Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Rewitalizacja i rozwój zabudowy miejskiej i wiejskiej w Niemczech (część I)

Od Autora
W latach 2008-2009 na łamach Buduj z Głową przedstawiłem streszczenie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz o tym jak niemiecka Gmina wykonuje plan zagospodarowania przestrzennego. Kontynuując streszczenie pozostałych rozdziałów, przedstawiam przepisy Rozdziału drugiego Szczególne przepisy urbanistyczne (Besonderes Städtebaurecht) poświęcone rewitalizacji i rozwojowi.
W tym miejscu należy przypomnieć, że nasza ustawa o planowaniu przestrzennym nie przewiduje nałożenia obowiązku rewitalizacji zabudowy i wdrożenia elementów rozwoju do starej zabudowy. Administracja gminna może jedynie, jako środek zapobieżenia katastrofie, wydać właścicielowi obiektu zakaz jego użytkowania i nakaz rozbiórki. Administracja architektoniczno-budowlana i nadzór budowlany nie posiada uprawnień do nałożenia na właściciela obowiązku rewitalizacji starej zabudowy i dostosowania jej do godziwych warunków życia dla najemców, pomimo że jest to ważna dziedzina ochrony obywateli przed zagrożeniem życia i mienia na skutek zaniedbań ze strony prywatnych właścicieli nieruchomości, których celem jest uzyskanie dochodu z nieruchomości większego niż oficjalna stopa dyskontowa, a jeżeli to jest niemożliwe z uwagi na stan obiektów – doprowadzenie do stanu zagrożenia katastrofą budowlaną, o czym świadczy wzmagająca się ilość pożarów i katastrof starej zabudowy. Również bezradność administracji w stosunku do obiektów zabytkowych, na których wywieszono tablice „obiekt chroniony” pozostawiając go bez rzeczywistej ochrony, świadczy o absurdzie, jakim jest niewolnicze trzymanie się regulacji z okresu PRL, kiedy państwo po przejęciu praw własności uchylało się od odpowiedzialności za jej stan, a co przez ostatnie lata kontynuuje administracja rządowa.
Streszczona dalej niemiecka doktryna Prawa budowlanego ukierunkowuje pracę organów administracji gminnej na zapobieganie w sposób czynny dewastacji nieruchomości. Przepisy nadające Gminie uprawnienia do egzekwowania od właścicieli nieruchomości obowiązku rewitalizacji, w warunkach gospodarki rynkowej zapewniają zarówno korzyści socjalne, jak i przysparzają majątku właścicielom, o czym świadczy dotychczasowa praktyka i wygląd niemieckich miast i wsi.

 

 

I. Rewitalizacja

  1. Rewitalizacja zabudowy obowiązuje wszystkich właścicieli nieruchomości na obszarze Niemiec. Rewitalizacja leży w interesie publicznym i polega na usunięciu zdegradowanej technicznie zabudowy i modernizacji zabudowy istniejącej. Przez zdegradowaną technicznie zabudowę uważa się budynki i budowle zagrażające życiu, zdrowiu i mieniu obywateli.
     
  2. Budynki i budowle na obszarze objętym planem rewitalizacji po jej przeprowadzeniu powinny zapewniać mieszkańcom i osobom zatrudnionym:
  • naświetlanie i wentylację mieszkań i miejsc wykonywania pracy,
  • dobry stan konstrukcji budynków mieszkalnych i zakładów pracy,
  • łatwą dostępność do budynków dla osób niepełnosprawnych,
  • rozdzielenie mieszkań od miejsca wykonywania pracy,
  • uprawę roślin na terenach niezabudowanych,
  • rozdzielenie powierzchni dróg i terenów komunikacyjnych od zabudowy mieszkaniowej z uwagi na hałas, zanieczyszczenia i wstrząsy,
  • dalszy rozwój gospodarki,
  • infrastrukturę techniczną na obszarze zagospodarowania i wyposażenie tych terenów w zieleń, urządzenia sportowe i tereny rekreacji.

