilość przedsiębiorstw borykających się z tym problemem systematycznie rośnie)
  • konkurencja ze strony innych firm budowlanych - w marcu br. 53% firm wskazało na konkurencję, jako jedną z przyczyn utrudniających powiększenie ich przerobu (63% - w marcu 2006 r.) i postawiło ją na drugim miejscu wśród dostrzeganych przeszkód w rozwoju prowadzonej działalności (maleje zatem, jak widać, korzystne oddziaływanie konkurencji na wzrost produkcji)
  • niedobór wykwalifikowanych pracowników - w marcu br., aż 51% badanych przedsiębiorstw miało trudności z zatrudnieniem odpowiednich fachowców, podczas gdy rok wcześniej tę przeszkodę zgłaszało jedynie 21% przedsiębiorców
    W latach 2001, 2002 bariera zatrudnienia praktycznie nie istniała i jako wyraźny problem wyłoniła się dopiero w 2005 r. z tendencją rosnącą - jak to wynika z notowań GUS. Spośród wymienianych przez przedsiębiorstwa przeszkód w rozwoju działalności, ta wykazała się największym wzrostem.
  • koszty materiałów - obecnie 35% przedsiębiorców uważa, że przeszkodę w prowadzonej przez nie działalności stanowi wzrost kosztów materiałów, tymczasem przed rokiem sądziło tak zaledwie 20%
  • warunki atmosferyczne - w marcu 2007 r. tę barierę wskazało 27% jednostek, co w porównaniu z 65% w roku ubiegłym, łatwo wytłumaczyć łagodną zimą
  • niedostateczny popyt - liczba przedsiębiorstw zgłaszających ten problem wyraźnie spada; w marcu ubiegłego roku, aż 40% badanych wyrażało obawy z tytułu braku zapotrzebowania na produkcję budowlaną, gdy obecnie odsetek ten wynosi tylko 22%.
  • możliwości uzyskania kredytu - w uznaniu badanej grupy przedsiębiorstw, coraz łatwiej jest otrzymać kredyt na prowadzenie działalności budowlanej; tę barierę wskazuje dziś tylko 10% badanych, natomiast na trudności w uzyskaniu kredytu w roku minionym narzekało 17% przedsiębiorstw
  • niedobór sprzętu, materiałów, surowców - problem ten dostrzega aktualnie 9% przedsiębiorstw, gdy tymczasem rok wcześniej trudności z tego tytułu miało zaledwie 2,5% firm budowlanych.

 

Poniżej, dla zobrazowania przedstawionych wyników zamieszczono wykres, na którym porównano poziom utrudnień zgłaszanych przez firmy budowlane w marcu 2007 r. i marcu 2006 r.

 

Dane wg GUS

 

 

Do góry

III. Zamówienia publiczne w budownictwie

 

O rozwoju rynku budowlanego świadczą również dane z obszaru zamówień publicznych. Przejawia się on zarówno w rosnącej ogólnej wartości zamówień na roboty budowlane, jak też we wzroście średniej wartości jednego zamówienia. Potwierdzają to zestawienia opracowane na podstawie informacji publikowanych w Biuletynie Zamówień Publicznych.

W latach 2000-2002 na jedno postępowanie przypadało średnio 5 ofert, w 2005-2006 r. około 3,5 oferty.
Przy rosnącej wartości zamówień, spadek liczby ofert świadczy o wzroście popytu i o coraz to mniejszej konkurencyjności firm. Obecnie zjawisko to przybrało na sile i odnotowuje się coraz częściej unieważnianie przetargów z powodu braku jakichkolwiek ofert lub też na skutek ofert skalkulowanych na wysokim poziomie wynagrodzenia, przekraczającym budżet zamawiającego.

Przykładem spektakularnego przetargu było zamówienie na zaprojektowanie i wykonanie Mostu Północnego w Warszawie, w którym wartość najkorzystniejszej oferty przekraczała 2,5-krotnie kwotę, którą zamawiający zamierzał przeznaczyć na realizację inwestycji. Podobna sytuacja wystąpiła w postępowaniu związanym z modernizacją i rozbudową oczyszczalni ścieków - Czajka w Warszawie. W tym przypadku złożone oferty przekroczyły trzykrotnie określony budżet.

W przypadku dużych przedsięwzięć wykonawcy uwzględniają w cenie nie tylko aktualne warunki rynkowe, lecz również obserwowane tendencje i ryzyko związane z wielkością inwestycji. Chodzi tutaj przede wszystkim o ujawniające się w fazie realizacji skutki uchybień inwestora w przygotowaniu przedsięwzięcia inwestycyjnego, względnie o różnego rodzaju nieprzewidywalne zakłócenia, mogące wystąpić z przyczyn niezależnych od wykonawcy robót budowlanych.

