Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Planowanie i gospodarowanie przestrzenią w gospodarce rynkowej na przykładzie Niemiec (cz. II)

5. Plany kierunkowe są ustanawiane przez gminy na własną odpowiedzialność w trybie jednostadiowym. Uchwała ustanawiająca plan jest podawana do powszechnej wiadomości mieszkańcom. Plany kierunkowe gmin sąsiednich powinny być wzajemnie uzgodnione. Gminy znajdujące się obok powinny zapewnić zgodność celów porządku przestrzennego w takim zakresie, jaki wynika z możliwości kształtowania planu przez Gminę. Plany kierunkowe po zatwierdzeniu stanowią podstawę i wagę dla oszacowania wartości nieruchomości i dochodzenia odszkodowań z uwagi na miejsce położenia.

 

6. Ocena, czy środki ochrony przyrody są adekwatne do potrzeb, polega na stosowaniu metod badawczych, których opis należy przedstawić w planach kierunkowych. Celem i rezultatem ochrony środowiska jest przywrócenie jego pierwotnego stanu. Ochrona środowiska na obszarze objętym planem (jak i na jego częściach dotyczących porządku budowlanego, planu użytkowania powierzchni lub planu przebudowy układu komunikacyjnego) powinna stać się częścią działań zapisanych w planie. Przedkładane plany ochrony środowiska naturalnego, jak i pozostałe plany zgodnie z p. pierwszym powinny opierać się na inwentaryzacji i wycenie ich pieniężnej wartości.

 

7. Gmina prace nad planem kierunkowym poprzedza przygotowaniem założeń, w których powinny znaleźć się: opis stanu poprzedzającego plan, cele, sens i naukowe podstawy planu kierunkowego i ochrony środowiska, oraz zadania wynikające z ustawy o ochronie środowiska. Sprawozdanie o stanie środowiska stanowi integralną część założeń.

 

8. Plan użytkowania powierzchni stanowi punkt wyjścia do prac nad planem zabudowy. Plan użytkowania powierzchni obejmuje określony geodezyjnie teren Gminy niezbędny dla rozwoju urbanistycznego. Wchodzą doń wszystkie potrzeby urbanistyczne. Wielkość działek budowlanych należy ustalać oszczędnie; ponadto należy ustalić czas, w którym zostanie rozpoczęta budowa na poszczególnych działkach.

W planie użytkowania powinny znaleźć się w szczególności następujące potrzeby:

powierzchnie

  • pod zabudowę przewidywaną zgodnie z potrzebami urbanistycznego rozwoju gminy łącznie z działkami pod budowę systemu wodno-kanalizacyjnego,
  • pod potrzeby zaopatrzenia w produkty i towary oraz usługi publiczne i prywatne (jak: szkoły, kościoły, obiekty ochrony zdrowia, obiekty kultury, sportu i rekreacji),
  • na międzygminne i miejscowe potrzeby komunikacyjne oraz nadrzędne – ogólnokrajowe magistrale komunikacyjne,
  • dla składowania i utylizowania odpadów, oczyszczalni ścieków, oraz głównych ujęć wodociągowych i magistral wodociągowych regionalnego systemu zaopatrzenia w wodę,
  • zieleni (jak: parki, ogródki dla dzieci, sport i rekreacje, cmentarze),
  • pod potrzeby ochrony życia mieszkańców na wypadek klęsk żywiołowych i obrony narodowej,
  • dla gospodarki wodnej, portów, i retencji (dla ochrony ludności przed powodzią),
  • ochronne dla ludności na wypadek klęsk żywiołowych oraz pochówków sanitarnych,
  • gospodarki rolnej i powierzchnie lasów,
  • natury i krajobrazu objęte ochroną;

ponadto plan użytkowania powierzchni powinien

  • określać tereny pod którymi znajdują się urobiska górnicze i powierzchnie dla wydobycia i składowania urobku oraz składowania ziemi uprawnej i rzadkich surowców mineralnych,
  • określać planowane zgodnie z prawem lokalnym i innymi ustawami inne powierzchnie użytkowe,
  • uwzględniać skutki przypływów i odpływów morskich.

 

 

9. Dla przedstawienia i wizualizacji planu ustawa aprobuje opracowywanie „wycinkowych planów użytkowania powierzchni” oraz projektów-rysunków urządzeń budowlanych służących ochronie zasobów naturalnych (np. ochrony przed powodziami, lawinami, usypiskami, rozmywaniem plaż i linii brzegowej morskiej).

 

 

10. Plan użytkowania powierzchni przyjęty przez Gminę podlega zatwierdzeniu przez wyższą władzę administracyjną. Odmowa zatwierdzenia następuje kiedy plan jest niezgodny z niniejszą ustawą lub innymi ustawami i przepisami. Jeżeli błędy mogą być usunięte, władza nadrzędna może zatwierdzić części planu opracowane bez błędów oraz rzeczowe części planu. Po upływie trzech miesięcy od złożenia planu wyższa władza administracyjna ma obowiązek zatwierdzić plan. Gmina ma obowiązek powiadomić mieszkańców Gminy o zatwierdzeniu planu przez władzę nadrzędną. Przedstawiciele opinii publicznej, uczestnicy planowania mogą uwagi do planu nieuwzględnione przez Gminę powtórnie zgłaszać władzy zatwierdzającej, jeżeli nie są one sprzeczne z planem. Ujawnione przez opinię publiczną sprzeczności i błędy planu podlegają powtórnemu przedłożeniu Gminie. Wprowadzanie zmian rzeczowych przez władzę zwierzchnią do zakwestionowanego planu wymaga uzgodnienia z Gminą. Ugoda zawarta pomiędzy Gminą i przedstawicielstwem opinii publicznej nie będzie wprowadzona do planu, jeżeli przedstawiciel opinii publicznej nie przedstawi jej powtórnie władzy zatwierdzającej. Porozumienie pomiędzy Gminą i przedstawicielstwem opinii publicznej jest nieważne do czasu wniesienia do wyższej władzy informacji o zaistniałych sprzecznościach.

