Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Organizacja procesu budowlanego przy udziale inwestora zastępczego - część II

Przedmiot działania inwestora zastępczego

 

Indywidualizacja przedmiotu umowy stanowi jeden z istotnych warunków umowy, bez określenia którego nie można uznać umowy za zawartą. W przypadku umowy nienazwanej, a z taką mamy do czynienia w przypadku umowy na pełnienie funkcji inwestora zastępczego (gdzie nie możemy bezpośrednio korzystać z przepisów określonej regulacji kodeksu cywilnego), inwestor sam musi ukształtować istotne elementy umowy. Kształtując warunki umowy strony mogą je ułożyć według własnej woli byleby treść umowy nie obejmowała czynności prawem zakazanych i nie sprzeciwiała się zasadom współżycia społecznego.

 

Określenie przedmiotu działania inwestora zastępczego wymaga przede wszystkim znajomości kolejnych faz procesu budowlanego. Zakres świadczenia obejmuje bowiem wykonanie wszystkich lub wybranych obowiązków nałożonych poprzez ustawę Prawo budowlane na inwestora w zakresie przygotowania i realizacji procesu budowlanego w sposób zapewniający sprawny, należyty i zgodny z przepisami przebieg tego procesu, z przeprowadzeniem rozliczeń włącznie. Jednak samo odwołanie do przepisów prawa budowlanego nie wystarczy.
Jeżeli inwestor zastępczy ma doradzać lub samodzielnie wybierać w zastępstwie inwestora wykonawców poszczególnych faz procesu budowlanego, przedmiot umowy musi również obejmować czynności związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem wyboru tych wykonawców według wskazanych przez inwestora procedur, w tym czynności związane z przygotowaniem projektów umów i zasadami rozliczeń obowiązujących w tych umowach w dostosowaniu do potrzeb konkretnego inwestora. Mogą to być przykładowo procedury ustawy o zamówieniach publicznych, procedury określone w standardach FIDIC lub w wydanym na potrzeby wydatkowania środków z funduszy przedakcesyjnych „Praktycznym przewodniku procedur zawierania umów w ramach programów Phare, Ispa oraz Sapard" (PRAG).
 

Pamiętając, że w żadnym obowiązującym akcie prawnym nie są opisane w sposób stypizowany obowiązki inwestora zastępczego, musimy sami określić zakres jego czynności składających się na przedmiot umowy, w tym również sposób wykonywania tych czynności, formy kontaktów, raportowania i rozliczeń. Rozszerzenie zakresu działania inwestora zastępczego po zawarciu umowy może skutkować bowiem koniecznością zapłaty dodatkowego wynagrodzenia.

 

Typowy opis przedmiotu umowy na pełnienie funkcji inwestora zastępczego obejmuje enumeratywne nazwanie poszczególnych czynności.

 

Etap przygotowania inwestycji tzw. faza przedprojektowa, obejmować będzie zakres wszystkich lub wybranych czynności niezbędnych do:

  • opracowania materiałów do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • zawarcia umów z wykonawcami prac geologicznych, geodezyjnych, kartograficznych,
  • przygotowania dokumentów formalno-prawnych niezbędnych do pozyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • przygotowania wystąpień do dostawców mediów w celu uzyskania warunków na przyłączenie obiektu do istniejących sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, energetycznych, teletechnicznych,
  • zawarcia umów na inwentaryzację zieleni i (jeśli są) istniejących obiektów przewidzianych do adaptacji lub rozbiórek oraz ocenę, często uzupełnioną o ekspertyzę, ich stanu technicznego,
  • przygotowanie wystąpień do konserwatora zabytków lub przyrody, jeśli inwestycja znajduje się na terenie objętym ich decyzjami,
  • przygotowania dokumentów niezbędnych do ogłoszenia przetargu, a w przypadkach określonych w art.13a ustawy o zamówieniach publicznych, konkursu poprzedzającego postępowanie o udzielenie zamówienia na wykonanie dokumentacji projektowej,
  • opracowania na potrzeby zamawiającego ramowego programu użytkowego planowanej inwestycji w dostosowaniu do specyfiki przyszłej funkcji obiektu, z wyszczególnieniem poszczególnych pomieszczeń,
  • określenia zakresu dokumentacji projektowej, z uwzględnieniem (jeśli to niezbędne) dodatkowych części takich jak: projekty wykonawcze, przedmiary robót, kosztorys inwestorski, specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, zbiorcze zestawienie kosztów.

Ponadto inwestor zastępczy może uczestniczyć jako doradca lub samodzielnie organizować postępowania przetargowe według uzgodnionych z inwestorem procedur przetargowych.
 