Unieważnianie przetargów obserwuje się nie tylko przy skomplikowanych, dużych zamówieniach, ale również przy mniejszych, nawet tych do 60 tys. euro. Dotyczą one całej palety robót budowlanych, począwszy od zamówień na wykonanie obiektów publicznych, budynków mieszkalnych, czy też dróg, poprzez zamówienia na wszelkiego rodzaju remonty i modernizacje, a skończywszy na postępowaniach o wykonanie dokumentacji projektowej.

 

 

Do góry

IV. Ceny i koszty w budownictwie

 

W aktualnej sytuacji rynkowej zarówno zamawiający, jak i wykonawcy robót w sporządzanych kalkulacjach muszą uwzględnić wzrostową tendencję cen i kosztów w budownictwie. Informacji z tego zakresu dostarczają środki masowego przekazu, firmy zajmujące się monitoringiem rynku budowlanego, wreszcie obserwacje zmian dokonywane przez samych zainteresowanych w ramach prowadzonej działalności.
W obliczu dynamicznie rosnących kosztów projektowania, wykonawstwa i dostaw, właściwe oszacowanie kosztów realizacji świadczenia umownego stanowi dziś pierwszoplanowe zadanie dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Roszczenia firm, zwłaszcza wykonawczych, kierowane pod adresem zamawiających w sprawie waloryzacji wynagrodzenia, renegocjowanie zawartych umów o roboty budowlane, aktualizowanie wcześniejszych wycen inwestycji, czy wreszcie unieważnianie przetargów z powodu ofert przekraczających możliwości finansowe inwestorów, to zdarzenia będące obecnie na porządku dziennym.
Stąd też sypią się pytania, z jakim wzrostem kosztów mamy do czynienia obecnie i z jakim trzeba się liczyć w najbliższej przyszłości - czy chodzi tu o kilka czy kilkanaście procent, czy wzrost składników kosztowych cen jest równomierny, bez względu na rodzaj budownictwa, czy też nie, a także - które roboty są przykładem spektakularnego wzrostu cen?

Z pewnością najrzetelniejszą, ale jednocześnie najbardziej kosztowną informacją o aktualnym wzroście cen dla stron procesu inwestycyjnego, jest wynik uzyskany z ponownego przeliczenia kosztorysów inwestorskich czy ofertowych. Przyjęte w tych kalkulacjach rodzaje oraz ilości robót są dokładnym odzwierciedleniem konkretnej inwestycji, stąd też wynikający z nich wskaźnik wzrostu kosztów nie jest obciążony błędem, jaki występuje w razie wykorzystania informacji odnoszących się do obiektów modelowych, różniących się przykładowo od rozpatrywanego przypadku technologią wykonania robót czy rodzajem ujętych materiałów budowlanych.
Rachunek ekonomiczny i uciążliwość tej metody skłaniają jednak tak inwestorów, jak i wykonawców, do sięgania po gotowe wskaźniki ruchu cen, z pomocą których można z nieco mniejszą, lecz dostateczną z punktu widzenia celu, jakiemu aktualizacja wcześniejszych wycen ma służyć, przeprowadzić stosowną rekalkulację. Wskaźniki takie, opracowane w różnym stopniu szczegółowości i w różnych układach, zawarte są w publikacjach ogólnie dostępnych na rynku wydawniczym.
Aby tymczasem ogólnie zorientować zainteresowanych w obecnej sytuacji na rynku budowlanym, Orgbud-Serwis wykonał szereg analiz cenowych w wybranych grupach materiałów budowlanych, robót, elementów i obiektów. Wyniki tych analiz, z konieczności ograniczone do ram artykułu, zostały zebrane w pięciu działach i stanowią integralną część niniejszego Raportu o stanie rynku budowlanego - część I - budowlana.

Do góry

 

IV.1. Stawki robocizny kosztorysowej

 

Jak wcześniej wspomniano, w ostatnim czasie nastąpił wyraźny wzrost stawek robocizny kosztorysowej wszystkich branż. Wzrost ten jest wyraźnie zauważalny w zestawieniu zamieszczonym w DZIALE I, gdzie zaprezentowano stawki stosowane w kalkulacji robót budowlanych[2].