 

 

11. Zmiana planu kierunkowego jest niemożliwa jeżeli powoduje roszczenia osób trzecich, a znaczenie urbanistyczne proponowanych zmian jest nieistotne. Błędy popełnione w toku zmiany planu kierunkowego i spowodowane tym wydatki i odszkodowania podlegają zwrotowi zgodnie z § 38 ust.3 ustawy przez osoby i instytucje winne popełnionych błędów.

 

 

12. Po ustaleniu i zatwierdzeniu planu użytkowania powierzchni na cele urbanizacji następuje faza opracowania planu zabudowy. Plan ten zawiera wynikające z prawa zasady porządku urbanistycznego i stanowi punkt wyjścia do dalszego działania.

Plan zabudowy stanowi rozwinięcie planu użytkowania powierzchni. Plan ten jest zbędny dla obszaru, na którym zabudowa jest urbanistycznie uporządkowana. Plan zabudowy powinien objąć wszystkie przyszłe potrzeby określone w zapotrzebowaniu na powierzchnię użytkową. Plan powinien obejmować zapotrzebowanie na powierzchnię użytkową w przyszłości oraz odpowiadać na pilne do rozwiązania problemy istniejącej zabudowy. Tereny przewidziane do zabudowy w przyszłości nie mogą być przeznaczane w planie zabudowy na inne budownictwo tymczasowe.

 

 

13. Plan zabudowy powinien opierać się na następujących podstawach:

  • właściwej ocenie potrzeb budowlanych;
  • wiedzy budowlanej i ocenie wartości geotechnicznej działek budowlanych;
  • porządku prawnym obowiązującym w budownictwie;
  • wielkości, szerokości i głębokości działek budowlanych, z punktu widzenia racjonalnego i oszczędnego wykorzystania powierzchni terenu pod wysoką zabudowę mieszkaniową oraz zapewnienia powierzchni
  • nie nadających się do zabudowy – na cele przydomowych placów zabaw dla dzieci, wypoczynku oraz parkingi,
  • dla potrzeb sportu i gier towarzyskich,
  • dla zespołów budynków mieszkalnych;
  • dla socjalnego budownictwa mieszkaniowego,
  • dla jednostkowych działek budowlanych dla budownictwa mieszkaniowego dla osób o szczególnych potrzebach (pracownie dla artystów),
  • pod szczególne cele użytkowe,
  • pod zabudowę mieszkań dla bezdomnych,
  • dla komunikacji z uwzględnieniem komunikacji pieszej, rowerowej wraz z parkingami (powierzchnie te powinny uwzględniać potrzeby prywatne i publiczne),
  • dla potrzeb zaopatrzenia,
  • dla naziemnego i podziemnego składowania artykułów zaopatrzenia ludności,
  • dla utylizacji odpadów, czyszczalni ścieków, stacji uzdatniania wody,
  • dla publicznej i prywatnej zieleni, parków, trwałych zieleńców, sportu, gier, basenów i miejsc manifestacji,
  • dla gospodarki wodnej, ochrony przed powodzią, pochówku sanitarnego, oraz ochrony pomników przyrody,
  • ochrony gruntów rolnych i leśnych,
  • pastwisk,
  • dla więzień,
  • zasobów naturalnych i ich pielęgnacji,
  • usługowych dla potrzeb społeczności lokalnych, takie jak: place zabaw dla dzieci, tereny rekreacyjne, place postojowe i garaże,
  • chronionych gospodarki rolnej i leśnej, a szczególnie:
    a) szkółki leśne,
    b) tereny zalesień,
  • dla budowy zapór przeciw usypiskom i ochrony dróg,
  • obszarów chronionych przed zanieczyszczeniami zgodnie z niemieckim prawem o ochronie powietrza przed szkodliwymi immisjami powietrza oraz obszary, na których wznoszone obiekty mają obowiązek wykorzystania energii słonecznej,
  • obszarów chronionych przed zanieczyszczeniem powietrza spalinami komunikacji zgodnie z niemieckim prawem o ochronie powietrza przed szkodliwymi immisjami.

 

W myśl ustawy funkcje, jakie spełnia działka, nie mogą ingerować w środowisko naturalne i krajobraz w rozumieniu Prawa budowlanego i ustawy o ochronie środowiska; to samo dotyczy planów zabudowy, które nie mogą ingerować w powierzchnie usług publicznych gminy.

 

Plan zabudowy powinien zawierać oznaczone rysunkiem:

  • powierzchnie, na których obowiązuje ochrona przed siłami natury,
  • powierzchnie, pod którymi odbywa się wydobycie górnicze i naziemne wydobycie minerałów,
  • powierzchnie, pod którymi znajdują się chronione zasoby surowców naturalnych,

a ponadto powinien zapewnić:

  • ochronę pomników wzniesionych na podstawie prawa krajowego,
  • tereny ochrony przeciw powodziom oraz tereny dla retencji wody dla potrzeb konsumpcyjnych.

 

Do zatwierdzenia planu zabudowy uprawniona jest Gmina. Plan kierunkowy staje się obowiązujący w momencie ogłoszenia przez Gminę decyzji o jego zatwierdzeniu.
Z momentem ustalenia/zmiany/ogłoszenia planu zabudowy, plan powierzchni użytkowej uznaje się za ustalony, zmieniony lub ogłoszony.