Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Optymalizacja energetyczna budynków

1. Wprowadzenie

 

Gwałtowne tempo wzrostu liczby ludności na świecie, rozwój cywilizacyjny, stosowanie coraz bardziej zaawansowanych technologii to równocześnie zwiększone zapotrzebowanie na energię, od której w pełni jesteśmy uzależnieni. Światowe zużycie energii rośnie w mało kontrolowany sposób, a tymczasem rezerwy paliw kopalnych maleją w zastraszającym tempie. Stąd też, wobec braku (jak na razie) efektywnych rozwiązań w dziedzinie odkrywania i wykorzystywania alternatywnych źródeł energii, pozostaje jej oszczędność. Sensowne zachęty do budowania energooszczędnych domów, docieplania istniejących już zasobów starego budownictwa, stosowania urządzeń o niskim zapotrzebowaniu energetycznym w gospodarstwie domowym, to rozwiązania atrakcyjne, będące w polu naszego zasięgu.

 

 

2. Uregulowania prawne mające na celu optymalizację energetyczną budynków

 

W Polsce, podobnie zresztą jak w innych krajach, starej, przedwojennej jeszcze substancji mieszkaniowej towarzyszy budownictwo młodsze, realizowane w okresie socjalistycznego ustroju i obiekty realizowane wg nowych rozwiązań technologicznych i standardów.

 

Pierwszym, systemowym krokiem w kierunku oszczędności energii cieplnej, przy tak zróżnicowanym rodzaju budownictwa, jest wydanie stosownych przepisów zamieszczonych w ustawie Prawo budowlane[1].

Otóż, od 1 stycznia 2009 r., każdy budynek:

  • oddawany do użytkowania,
  • zbywany, lub
  • wynajmowany

(za wyjątkiem katalogu obiektów wymienionych w ustawie) powinien mieć sporządzoną charakterystykę energetyczną. A zatem, powinna być określona wielkość energii, wyrażona w kWh/m2/rok niezbędna do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, tj. z ogrzewaniem, przygotowaniem ciepłej wody użytkowej, oświetleniem, wentylacją mechaniczną i klimatyzacją.

Charakterystyka energetyczna będzie wymagana nie tylko w przypadkach wymienionych powyżej, ale również przy sprzedaży bądź wynajmie lokali mieszkalnych lub części budynku, stanowiących samodzielną całość techniczno - użytkową. Czy rzeczywiście, w świetle nowych przepisów, będzie to wymóg czy jedynie dobra wola? W tej chwili ten problem poddawany jest ocenie prawników (patrz – pkt 4 niniejszego artykułu).

Dokumentem określającym tę charakterystykę będzie świadectwo charakterystyki energetycznej, które będzie ważne przez 10 lat (art.5, ust.3 Pb[2]).

 

Od powyższej zasady oczywiście są wyjątki i świadectwa nie będą wymagane przy budynkach (art.5, ust.7 Pb):

  1. podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
  2. używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
  3. przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata,
  4. niemieszkalnych służących gospodarce rolnej,
  5. przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok,
  6. mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
  7. wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

 

 

3. Podmioty zobowiązane do legitymowania się świadectwami energetycznymi

 

Świadectwa energetyczne będą musieli posiadać inwestorzy oddający do użytkowania, po 1 stycznia 2009 r., nowe obiekty budowlane oraz właściciele bądź zarządcy działający w ich imieniu, którzy sprzedają budynki bądź też je wynajmują (art.60, art.63a Pb).

 

 

4. Ocena prawna wprowadzanych przepisów

 

Wprowadzane przepisy, wg oceny prawników, nie są do końca doprecyzowane i budzą szereg wątpliwości. A mianowicie, czy rzeczywiście, po 1 stycznia 2009 r. nie będzie można sprzedać domu czy mieszkania bez okazania jego świadectwa energetycznego? Jak się okazuje, ustawa Prawo budowlane jest nieszczelna i można wywieść analizując art.art. 5, 60, 63a ustawy, że (wobec braku sankcji karnych dotyczących ewentualnego nieprzedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy) od decyzji kupującego zależy czy ma zamiar związać się umową kupna wobec braku tego dokumentu. Idąc dalej, notariusz nie może uzależniać zawarcia umowy od przedstawienia świadectwa i odmówić sporządzenia aktu notarialnego na tejże podstawie. A zatem reasumując, istnieje możliwość transakcji bez okazania świadectwa energetycznego. Powstaje jednak pytanie: czy warto? Czy ryzykować i narazić się na jakieś niespodzianki, które mogą wyniknąć w trakcie eksploatacji budynku?

 

 

5. Wskaźnik zużycia energii cieplnej

 

Obecnie wznoszone w Polsce budynki mieszkalne mają zużycie energii na poziomie 120÷160 kWh/m2/rok. Dla porównania – budynki realizowane w latach 1986÷92 zużywają ok. 160÷200 kWh/m2/rok, a starsze nawet 240÷280 kWh/m2/rok. W Niemczech przepisy ustalają energochłonność budynku na poziomie 50÷100 kWh/m2/rok. Jak widać różnica jest znaczna; oczywiście na niekorzyść naszego polskiego budownictwa.

