Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Czy spadające ceny działek to zjawisko przejściowe?

Analitycy rynku budowlanego od dawna przekonują, że istotnym hamulcem rozwoju tego sektora jest niedostatek terenów budowlanych. Przyczyny są powszechnie znane: brak planów zagospodarowania przestrzennego i nieuregulowany status własnościowy działek. Tereny na obrzeżach miast objętych zatwierdzonymi planami miejscowymi zagospodarowania stopniowo się wyczerpywały, podobnie jak działki o niebudzącym wątpliwości stanie prawnym. Przy malejącej podaży działek i równocześnie rosnącym na nie popycie musiał nastąpić wzrost cen, niekiedy znacznie przekraczający ich realną wartość. Wygórowane ceny działek windowały koszty developerów, a tym samym ceny oddawanych do użytku obiektów, gdzie wartość atrakcyjnie zlokalizowanych parceli sięgała do 30% ceny obiektu.

Pomimo wysokich cen developerzy, zwłaszcza dysponujący dużym kapitałem, z wyprzedzeniem kilku lat tworzyli banki ziemi dla zabezpieczenia swoich potrzeb. Sytuacja ta trwałaby nadal, a być może jeszcze się potęgowała, gdyby nie recesja, która w sposób drastyczny zmniejszyła popyt na obiekty budowlane.

Spowolnienie gospodarcze wywołane kryzysem rynku kredytowego miało wpływ w pierwszej kolejności na sektor inwestycyjno-budowlany. Ograniczenia kredytowania dotknęły zarówno developerów, jak też potencjalnych nabywców obiektów budowlanych. Developerzy niemal całkiem wstrzymali rozpoczynanie budowy nowych obiektów, a niejednokrotnie także przerywali budowy. Gwałtownie obniżył się popyt na tereny budowlane, a w konsekwencji ich ceny. Analitycy rynku terenów budowlanych nie są w stanie ocenić skali tych obniżek, ale z obserwacji rynku można wywnioskować, że od jesieni 2008 r. spadek cen wyniósł 20 – 30%. Jest to zbyt krótki okres, aby obliczyć trend spadku cen, a poza tym skala obniżek zależy zarówno od lokalizacji konkretnej działki, jak też od finansowej sytuacji jej właściciela. Utrata płynności finansowej zmusza właściciela zagrożonego bankructwem do sprzedaży terenów nawet o 50% taniej niż zapłacił za nie przy zakupie w okresie boomu budowlanego. Coraz częściej zdarza się, że właściciele działek, którzy mieli dotychczas wysokie oczekiwania finansowe pozbywają się ich za cenę przetrwania na rynku.

Obecnie rzadko odnotować można transakcje spekulacyjne, a wprost przeciwnie – pojawia się wielu cudzoziemców, którzy kupowali działki nawet po bardzo wygórowanych cenach, a teraz oferują je ze znaczną stratą.

Za obniżaniem cen działek przemawiają także wysokie koszty finansowania inwestycji: rosnące do niedawna oprocentowanie kredytów i marże bankowe. Koszty wykonawstwa pozostają na poziomie zbliżonym do poprzednich, podobnie jak ceny materiałów budowlanych. Jeśli więc developer przymuszony utratą płynności finansowej chce sprzedać wybudowany obiekt, to jedynym sposobem obniżki jego ceny na rynku jest skorzystanie z tańszej niż dotąd ziemi.

Być może sytuacja ulegnie zmianie, jeśli na skutek dwukrotnej już decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu w znacznej skali referencyjnej stopy procentowej banki zmuszone będą odpowiednio zmniejszyć cenę kredytu, poprawiając tym samym warunki finansowania inwestycji.
Jak jednak wiadomo, na bessie korzystają spekulanci, którzy dysponując dużymi kapitałami skupują tereny budowlane po atrakcyjnych cenach od zagrożonych finansowo developerów. Co ciekawe, firmy takie dotąd w ogóle nie działały na rynku inwestycyjno – budowlanym, a dokonywane przez nie transakcje mają typowo spekulacyjny charakter. Mogą sobie pozwolić na przeczekanie recesji w budownictwie, a po jej ustąpieniu sprzedadzą działki z dużym zyskiem.

