Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Planowanie i gospodarowanie przestrzenią w gospodarce rynkowej na przykładzie Niemiec (cz. III)

14. Federalne Ministerstwo do Spraw Komunikacji, Budownictwa i Rozwoju Miast ma obowiązek przygotować przepisy regulujące:

  • kryteria oceny potrzeb budowlanych,
  • zasady stosowania umiejętności i wiedzy budowlanej,
  • zasady oceny wartości geotechnicznej działek budowlanych,
  • porządek prawny obowiązujący w budownictwie,
  • zasady nadbudowy istniejących budynków,
  • dopuszczalne odstępstwa od prawa na obszarze zabudowy,
  • zasady przygotowania planów kierunkowych budownictwa.

 

15. Plan zabudowy obejmuje restrukturyzację i modernizację istniejącej zabudowy (razem z zabudową peryferyjną i rozproszoną na obszarze gminy) oraz nowe budownictwo (wraz z infrastrukturą techniczną) z punktu widzenia dostosowania istniejących obiektów do nowych przepisów budowlanych mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa życia, mienia i zdrowia mieszkańców, ochronę dziedzictwa kulturalnego i środowiska naturalnego z akcentem na przywrócenie jego stanu pierwotnego (odbudowa drzewostanu liściastego). Ustalenia planu zabudowy dotyczą wszystkich właścicieli nieruchomości gruntowych i nieruchomości budowlanych; a aktem wykonawczym tego udziału (w myśl ustawy Prawo budowlane) jest umowa cywilno-prawna o przeprowadzenie zmian urbanistycznych, jaką Gmina, jako organ wykonujący zadania wynikające z planu, zawiera z właścicielami nieruchomości gruntowych i budowlanych. Plan kierunkowy użytkowania działek budowlanych i plan zabudowy są jednocześnie ofertą zarówno dla inwestorów lokalnych jak i zewnętrznych. Działki budowlane o różnym przeznaczeniu, po ich wykupieniu przez Gminę[1], są sprzedawane tym inwestorom, którzy akceptują warunki określone przez plan zabudowy.

 

16. Gmina zawiera z właścicielami nieruchomości umowę o przeprowadzenie zmian urbanistycznych. Przedmiotem umowy powinny być postanowienia dotyczące:

  • przygotowania do wykonania (możliwych do wprowadzenia) zmian w istniejącej zabudowie, zgodnie z planem zabudowy, przez partnerów umowy i na ich koszt[2];
  • dostosowania granic działek budowlanych do potrzeb wynikających z planu zabudowy w celu poprawy standardu życia mieszkańców;
  • realizacji pozostałych celów planu urbanistycznego wraz z niezbędnym (zgodnie z ustawą) programem ochrony środowiska oraz wykonanie zadań Gminy wynikających z obowiązującego prawa budowlanego a dotychczas niewykonanych (np. udrożnienia komunikacji miejskiej, budowy parkingów podziemnych, dostępu do obiektów publicznych i usługowych dla osób niepełnosprawnych);
  • wsparcia i ochrony zamierzonych przedsięwzięć wymienionych w planie kierunkowym, szczególnie w zakresie docelowego wykorzystania działek oraz terminowej wypłaty odszkodowań z tytułu zmiany granic, zmiany wielkości działek, wyburzeń oraz przesiedlenia mieszkańców;
  • przejęcia przez Gminę kosztów wprowadzania pozostałych zmian, które wynikają z realizacji zmian urbanistycznych i zamierzonego przygotowania nowych działek gruntowych do zabudowy;
  • stworzenia (w myśl założeń przyjętych w planie urbanistycznym) zespolonego systemu dostawy energii opartego na instalacjach słonecznych, wiatrowych i wodnych oraz zmodernizowanych ciepłowniczych i elektrycznych dla dostarczenia mieszkańcom gminy energii elektrycznej i grzewczej.

Powyższe działania powinny być szczegółowo skorelowane z partnerami umów cywilno-prawnych co do terminów i zakresu rzeczowego. Wprowadzanie rozwiązań technicznych, które spowodują roszczenia odszkodowawcze jest niedopuszczalne.

 

17. Gmina może opublikować plan kierunkowy i plan zabudowy, a tym samym udostępnić go szerokiej opinii społecznej dopiero po zatwierdzeniu planu w wyniku głosowania, w którym uczestniczą partnerzy umowy (właściciele nieruchomości, z którymi zawarto umowy).

18. Zmiana zadań (przyjętych na podstawie planu zabudowy przez uczestników umowy i ustalonych w umowach) co do zakresu i terminów wykonania robót instalacyjnych i budowlanych wymaga zgody Gminy. W tym zakresie prawo budowlane dopuszcza postępowanie uproszczone. Postępowanie takie może być stosowane przy zmianie lub uzupełnianiu zamierzeń planu kierunkowego budownictwa i polega na wcześniejszym:

  • przygotowaniu i przeprowadzeniu ustaleń zgodnie z § 3 i § 4 ustawy Prawo budowlane,
  • przeprowadzeniu publicznej debaty i głosowaniu uzgadniającym zakres zmian,
  • podjęciu kontaktów z władzami i organizacjami publicznymi dla uzgodnienia stanowiska w sprawie wprowadzanych zmian.

