Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Niezamierzony kredycik

Pomimo, że w poprzednim „BzG” pisałem już o inwestorze zagranicznym, to niestety, znowu muszę do niego wrócić. Mój Boże, przez tyle lat budowaliśmy sobie naszą Polskę w sposób dla nas wygodny i było dobrze. Co, że zwyczajowo przekraczaliśmy zaplanowane koszty budowania? No to co? Ale sporo nabudowaliśmy i już. A dziś, naprzyjeżdżało z zagranicy mnóstwo jakiś nadgorliwców, którzy zaczęli wydziwiać.

 

Pewien taki zagraniczny nadgorliwiec, zamówił sobie dokumentację, na rewitalizację zakupionego budynku zabytkowego. I otrzymał elegancko opakowany projekt wykonawczy, wraz z kosztorysami inwestorskimi.

Ale on, niewierny Tomasz. Od razu zamówił w mojej firmie, jak się wytwornie wyraził - audyt, w celu uzyskania, odpowiedzi na tak postawione proste pytanie:

„Czy na podstawie przedłożonych do oceny kosztorysów, inwestor może zawrzeć umowę o wykonanie robót?”

W tym celu, zleciwszy wspomniany audyt, przekazał mojej firmie projekty i kosztorysy.

 

Po analizie przekazanej dokumentacji, do której zaprosiłem również kosztorysantów branż sanitarnej, elektrycznej i teletechnicznej, wniosek końcowy audytu nie był dla autorów dokumentacji korzystny, bo zabrzmiał ponuro:

Nie, nie powinien, ponieważ kosztorysy nie wykazują pełnego zakresu i w konsekwencji wartości robót koniecznych do wykonania, dla osiągnięcia zamierzonego rezultatu.

 

Proszę się nie obawiać, nie będę przedrukowywał wielostronicowego dokumentu, który wydała moja firma, pomimo że jego objętość mogłaby mieć poważny wpływ na wysokość honorarium uzyskanego za felieton. Podam tylko zarzuty najważniejsze, stwierdzone zwłaszcza w branżach, co jest chyba symptomatyczne - sanitarnej, elektrycznej i teletechnicznej. W tych branżach zarzut koronny był następujący:

- Projekty, pomimo, że jak je w tytule nazwano „wykonawcze”, zostały opracowane de facto w fazie tzw. projektu budowlanego. W tej sytuacji kosztorysant czytając projekt i dokonując przedmiaru musiał niejednokrotnie zdać się na swoje doświadczenie i wiedzę techniczną, przejmując rolę projektanta, czego robić nie powinien. Doprowadziło to do pomyłek w przedmiarze i spowodowało niedoszacowanie inwestycji w zakresie zaprojektowanych w obiekcie instalacji.

- Natomiast w branży budowlanej w przedmiarze, oprócz innych błędów (których nie będę opisywać, mając na uwadze to co wyżej i cierpliwość Czytelników) zostały ujawnione wyłącznie wyniki obliczeń.

 

Autor kosztorysu wytłumaczył, że miary zostały zdjęte przez pewną panią (w której solidność bezgranicznie wierzy) z postaci elektronicznej projektu, via monitor myszą. A ja, jeśli koniecznie chcę sobie to sprawdzić analitycznie, to proszę bardzo. On przeciwko takiej weryfikacji nie wnosi sprzeciwu. Na pytanie – czy jest pewien, że w trakcie wędrówki myszy po ekranie, pani nie odebrała telefonicznej wiadomości iż właśnie jej narzeczony siedzi w kawiarni przytulony do pewnej pięknej blondynki – więc jaki wpływ, może mieć na wyniki ten dramatyczny fakt, tym bardziej, że porzucona mysz, sama nie wraca tam gdzie przed chwilą była?, uzyskałem informację:

– Owa pani jest szczęśliwą babcią siedmiu wnuków, więc czegoś takiego nie było.

Sam będąc w wieku dziadkowym nie wiem, jakim prawem mój rozmówca odmawia babciom radosnych przygód, a ponadto dobrze wiem, że babcie i dziadkowie, też mają, może troszeczkę inne, ale także nadzwyczajne problemy, które mogą powodować porzucanie myszy.

 

Najciekawsze jednak było zachowanie przyszłych inspektorów nadzoru na spotkaniu z projektantami i kosztorysantami. Oświadczyli bowiem, że wiedzą iż umowa zostanie zawarta jako ryczałtowa, więc przedmiary robót nie są im do niczego potrzebne, a faktury przejściowe, będą miały jako podstawy harmonogram i protokoły odbiorów częściowych, w których to oni bardzo precyzyjnie określą w procentach stopień zaawansowania robót. I to bardzo dokładnie, bo w postępie 5-cio procentowym.