Faza projektowa, obejmuje zakres czynności związanych z reprezentowaniem zamawiającego wobec jednostki projektującej w dopilnowaniu wykonania wszystkich warunków umowy, tj. m.in.:

  • analizowanie i ocenianie dokumentacji projektowej w trakcie jej opracowania wspólnie z zamawiającym z punktu widzenia formalno-prawnego i spełniania wymogów dotyczących programu przedsięwzięcia budowlanego,
  • weryfikację dokumentacji projektowej, dochodzenie oraz wyegzekwowanie usunięcia ujawnionych w czasie odbioru wad i usterek, a w szczególności - sprawdzenie kompletności z punktu widzenia celu, któremu miało służyć jej opracowanie, wykonania wszystkich zamówionych części, uzyskania uzgodnień, sprawdzenie zgodności przedmiaru robót z dokumentacją projektową, spełnienia warunków szczególnych nałożonych na zamawiającego np. w art.17 ust.1, 2 i 3 ustawy z dnia 10 czerwca 1994r. o zamówieniach publicznych,
  • przygotowanie dokumentów określających zakres robót budowlanych, które będą stanowiły opis przedmiotu zamówienia w postępowaniu na wybór wykonawcy robót realizowanych na podstawie tej dokumentacji.

Ponadto, w tej fazie również, inwestor zastępczy może uczestniczyć jako doradca lub samodzielne organizować postępowania przetargowe na wybór wykonawcy robót budowlanych realizowanych na podstawie dokumentacji projektowej.

 

Faza realizacji, obejmuje czynności opisane w art.25 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, jest to więc:

  • reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
  • sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i nie dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie,
  • sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
  • potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
     

Realizację powyższego z uwzględnieniem uprawnień nadanych inspektorom nadzoru w art. 26 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, które pozwalają im:

  1. wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do obrotu i stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,
  2. żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
    Należy przy tym pamiętać, że: do obowiązków inwestora zastępczego należy również koordynacja budowy, gdyż przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor musi wyznaczyć jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie.
     

Do czynności inwestora zastępczego na etapie realizacji należy również proponowanie możliwości zmian sposobu realizacji przedsięwzięcia budowlanego w celu usprawnienia budowy lub w celu wskazania zamiennych rozwiązań projektowych poprawiających funkcje użytkowe obiektu, w tym - wnioskowanie o wykonanie robót dodatkowych lub zamiennych.
Forma przedstawiania takich możliwości winna uwzględniać ograniczenia prawne i finansowe inwestora.

 

Wykonanie przez inwestora zastępczego poszczególnych czynności wymaga ustalenia zasad współpracy z inwestorem. Często polega to na organizowaniu cyklicznych narad koordynacyjnych na budowie, protokołowaniu tych narad, sporządzaniu raportów (np. w cyklach miesięcznych) z postępu budowy, sygnalizowaniu zagrożeń, które mogą skutkować niedotrzymaniem warunków umów z nadzorowanymi podmiotami.

 

Prowadzenie przez inwestora zastępczego rozliczeń wymaga doprecyzowania zasad tych rozliczeń, ustalenia terminów i formy sprawozdań finansowych. Na przykład inwestor zastępczy może zostać zobowiązany do składania comiesięcznej sprawozdawczości finansowej i rzeczowej z realizacji umowy (w zakresie poniesionych kosztów i przewidywanych na kolejny miesiąc wydatków) do określonego dnia każdego miesiąca.

 

W przypadku finansowania przedsięwzięcia budowlanego ze środków kredytowych lub bezzwrotnych inwestor zastępczy może rozliczać z instytucjami finansującymi (w uzgodnieniu z inwestorem) - kredyty, dotacje, środki pomocowe Unii Europejskiej lub premie termomodernizacyjne z Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa, według standardów obowiązujących w tych instytucjach.

 

Chcąc zmienić warunki zawartych umów z wykonawcami przedsięwzięcia budowlanego lub zasady współpracy, inwestor zastępczy winien być zobowiązany do uzyskiwania akceptacji inwestora na wprowadzenie takich zmian.

 

Ostatnimi czynnościami, jakie może wykonać inwestor zastępczy, jest - dochodzenie od wykonawcy kar za nienależyte lub nieterminowe wykonanie umowy oraz dopilnowanie usunięcia ujawnionych wad w okresie gwarancji jakości i rękojmi, zastępstwo sądowe w przypadku powstania sporów wynikających z realizacji ww. umów.

 

W kolejnej części artykułu przedstawię propozycję wyboru formy wynagrodzenia w powiązaniu z zakresem czynności wykonywanych przez inwestora zastępczego.