Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Planowanie i gospodarowanie przestrzenią w gospodarce rynkowej na przykładzie Niemiec (cz. IV)

Część IV

 

22. Gmina posiada prawo pierwokupu działek budowlanych:

  • na obszarze planu zabudowy podlegającemu wycenie pod warunkiem, że działki budowlane są przedmiotem transakcji w celu zaspokojenia potrzeb publicznych ustalonych zgodnie z duchem § 1a ust.3 Prawa budowlanego,
  • na obszarach objętych scalaniem i parcelacją,
  • na obszarach podlegających obowiązkowi wykonania remontów i rozwojowych przekształceń urbanistycznych,
  • na obszarach odbudowy i obszarach objętych odszkodowaniami spowodowanymi przez siły natury,
  • na obszarach wyceny planu użytkowania powierzchni, jeżeli dotyczy to powierzchni niezabudowanych które są przedmiotem transakcji, a są niezbędne dla realizacji planu użytkowania powierzchni,
  • na obszarach, które są objęte przepisami § 30, 33 lub 34 ust.2 i będą przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe,
  • na obszarach, które są przeznaczone do retencji dla ochrony przeciwpowodziowej.

Gmina może zastosować szczególne prawo pierwokupu kiedy zasady przekształceń urbanistycznych tego wymagają oraz na obszarach objętych porządkowaniem stanu zabudowy.
Zakaz stosowania pierwokupu ma miejsce kiedy:

  • właściciel przeznacza swoją własność dla spadkobierców w prostej linii oraz dla spadkobierców bocznej linii trzeciego stopnia,
  • działki zostały sprzedane stowarzyszeniom religijnym działającym oficjalnie lub organizacjom służby bożej i duszpasterskiej,
  • działki są zabudowane zgodnie z celami jakie zawiera plan zabudowy.

 

23. Kupujący działkę budowlaną ma obowiązek sprawdzić, czy nie jest ona objęta prawem pierwokupu. Kupujący może ubiegać się o uchylenie prawa pierwokupu, kiedy cele urbanizacji określone w założeniach zostały w inny sposób osiągnięte oraz jeżeli działka objęta prawem pierwokupu okazała się zbędna dla realizacji planu kierunkowego.

24. Sprzedający ma obowiązek przedstawić Gminie treść umowy sprzedaży działki budowlanej. Jeżeli działka nie jest objęta prawem pierwokupu, Urząd Ksiąg Wieczystych udziela kupującemu pozwolenia na wniesienie wpisu do ksiąg wieczystych o nabyciu prawa własności, a jednocześnie Gmina wystawia świadectwo zezwalające na sprzedaż działki. Świadectwo oznacza, że Gmina rezygnuje z prawa pierwokupu. Urząd Ksiąg Wieczystych ustala czy prawo sprzedaży nie podlega zaskarżeniu oraz czy ustalona cena odpowiada realnej wartości po uwzględnieniu obciążeń hipotecznych. Jeżeli opinia w sprawie wysokości ceny jest negatywna, kupujący może przed upływem jednego miesiąca od daty wydania opinii zażądać od sprzedającego zmiany umowy.

25. Zakaz ograniczenia powierzchni niezabudowanych stanowi, że powierzchnie te przeznaczone dla przyszłych potrzeb gminy, komunikacji i zieleni nie mogą być przeznaczane na inne cele.
 

26. Zmiana zakresu planu przez organ zatwierdzający w trakcie zatwierdzania planu jest dopuszczalna kiedy:

  • organ zatwierdzający i opinia społeczna stwierdzają, że nie zostały spełnione wymagania § 3 ust.2, § 4 ust.2 i § 4a ust.2 do 5 Prawa budowlanego,
  • nie zostały wprowadzone zamierzenia przyszłościowe,
  • wnioskodawca zamierzeń nie może przedstawić uzasadnienia prawnego,
  • organ zatwierdzający (zgodnie z § 4a ust.3) ponownie stwierdzi nieuwzględnienie zmian postulowanych przez opinię publiczną.

 

27. W obrębie wspólnie planowanej zabudowy części dwóch odrębnych miejscowości możliwe są zmiany, jeśli wymagają tego zasady urbanistyki, zachowania zdrowia w miejscach pracy i zamieszkania oraz przepisy.
Zmiany te mogą być przeprowadzane kiedy:

  • poszerzenie, zamiana, zmiana sposobu użytkowania lub modernizacja daje możliwość poszerzenia działalności gospodarczej, rzemiosła i budownictwa mieszkaniowego,
  • jest uzasadniona potrzebami urbanistyki,
  • wynika to ze zgodnej opinii publicznej obu miejscowości.

Do obowiązków Gminy należy:

  • zatwierdzenie zmienionych granic miejscowości,
  • wprowadzenie do planu użytkowania powierzchni obszarów zabudowy oraz obszarów zewnętrznych,
  • powierzchnie peryferyjne włączyć do miejscowości jeżeli są niezbędne dla potrzeb przyszłej urbanizacji.

 

28. Budownictwo na peryferiach jest możliwe, kiedy opinia społeczna nie jest temu przeciwna i kiedy służy:

  • uporządkowaniu terenu lub zabudowy zakładu przemysłowego,
  • budowie gospodarstw produkcji ogrodniczej,
  • zaopatrzeniu w elektryczność, gaz, telekomunikację, ogrzewanie,
  • uzdatnianiu wody, budowie/rozbudowie zbiorników retencyjnych,
  • zakładom produkcyjno-usługowym gminy,
  • rozwojowi produkcji energii elektrycznej wiatrowej i wodnej,
  • produkcji energii z biomasy przez zakłady w gminie

lub wynika z konieczności ustanowienia wysokich standardów otoczeniu istniejącej zabudowy.

Należy ograniczać rozszerzanie zabudowy rozproszonej, ponieważ jest ona sprzeczna z zasadami zabudowy planowej zgodnej z ochroną środowiska. Może ona być utrzymywana tylko pod następującymi warunkami:

  • zamiar przywrócenia pierwotnego stanu substancji budowlanej,
  • istotne jest zagwarantowanie zewnętrznego kształtu budowli,
  • obiekt był użytkowany nie dłużej niż siedem lat wstecz,
  • budowla została postawiona mniej niż siedem lat temu,
  • budowla odpowiada krajowym i przemysłowym przepisom technicznym,
  • obiekt posiada co najmniej trzy mieszkania,
  • budowa nowego obiektu leży w interesie przedsiębiorstwa.

 

 

 

W myśl ustawy Prawo budowlane - przepisy wykonawcze i techniczno-budowlane ustala parlament federalny i parlamenty krajowe. Z uwagi na specyfikę organizacji administracji w niemieckim państwie federalnym, zakresu tych przepisów i podziału kompetencji nie rozwijam, należy natomiast wyjaśnić, że przepisy krajowe dotyczą regulacji technicznych wynikających z zamierzonego zachowania regionalnego dziedzictwa budowy miast i zabudowy wiejskiej, niezwykle silnie zróżnicowanych na terenie Niemiec.

Zainteresowanych zasadami jakie obowiązują w Wielkiej Brytanii kieruję do przestudiowania prawa i dostępnego na stronie Office of Public Sector Information http://www.opsi.gov.uk pt. Planowanie Miast i Kraju. (Town and Country Planning Act, 1962 z omówieniem zmian wprowadzonych po 1962 roku).