Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Zarządzanie ryzykiem imperatywem inwestora budowlanego

Rosnąca konkurencja i rozwój gospodarczy tworzą dogodny klimat dla licznych podmiotów zajmujących się profesjonalnie zarządzaniem ryzykiem. Do niedawna było to działanie „uprawiane” pro domo sua, przy czym zazwyczaj nie zdawano sobie sprawy z możliwości jakie oferują naukowcy wyspecjalizowani w tej dziedzinie. Na rynku pojawiają się coraz liczniej firmy doradcze wspierane wiedzą teoretyczną, opracowujące modele i procedury służące minimalizacji ryzyka.

 

Zarządzaniem ryzykiem zajmujemy się w istocie na co dzień. Ubezpieczamy mieszkania przed pożarem i włamaniem, samochody przed stłuczką, szczepimy się, aby uniknąć choroby, ubezpieczamy się przed podróżą zagraniczną, a także od odpowiedzialności zawodowej (lekarze, projektanci, kierowcy itp.).

 

Przy niezrównoważonym rynku finansowym poważnym problemem staje się lokowanie oszczędności. Drobni ciułacze kierują się radami przyjaciół lub sugestiami zamieszczanymi przez fachowców w prasie. Osoby dysponujące większym kapitałem śledzą notowania giełdowe, zasięgają porad firm consultingowych lub powierzają swoje finanse opiece doradców bankowych lub zawodowych brokerów w przekonaniu, że dobrze zagospodarują ich kapitał. Posiadacze dużej gotówki lokują je w nieruchomościach przekonani, że są to lokaty niezagrożone stratą, a przeciwnie przyniosą ich właścicielom zyski.

To tylko przykłady zarządzania ryzykiem na własny użytek.

Prawdziwe zarządzanie ryzykiem w znaczącej skali ma jednak miejsce przede wszystkim tam, gdzie dokonywane są naprawdę ważne wybory.

Różna jest systematyka definiująca rodzaje ryzyka, jakie towarzyszą każdej działalności gospodarczej. Jest to bowiem obszar, gdzie brak rozpoznania ryzyka może doprowadzić do bardzo poważnych konsekwencji finansowych. W literaturze przedmiotu wymienia się zazwyczaj ryzyko kredytowe, popytowe, legislacyjne, związane z otoczeniem politycznym i wreszcie po prostu związane z siłami przyrody.

Są to oczywiście pojęcia hasłowe, wymagające rozwinięcia.

Czytelnicy „Buduj z Głową” dobrze wiedzą, że ryzyko budowlane obejmuje takie ryzyka cząstkowe, jak wybór lokalizacji działki, projektanta, a następnie wykonawcy. Decyzji, niekiedy kontrowersyjnej, wymaga wybór zastosowanej technologii, sposobu organizacji budowy itp. Kluczowym zagadnieniem jest sposób finansowania: środkami własnymi, czy kredytem bankowym; a w przypadku tej drugiej opcji - wybór kredytodawcy. W tym miejscu pojawiają się bardzo liczne możliwości wymagające analizy, czemu sprzyja konkurencja banków, ciągle jak dotychczas zabiegających o klienta.

Rozważyć musimy koszt kredytu, okres i warunki spłaty, wymagania banku, którym kredytobiorca musi sprostać, aby zaprezentować własną wiarygodność kredytową itp.

Ważną rolę odgrywa także ocena potencjalnego partnera jeśli chodzi o jego renomę na rynku bankowym. Na pewno inwestor budowlany nie zdoła rozstrzygnąć wszystkich wymienionych wyżej uwarunkowań na poziomie optymalnym. Jeśli wynegocjuje niższe od konkurenta oprocentowanie kredytu, to zapewne gorsze będą warunki spłaty. Jeśli wymagania banku odnośnie wiarygodności klienta będą łagodniejsze, to na pewno odbije się to na warunkach kredytowania. Znalezienie „złotego środka” może okazać się trudne dla inwestora; powinien zatem zasięgnąć rady specjalisty w tej dziedzinie.

Większość inwestorów obiektów komercyjnych przed podjęciem decyzji o budowie musi rozważyć ryzyko popytowe. Czy i w jakim terminie od oddania obiektu do użytku wybudowane pomieszczenia znajdą najemców lub nabywców i jaką cenę (ewentualnie czynsz) będą skłonni zapłacić. Czy zatem stopa zwrotu wniesionego kapitału będzie opłacalna, czy też przedsięwzięcie kryje ryzyko niepowodzenia. Inwestor musi więc posiąść dobrą znajomość rynku, na którym działa i dokonać ekstrapolacji sytuacji popytowej w perspektywie kilku (dwóch do trzech) lat, tyle bowiem trwa przeciętny cykl budowlany. Wydaje się, że również w tym przypadku należy zasięgnąć opinii profesjonalnych agencji consultingowych, które systematycznie badają rynek i opracowują stosowne prognozy.

Inwestorzy obiektów budowlanych mogą napotkać jeszcze na inne rodzaje ryzyka trudne do przewidzenia. Mogą pojawić się zmiany legislacyjne np. w Prawie budowlanym, w Prawie o planowaniu przestrzennym, w Prawie podatkowym, skarbowym itp. Nieoczekiwanie nastąpić mogą zmiany cen materiałów budowlanych oraz bardziej przewidywalne, ale o niewiadomej skali, wzrosty płac wymuszone brakami kadrowymi. Zmieniają się również, choć nie tak raptownie, preferencje klientów w kwestii wykończenia obiektów i ich wyposażenia.

Jak widać, ryzyko pojawia się wszędzie tam, gdzie dokonywane są wybory w dążeniu do optymalizacji rozwiązań; gdzie decydować trzeba o wyborze partnera biznesowego, a zwłaszcza gdy mamy do czynienia z koniecznością przewidywania sytuacji na rynku w perspektywie kilku lat.

Zagadnienie ryzyka i zarządzania nim stanowi więc immanentną cechę działalności w każdej dziedzinie gospodarowania, w tym także w sektorze budownictwa.

W wielu krajach powodzeniem cieszą się wywiadownie gospodarcze informujące o setkach tysięcy firm na całym świecie, w których za stosowną opłatą klient może otrzymać wiele cennych danych o potencjalnym partnerze biznesowym. Wywiadownie nie wzbudziły zainteresowania uczestników życia gospodarczego w Polsce, natomiast rosnącą rolę odgrywają doradcy finansowi i renomowane biura consultingowe.

Zarządzanie ryzykiem to stosukowo młoda dyscyplina naukowa zajmująca się analizą wzajemnych relacji partnerów i zdarzeń rynkowych, które przenikają się wzajemnie tworząc wielokierunkowe zależności. Rozwiązywaniu ich służą skomplikowane modele wsparte wiedzą informatyczną i doświadczeniem specjalistów.

Zarządzanie ryzykiem to dyscyplina bez której nie może się obejść żaden liczący się na rynku przedsiębiorca.