 

Wtedy zapytałem inwestora, czy ma zamiar dokonywać rozliczeń okresowych w złotych, czy może w tysiącach złotych?! Inwestor zdziwił się niepomiernie, bo najpewniej nie zrozumiał o co mi chodzi. Aby rzecz wyjaśnić, użyłem najprostszego z możliwych sposobów. Powiedziałem:

– Proszę pań i panów, wyobraźmy sobie, że na naszej budowie w 45 poz. kosztorysu przewidziano wykonanie 870 m3 murów po 500 zł/m3 za łączną kwotę 435.000 zł, gdybyśmy wg przedmiaru (lepiej obmiaru) obliczyli faktycznie wykonaną ilość, na przykład tak:

241,00 m3 x 500 zł/m3, to kwota faktury przejściowej wyniosłaby 120.500 zł

Proporcja 241/870 daje 27,70% realizacji. W tej sytuacji przy precyzyjnym i zgodnym z harmonogramem, co nam proponują panowie inspektorzy, awansowaniu robót w postępie 5-cio procentowym, na fakturze znajdziemy najpewniej kwotę 435.000 zł x 30% = 130.500 

 

Na podstawie powyższych, prostych i przykładowych obliczeń zapytałem inwestora:

– Czy ma Pan zamiar udzielać wykonawcy kredytów nieoprocentowanych przy każdej fakturze przejściowej, a w tym przypadku w wysokości:

130.500 – 120.500 = 10.000 zł

Tym bardziej, że to jest taki niewydarzony pojedynczy przykład, natomiast w praktyce, nadpłaty będą się sumować, to i kredyt będzie odpowiednio wyższy.

 

Odpowiedź inwestora była stanowcza:

– Nie mam takiego zamiaru i teraz zrozumiałem czym się różni rozliczanie w złotówkach od rozliczania w tysiącach złotych!

 

A przecież można by po prostu stosować określanie stopnia zaawansowania robót narastająco! I byłoby po kłopocie.

 

Przed laty dla budowy sławnej w naszym mieście Palmiarni wykonałem kosztorysy i przedmiary inwestorskie. Pewna firma wygrała przetarg i rozpoczęła się budowa. Po jakimś czasie zwycięzca przetargu, po wykonaniu części robót raczył zbankrutować. Wystąpiła więc potrzeba wytworzenia następnej partii kosztorysów i przedmiarów inwestorskich do kolejnego przetargu. Pojechałem na budowę po niezbędne informacje do wykonania tej pracy. W bramie budowy mój skromny Hyundai spotkał się z czarnym, lśniącym i ogromnym Mercedesem którym wyjeżdżał właśnie bankrut.

Poprosiłem przedstawiciela inwestora, czyli dyrektora budowy, o inwentaryzację wykonanych robót, niezbędną do wyceny niewykonanej reszty. – Drobiazg – odrzekł pan dyrektor – na jutro inwentaryzacja będzie gotowa.

I słowo zostało dotrzymane. Nazajutrz dowiedziałem się, z sumy protokołów odbiorów częściowych, w jakim to procencie zostały roboty wykonane i to w przymiarze do ceny ofertowej, jak wiadomo, różnej od szacunkowej czyli inwestorskiej. W tej sytuacji byłem zmuszony przystąpić z zespołem do inwentaryzacji rzeczowej, która w sytuacji zakończenia i zasypania (z ubiciem! - co polecam) stanów zerowych Palmiarni nie była, bo nie mogła być, precyzyjna. Ponieważ przy braku ksiąg obmiarów sprawdzonych przez nadzór nie jest możliwe ustalenie, jaki faktycznie zakres rzeczowy zrealizowano! No bo pod ziemią znalazły się izolacje, przewody sieci zewnętrznych, jakieś studzienki, kable itp., itd.!
Przy takiej okazji, nie było także możliwe obliczenie ile (ale tak naprawdę!) zarobił bankrut. Na szczęście, chyba dla bankruta, w naszym bardzo bogatym kraju, nikt takich obliczeń nie oczekuje!?

 

Do dziś męczy mnie pytanie: czy ten Mercedes pana bankruta, nie został przypadkiem zakupiony za kredyty uzyskane w wyżej opisany sposób?