Średnia stawka robocizny przy robotach budowlanych w I kwartale 2007 r., w przekroju ogólnokrajowym, kształtowała się na poziomie 9,23 zł/r-g, co wg notowań ORGBUD-SERWIS oznacza wzrost stawki w ostatnim kwartale o 10% i o 16% w ciągu ostatniego roku.

Najwyższe stawki w I kwartale 2007 r. odnotowano w województwie mazowieckim - średnia na poziomie 10,80 zł/r-g, najniższe w województwie podlaskim - średnia na poziomie 8,06 zł/r-g. Miastem przodującym pod względem wysokości stawek jest Warszawa - 12,57 zł/r-g; stawki najniższe wśród badanych miast odnotowano w Rzeszowie - 8,72 zł/r-g.

Wobec obiegowych stwierdzeń o spektakularnie wysokich podwyżkach kosztów robocizny trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że prezentowane w DZIALE I stawki pochodzą z rzeczywiście zawartych umów o roboty budowlane i nie dotyczą ofert, które zostały odrzucone w postępowaniach.

Przy okazji warto zauważyć, że rosnące koszty robocizny nie pozostały bez wpływu na wysokość kosztów pośrednich i zysku, które są pochodną tego składnika ceny kosztorysowej. Wzrost kosztów z tytułu odpowiednich narzutów od I kwartału 2006 r. do I kwartału 2007 r. zawiera się w granicach 13%÷15%.

 

IV.2. Wskaźniki wzrostu cen wybranych materiałów budowlanych

 

Na podstawie przeprowadzonych notowań nie można stwierdzić jednolitej tendencji wzrostowej w odniesieniu do cen materiałów budowlanych. Ogólnie ceny materiałów rosną, jednak zachodzi to w rozmaitym stopniu i natężeniu - od kilku do kilkunastu, czy nawet kilkudziesięciu procent w ciągu ostatniego roku. Są jednak materiały, których ceny nie uległy zwyżce lub wręcz spadają, czego dowodem są, zaprezentowane w DZIALE II wyniki notowań.
Dane te są z pewnością zainteresują zleceniodawców jednorodnych robót budowlanych, lecz nie dają poglądu o wpływie wzrostu cen poszczególnych materiałów na wzrost kosztów obiektu z tego tytułu.
Przeprowadzone kalkulacje na przykładzie czterech odrębnych obiektów: budynku wielorodzinnego, jednorodzinnego, garażu 10 - boksowego, pawilonu handlowego wskazują, że globalny wzrost kosztów materiałów w obiekcie jest różny i wynosi od 4% do ok. 8%, zależnie, co jest oczywiste, od użytych do budowy materiałów.

Do góry

 

IV.3. Wskaźniki wzrostu cen wybranych robót budowlanych

 

Ceny robót w ciągu ostatniego roku wzrosły od kilku do kilkunastu procent. Rzadkością jest wzrost kilkudziesięcioprocentowy, chociaż również taki miał miejsce, czego dowodzą dane w DZIALE III.
Podobnie, jak w przypadku materiałów, tak i tutaj, przyjęty stopień szczegółowości danych jest zbyt wysoki, by na tej podstawie wyciągać wnioski o bardziej ogólnym charakterze. Stąd też uzupełniająco, w DZIALE IV zestawiono wyniki analizy kalkulacji wykonanych dla trzech grup obiektów: budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków handlowo - usługowych, budynków przychodni i ośrodków zdrowia - z podziałem na elementy obiektów.
Ogólnie wzrost cen poszczególnych elementów uzależniony jest od rodzaju użytych materiałów oraz przyjętej technologii wykonania robót, przy czym na przestrzeni ostatniego roku można go oszacować w przedziale od 5,5% do ok. 14%.

 

IV.4. Wskaźniki wzrostu cen wybranych obiektów budowlanych

 

Wskaźniki wzrostu cen robót budowlanych w obiektach - bez instalacji - zamieszczono w DZIALE IV (wskaźniki dla grup obiektów) oraz DZIALE V (wskaźniki dla wybranych, konkretnych obiektów) niniejszego RAPORTU.
Przeprowadzone analizy, przy przyjęciu wysokiego stopnia uogólnienia, wskazują na dużą porównywalność danych. W ciągu ostatniego roku ceny obiektów, bez uwzględnienia instalacji, wzrosły od ok. 7% do 11%.