 

Zainteresowani i niecierpliwi, nie czekając na fachową ocenę, mogą sami obliczyć (z pewnym przybliżeniem) przedmiotowy wskaźnik, mając za podstawę rachunki za zużycie energii elektrycznej i czynnika grzewczego. Do kalkulacji potrzebna jest znajomość wartości opałowej paliw, np.:

  • 1 m3 gazu ziemnego GZ 50 - to ok. 9,97 kWh,
  • 1 m3 gazu płynnego propan - 7,03 kWh,
  • 1 kg węgla kamiennego orzech - 7,38 kWh,
  • 1 kg drewna - średnio od 4,1 do 4,5 kWh, w zależności od rodzaju drewna np. sosna - 4,4 kWh, klon - 4,1 kWh, świerk - 4,5 kWh, a jodła nawet 5,5 kWh. Oczywiście mowa tutaj o wartości opałowej drewna wysuszonego, a nie mokrego w przypadku którego wartość opałowa spada do 2÷2,5 kWh.
  • 1 litr oleju opałowego lekkiego - 10,94 kWh.

 

Poniżej zamieszczam przykład przybliżonego obliczenia zużycia energii cieplnej dla lokalu usytuowanego na parterze nieocieplonego, przedwojennego budynku.

Dane:

  • roczne zużycie energii elektrycznej - 4658 kWh,
  • roczne zużycie gazu ziemnego - 2999 m3, co daje w przeliczeniu na wartość opałową 2999 m3 x 9,97 kWh = 29.900 kWh,
  • powierzchnia lokalu - 120 m2

 

Roczne zużycie energii

E = (4658 kWh + 29 900 kWh): 120 m2 = 287 kWh/m2/rok

 

Poziom rocznego zużycia energii cieplnej jest tak wysoki, że praktycznie lokal ten plasuje się poza potoczną (nieoficjalną) klasyfikacją:

  • wskaźnik E powyżej 140 kWh/m2/rok oznacza budynek mało energooszczędny,
  • E pomiędzy 110 a 140 kWh/m2/rok to domy standardowe,
  • E pomiędzy 70 a 110 kWh/m2/rok to domy energooszczędne,
  • E na poziomie 15 kWh/m2/rok to tzw. domy pasywne, które mogą funkcjonować w sposób bierny, czyli bez aktywnych systemów ogrzewania i wentylacji grawitacyjnej powietrza.

 

Zmiany w Prawie budowlanym dotyczące świadectw energetycznych to dopiero początek drogi w kierunku oszczędności energii cieplnej. W przyszłości może nastąpić limitowanie ciepła w przeliczeniu na powierzchnię (m2) czy kubaturę (m3) budynku i wówczas przekroczenie wyznaczonych granic będzie skutkowało wyższymi cenami mediów.

 

 

6. Uprawnieni do sporządzania świadectw energetycznych

 

Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku będą mogły sporządzać jedynie osoby, które spełnią wymogi narzucone przez ustawę, a mianowicie:

  1. będą posiadały pełną zdolność do czynności prawnych,
  2. ukończyły co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym
    (komentarz autora artykułu: w świetle przepisów nie jest istotne czy osoby, które będą w przyszłości sporządzały świadectwa ukończyły studia techniczne, ekonomiczne, rolnicze czy inne. Ważne jest żeby posiadały tytuł magistra, a jeżeli nie legitymują się posiadaniem uprawnień budowlanych do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, muszą ukończyć stosowne szkolenie – patrz poniżej ppkt 4),
  3. nie były karane za przestępstwa przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
  4. posiadają uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyły szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art.5, ust.8 Pb).

 

Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu będzie ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków (art.5, ust.11 Pb).
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej prowadzić będzie rejestr osób, które złożyły z wynikiem pozytywnym wspomniany wyżej egzamin.
 

 

7. Kontrole obiektów

 

Wymóg sporządzania świadectw energetycznych budynków spowodował uszczelnienie przepisów związanych z obowiązkowymi kontrolami obiektów. I tak, od 1 stycznia 2009 r., właściciel lub zarządca będzie musiał poddać użytkowany obiekt (również budynek jednorodzinny) kontroli:

1. okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

a) co najmniej raz na dwa lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,

b) co najmniej raz na cztery lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem,

2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW (art.62, ust.1, pkt.5 i 6 Pb).
Ponadto, instalacje grzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW a starszymi niż 15 lat powinny być poddane jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności kotła oraz dopasowania kotła poprzez porównanie go z wymaganiami grzewczymi budynku (art.62, ust.1b Pb).

 

 

8. Podsumowanie

 

Jak sądzą specjaliści od obrotu nieruchomościami, wprowadzane przepisy spowodują, że energooszczędność budynku będzie jednym z ważniejszych parametrów (obok powierzchni, kubatury, lokalizacji, stanu technicznego) mających wpływ na cenę sprzedaży lub najmu obiektu. A zatem będzie to czynnik motywujący do wznoszenia energooszczędnych obiektów oraz dociepleń już istniejących.

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 191, poz.1373)

 

[2] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r. Nr 156 poz.1118, Nr 170 poz.1217, z 2007r. Nr 88 poz.587, Nr 99 poz.665, Nr 127 poz.880, Nr 191 poz.1373, Nr 247 poz.1844, z 2008r. Nr 145, poz.914)