 

19. Ponadto prawo budowlane zapewnia szybki tryb zmian wewnętrznych dla unowocześnienia planu zabudowy, co wynika z konieczności reagowania na ciągły postęp w dziedzinie technologii i techniki w budownictwie oraz wiedzy dot. ochrony zdrowia (np. konieczność usunięcia materiałów zawierających azbest, stosowania ekranów akustycznych, itp.).
Plan kierunkowy zabudowy w zakresie przeprowadzenia zmian planu użytkowania powierzchni oraz jego unowocześnienia może być zmieniony w trybie przyspieszonym, analogicznie jak dla zmian planu kierunkowego. Zmiany te nie mogą naruszać postanowień § 19 ust.2 ustawy Prawo budowlane i nie powinny przekraczać 20.000 m2 powierzchni użytkowej w planie zabudowy i 70.000 m2 w planie użytkowania terenów objętych ochroną środowiska.
W każdym planie zabudowy dopuszczalne jest zwiększenie powierzchni w rozumieniu § 13a ust.2 Prawa budowlanego, o ile działki budowlane nie zostały rozdysponowane pomiędzy budujących.
Przedstawione wyżej możliwości dokonywania zmian wynikają z zasady, że plan jest realizowany aż do całkowitego wyczerpania możliwości jakie daje przestrzeń użytkowa terenów objętych granicami Gminy i przeznaczonych na urbanizację. Dopiero po ich wyczerpaniu Gmina może podjąć decyzję w sprawie kolejnego planu kierunkowego. Przyśpieszone postępowanie jest zakazane gdy plan zabudowy został przyjęty, a plan ochrony środowiska wymaga oceny audytorskiej lub podlega zatwierdzeniu w trybie prawa krajowego oraz kiedy jego zamierzenia dotyczą ochrony dóbr przyrody.

 

20. Gmina może również ustanowić zakaz wprowadzania zmian do planu, jeżeli mogłyby one zagrażać ważnym i pilnym zmianom urbanizacyjnym (np. poprawie stanu komunikacji miejskiej, dla potrzeb której zarezerwowano niezbędne powierzchnie działek). Gmina może w decyzji zatwierdzającej zawrzeć postanowienie blokujące zmiany planu poza wymienionymi niżej:

  • kiedy zmiany powodują powiększenie wartości działek budowlanych, co wynika z rozwiązań urbanistycznych,
  • kiedy opinia publiczna akceptuje oszczędnościowe ograniczenie wielkości działek.

Zmiana wielkości odszkodowań wynikająca z powyższych zmian po uzgodnieniu z Gminą wymaga akceptacji przez organ odszkodowawczy.
Zakaz zmian w planie powinien być wpisany do tekstu decyzji zatwierdzającej. Powinien być stosowany zgodnie ze zwyczajem miejscowym. Zakaz ten traci ważność po dwóch latach. Po ich upływie Gmina może go przedłużyć o jeden rok, a w szczególnych okolicznościach - jeszcze o następny rok.
Zakaz zmian w planie traci ważność, kiedy zakaz został oparty na błędnych przesłankach lub jeżeli plan został zatwierdzony z naruszeniem prawa.
Jeżeli zaproponowane zmiany nie zostaną przez organ nadrzędny zatwierdzone w ciągu 12 miesięcy, brak decyzji nie stoi na przeszkodzie dla wprowadzenia ich w życie. Jeżeli zakaz zmian w planie trwa dłużej niż dwa lata od daty jego rozpoczęcia lub pierwszego wniosku o zmianę, osoby fizyczne i prawne, które z tego tytułu poniosły straty mogą żądać odszkodowania w pieniądzu (zgodnie z przepisem o odszkodowaniach, o czym mówi § 121 ustawy Prawo budowlane). Do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina.
 

21. Wtórny podział obszaru na działki budowlane jest kluczowym zadaniem procesu planowania. Ma on bowiem na celu zdefiniowanie w planie użytkowania wielkości działek, a następnie w wyniku zmiany granic i ich wielkości (za odszkodowaniem po cenach rynkowych) - doprowadzenie do stanu, kiedy działki na terenach niezabudowanych mogą być przeznaczone na cele ustalone w planie kierunkowym (np. rozszerzenie terenów objętych ochroną środowiska) i planie zabudowy (nowe drogi, usługi dla mieszkańców, budownictwo mieszkaniowe itd.). Podział działek powinien być poprzedzony potwierdzeniem prawa własności w Urzędzie Ksiąg Wieczystych, w celu ustalenia, czy działki mogą podlegać procedurze podziału lub scalenia z działkami sąsiednimi. W okresie przeprowadzania wtórnego podziału działek na obszarze planu zabudowy objętego wyceną rynkową nie mogą podlegać zmianom wielkości działek polegające na podziale na wniosek ich właścicieli. Instrumentem prawnym, umożliwiającym Gminie wykonanie dyspozycji realizacyjnych planu kierunkowego i planu zabudowy, obok wymienionego wyżej wtórnego podziału działek budowlanych, jest ogólne i szczególne prawo pierwokupu. Prawo to jest czynnikiem ograniczającym spekulację gruntami i stanowi jeden z ważnych instrumentów społecznej gospodarki rynkowej.

 

 

 

[1] Co ogranicza dziką spekulację gruntami i zapewnia obywatelom dostęp do działek budowlanych (dla budownictwa mieszkaniowego) po cenach bez spekulacyjnego narzutu.

[2] Po podjęciu przez Rząd Federalny decyzji o oszczędzaniu energii, wszyscy właściciele domów w Berlinie Zachodnim sfinansowali wymianę stolarki okiennej i drzwiowej oraz wykonali prace modernizacyjne instalacji grzewczych. Właściciele, którzy zawarli umowy z Gminą Miasta Berlina otrzymali w zależności od stanu majątkowego kredyt lub dotację z budżetu miasta.