 

  1. Rewitalizacja miast i wsi powinna służyć pomyślności ogółu, a tym samym przyczynić się do:
  • wyrównywania warunków socjalnych,
  • rozwoju higienicznych warunków miejsc pracy i zamieszkania,
  • zaspokojenia potrzeb kulturalnych,
  • poprawy stanu gospodarki i agrostruktury,
  • dostosowania zabudowy mieszkaniowej do konieczności ochrony środowiska,
  • ochrony krajobrazu.

 

  1. Gmina prowadzi rewitalizację z udziałem właścicieli, najemców, dzierżawców i pozostałych zainteresowanych instytucji życia publicznego. Obowiązkiem Gminy jest stworzenie zachęty do współdziałania poprzez zaoferowanie uczestniczącym w rewitalizacji pomocy technicznej, finansowej i doradztwa prawnego.
     
  2. Właścicielom, najemcom i dzierżawcom terenów i budynków na obszarze objętym rewitalizacją Gmina przekazuje wszystkie informacje o planie rewitalizacji w celu zapoznania ich z celami i zasadami jej przeprowadzenia.
    Gmina jest zobowiązana do rozpatrzenia opinii zainteresowanych w sprawie ich oceny możliwości współdziałania z Gminą przez uczestników rewitalizacji.
    Opinie zainteresowanych mogą dotyczyć zarówno celów i zakresu, jak i ich możliwości współdziałania materialnego wynikającego z wieku, stosunków rodzinnych, stanu zdrowia, wysokości dochodów i stanu zasobów materialnych. Opinie te powinny służyć Gminie do ustalenia zakresu pomocy oraz określić tryb realizacji programu rewitalizacyjnego. Dane te powinny być chronione i mogą być udostępnione jedynie władzom Gminy i wyższym organom administracji.
    Obowiązek udzielenia informacji nie obejmuje pytań, na których odpowiedzi mogą narazić na szwank interesy respondenta związane z toczącym się postępowaniem cywilnym lub karnym.
     
  3. Instytucje życia publicznego, fundacje, związki gmin i działające na terenie Gminy korporacje zawodowe i gospodarcze mają obowiązek uczestniczenia i współdziałania w przeprowadzeniu rewitalizacji oraz wspomagania Gminy w rozwiązywaniu problemów społecznych i socjalnych.
     
  4. Przygotowanie rewitalizacji obejmuje następujące działania:
  • badania – ekspertyzy przygotowawcze,
  • formalne uchwalenie obszaru rewitalizacji,
  • określenie potrzeby i celów rewitalizacji,
  • opracowanie planu zabudowy i remontów budynków, budowli i infrastruktury technicznej,
  • rozpatrzenie opinii uczestników rewitalizacji,
  • przygotowanie i oszacowanie budżetu świadczeń socjalnych,
  • wydanie decyzji ustalającej obowiązki właścicieli nieruchomości, najemców i dzierżawców.

 

  1. Gmina przed formalnym ustaleniem obszaru rewitalizacji zleca rzeczoznawcom badania i ocenę stanu technicznego i „zdrowotnego” zabudowy, dla ustalenia zakresu rewitalizacji każdej z nieruchomości i wysokości kosztów.
     
  2. Gmina może z obszaru rewitalizacji wyłączyć te działki budowlane, których właściciele zrezygnują z proponowanych przez plan zabudowy opcji inwestycyjnych, i wykupić je zgodnie z prawem pierwokupu, a następnie przeznaczyć do zabudowy zgodnie z planem.
    Gmina uchwalając plan rewitalizacji jest zobowiązana do jego realizacji w okresie 15 lat. Termin ten może zostać przedłużony uchwałą Gminy.
     
  3. Gmina wydaje obwieszczenie o zatwierdzeniu planu rewitalizacji. Z dniem obwieszczenia plan rewitalizacji wchodzi w życie i jego wykonanie jest obowiązkiem Gminy, właścicieli nieruchomości, najemców i dzierżawców oraz instytucji życia publicznego, fundacji, związków gmin oraz korporacji zawodowych i gospodarczych.
    Decyzja o rewitalizacji, jak również wykonanie zadań rewitalizacyjnych, podlega wpisaniu do ksiąg wieczystych wraz z opisem i oszacowaniem stanu nieruchomości.
     