Jeśli ruch cen nieruchomości gruntowych ma istotne znaczenie dla rynku budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i komercyjnego, to wpływ ten w praktyce nie występuje w sektorze budownictwa indywidualnego, który rządzi się innymi zasadami.
Inwestorzy domów jednorodzinnych, w szczególności na terenach wiejskich i w małych miastach, budują zazwyczaj na własnych działkach kupionych dawno temu lub na odziedziczonych działkach rodzinnych. Rzadziej też korzystają z kredytów, preferując finansowanie budowy z własnych środków gromadzonych przez dłuższy czas. Tym samym ceny na rynku obrotu terenami budowlanymi nie wpływają na ich decyzje inwestycyjne. Inwestorzy najzamożniejsi budują swoje rezydencje bez względu na koszt działki.

W tym miejscu należy zadać sobie pytanie na ile obserwowany w ciągu ostatnich miesięcy spadek cen terenów budowlanych jest trwały, czy też jest to zjawisko przejściowe wywołane przyczynami, o których była mowa wyżej?

Nikt dobrze nie wie, jak silnie globalny kryzys światowy dotknie gospodarkę polską, jak okaże się ona odporna i kiedy recesja zacznie ustępować. Można jednak wskazać czynniki, które czynią prawdopodobną poprawę koniunktury na polskim rynku inwestycyjno-budowlanym w ciągu najbliższych 2-3 lat.

Stopniowo ubywać będzie zapasów mieszkań wybudowanych w okresie boomu, zmniejszać się także będą banki ziemi zgromadzone przez developerów. Równocześnie rosnąć będzie deficyt mieszkań wywołany spowolnieniem budownictwa mieszkaniowego (które już nastąpiło i zapewne trwać będzie jeszcze pewien czas).

Pojawiają się działania interwencyjne państwa, niektóre ukierunkowane na zwalczanie kryzysu w skali kraju, ale także takie, które zmierzają do ożywienia rynku inwestycyjnego. Należy tu wymienić przede wszystkim obniżanie stóp procentowych, co skutkować musi potanieniem kredytów i większej ich dostępności. Uchwalona została ustawa o odrolnieniu gruntów w obrębie miast, co spektakularnie zwiększy podaż działek dobrze zlokalizowanych, a dotąd niedostępnych.

Zapowiadane są naciski na władze samorządowe, aby zmusić je do opracowania planów zagospodarowania przestrzennego, co uwolni pod budownictwo duże obszary niewykorzystywanej ziemi. Silnym bodźcem stymulującym wzrost gospodarczy (w tym inwestycyjny) będzie wykorzystywanie unijnych środków pomocowych przeznaczanych na rozwój szeroko pojętej infrastruktury.

Mamy szansę odzyskać dostęp do zagranicznych źródeł finansowania, co wesprze rynek kredytowy. Sygnalizowana jest emisja listów zastawnych, które można zaoferować polskim instytucjom finansowym np. otwartym funduszom emerytalnym, funduszom inwestycyjnym i ubezpieczeniowym. Według szacunków ekspertów polski sektor bankowy zdoła do 2013 roku pozyskać na cele kredytowe z różnych źródeł około 150 mld zł, które mogą być przeznaczane na kredytowanie rozwoju inwestycji i konsumpcji.

Wśród zapowiedzianych działań rządu warto wymienić również gwarancje Skarbu Państwa na finansowanie projektów rozwojowych dla podmiotów, które chcą realizować obiecujące pomysły, ale nie spełniają kryteriów wiarygodności kredytowej. Banki sugerują, aby w okresie recesji zostały obniżone tzw. obowiązkowe rezerwy bankowe, co pozwoliłoby uruchomić dodatkowe środki na działalność kredytową.

W Komisjach Sejmowych prowadzone są prace legislacyjne zmierzające do zmian w Prawie budowlanym, co powinno znacząco usprawnić i przyśpieszyć proces inwestycyjno-budowlany.

Wszystkie przytoczone wyżej, ale także niewymienione działania antykryzysowe, jeśli będą konsekwentnie realizowanie, powinny ożywić inwestycje, a tym samym budownictwo. Poprawa koniunktury w relatywnie krótkim czasie ustabilizuje rynek obrotu ziemią i (jak się oczekuje) przywróci właściwe proporcje pomiędzy kosztem działek a wartością obiektów budowlanych.