 

 

Do góry

V. Podsumowanie

 

  1. W ostatnich kilku latach wyraźnie odnotowuje się wzrost koniunktury w przemyśle. Wartość produkcji budowlano-montażowej, wg danych GUS, wzrosła w od lutego 2006 r. do lutego 2007 r. aż o 57,1%, od stycznia 2007 r. do lutego 2007 r. o 10,8%.
  2. W ocenie przedsiębiorców, przeszkody w realizacji produkcji budowlano-montażowej tworzą głównie:
  • wysokie koszty zatrudnienia - 59% badanych przedsiębiorstw wskazywało na uciążliwość tego czynnika (w stosunku do adekwatnego okresu z 2006 r. - tendencja rosnąca),
  • konkurencja ze strony innych firm budowlanych - na poziomie 53% (tendencja malejąca),
  • niedobór wykwalifikowanych pracowników - na poziomie 51% (tendencja rosnąca),
  • wysokie koszty materiałów - na poziomie 35% (tendencja rosnąca).
  1. Przy globalnym, rocznym wzroście wartości zamówień publicznych na roboty budowlane maleje liczba ofert składanych w postępowaniach o udzielenie zamówienia.
  2. Wg prowadzonych przez ORGBUD-SERWIS notowań, średnia stawka robocizny kosztorysowej, w przekroju ogólnokrajowym kształtuje się na poziomie
    9,23 zł/r-g, co oznacza 16% wzrost w ciągu ostatniego roku, oraz 10% pomiędzy IV kwartałem 2006 r. a I kwartałem 2007 r.
    Najwyższe stawki w I kwartale 2007 r. odnotowano w województwie mazowieckim - średnia na poziomie 10,80 zł/r-g, najniższe w województwie podlaskim - średnia na poziomie 8,06 zł/r-g. Miastem przodującym pod względem wysokości stawek jest Warszawa - 12,57 zł/r-g, natomiast najniższe, w badanych miastach, stosowane są w Rzeszowie - 8,72 zł/r-g.
  3. Na przestrzeni ostatniego roku, w większości przypadków, ceny poszczególnych materiałów budowlanych wzrosły od kilku do kilkunastu, incydentalnie do kilkudziesięciu procent.
    Badając wzrost kosztów materiałów w realizacji obiektu kształtuje się on na poziomie od ok. 4% do ok. 8%.
  4. Ceny wykonania poszczególnych robót branży budowlanej, w ciągu roku wzrosły średnio w przedziale od ok. 1% do ok. 25%. W spektakularnych przypadkach nawet kilkadziesiąt procent.
    Analizując koszty wykonania robót na wyższym poziomie scalenia np. elementów budynku, takich jak : fundamenty, ściany, stropy, pokrycia dachowe, tynki, wzrost cen w większości mieści się w przedziale od 5,5% do ok. 14%.
  5. Od I kwartału 2006 r. do I kwartału 2007 r. ceny obiektów (bez uwzględnienia instalacji) wzrosły od ok. 7% do 11%.

 

 


[1] przyp. red. – wg danych GUS z 21 maja 2007 – Poziom produkcji budowlano-montażowej zrealizowanej w okresie styczeń-kwiecień 2007 r. był o 50,4% wyższy niż w analogicznym okresie ub. roku.

 

[2] stawki właściwe dla robót sanitarnych, elektrycznych i inżynieryjnych, przedstawione zostały w II części RAPORTU

 

Załączniki:

 

Zestawienia zamówień publicznych w latach 2000-2006

DZIAŁ I    Stawki robocizny kosztorysowej - dane w przekroju kraju dla robót budowlanych

DZIAŁ II   Wskaźniki wzrostu cen wybranych materiałów budowlanych

DZIAŁ III  Wskaźniki wzrostu cen wybranych robót budowlanych

DZIAŁ IV Wskaźniki wzrostu cen wybranych elementów obiektów

  1. Budynki mieszkalne wielorodzinne, w technologii tradycyjnej uprzemysłowionej, podpiwniczone, wykończone standardowo
  2. Budynki handlowo-usługowe w technologii tradycyjnej - wolnostojące, bez podpiwniczenia, wykończone standardowo
  3. Budynki przychodni i ośrodków zdrowia w technologii tradycyjnej - wolnostojące, podpiwniczone, wykończone standardowo

 

DZIAŁ V  Wskaźniki wzrostu składników cen kosztorysowych wybranych obiektów budowlanych

– Budynek mieszkalny 38-rodzinny w technologii tradycyjnej, podpiwniczony, wykończony standardowo

– Pawilon handlowy w technologii tradycyjnej, wolnostojący, bez podpiwniczenia, wykończony standardowo

– Garaż 10-boksowy w technologii tradycyjnej

– Budynek mieszkalny jednorodzinny w technologii tradycyjnej, podpiwniczony