  4. Na obszarze rewitalizacji wymaga pisemnego zezwolenia Gminy zawarcie umów w sprawie:
  • zmiany stosunków własności,
  • użytkowania działek budowlanych i pozostałych terenów, budynków lub ich części.

Nie są potrzebne zezwolenia Gminy w sprawach związanych z:

  • sukcesją,
  • obroną kraju.

 

  1. Na obszarze rewitalizacji zezwolenia prawno-budowlane, przewidziane Prawem budowlanym, są udzielane przez Gminę na wniosek zainteresowanych. Gmina może odmówić wydania zezwolenia, jeżeli jego wydanie mogłoby spowodować ograniczenie rewitalizacji. Zezwolenie Gmina zobowiązana jest wydać w okresie dwóch miesięcy od daty wystąpienia.
    Odmowa wydania pozwolenia prawno-budowlanego, może mieć miejsce również w sytuacji, kiedy pozwolenie narusza przepisy prawa budowlanego dotyczące bezpieczeństwa i zdrowia mieszkańców lub uniemożliwiałoby wykonanie planu zabudowy.
    Jeżeli wykonanie rewitalizacji spowoduje obniżenie wartości nieruchomości, właścicielowi przysługuje odszkodowanie na zasadach podanych w prawie budowlanym. Jeżeli dla przeprowadzenia rewitalizacji niezbędny jest wykup działek budowlanych lub ich części, Gmina przeprowadza wykup w trybie przewidzianym w postępowaniu parcelacyjnym.
     
  2. Dla wykonania rewitalizacji Gmina wydaje zarządzenie porządkowe każdemu właścicielowi nieruchomości przywołujące go do zaprowadzenia porządku na obszarze jego nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami ppoż., przepisami sanitarno-epidemiologicznymi oraz ustalające zakres robót remontowych i modernizacyjnych budynków i infrastruktury do wykonania w ramach planu rewitalizacji.
     
  3. Zarządzenie zaprowadzenia porządku powinno obejmować następujące działania szczegółowe:
  • uporządkowanie stosunków własności nieruchomości gruntowej i włącznie do ewidencji wielkości dochodów uzyskiwanych z użytkowania gruntu,
  • przeprowadzkę mieszkańców i zakładów produkcyjnych do nowych lokali lub lokali tymczasowych,
  • dobrowolną wymianę działek,
  • wybudowanie nowych, modernizację lub remont budynków i ich otoczenia oraz infrastruktury technicznej,
  • pozostałe środki, które są niezbędne dla wykonania zamierzeń rewitalizacji.

Do zakresu robót budowlanych należą:

  • modernizacja, remonty kapitalne i naprawy bieżące,
  • wykonanie nowej zabudowy i obiektów tymczasowych,
  • przemieszczenie mieszkańców i urządzeń wytwórczych do obiektów nowo wybudowanych lub tymczasowych.

 

  1. Gmina pokrywa koszty przeprowadzenia rewitalizacji ze środków finansowych, jakimi dysponuje zgodnie z przepisami Prawa budowlanego dla przeprowadzenia procedur parcelacyjnych, i środkami gromadzonymi w budżecie Gminy na potrzeby rozbudowy i modernizacji infrastruktury technicznej i obiektów publicznych. Gmina może również korzystać z dotacji wyższej władzy administracyjnej. Gmina może także ustalić, które instytucje publiczne mają obowiązek uczestniczyć w pokryciu kosztów rewitalizacji obiektów publicznych oraz udzielać pomocy tym mieszkańcom Gminy, którzy nie są w stanie ponieść kosztów związanych z rewitalizacją.
    Gmina ma obowiązek przygotowania 15-letniego planu sfinansowania rewitalizacji i uzgodnienia go z współuczestnikami.

 

 

 

 

[1] Rewitalizacja rozumiana jako przywrócenie obiektu budowlanego do stanu „zdrowia”; rozwój rozumiany jako dostosowanie i wyposażenie obszaru zabudowy, budynków i budowli zgodnie z potrzebami rozwoju techniki i technologii, jak np. zapewnienie miejsc parkingowych, udrożnienie systemów komunikacji, wykorzystanie niekonwencjonalnych źródeł energii, upowszechnienie komunikacji z obywatelami przez internet itd.