Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Szacowanie kosztów budowy i indeksacja cen (część I)

W nawiązaniu do mojego artykułu z lutego 2006 roku[1] (w sprawie indeksacji cen w gospodarce rynkowej na przykładzie Stanów Zjednoczonych i działalności międzynarodowych i krajowych urzędów statystycznych oraz organizacji pozarządowych) przedstawiam informacje, jak problem indeksacji cen wygląda po 6 latach.

Indeksacja cen i dążenie do ich porównywalności służy globalizacji, która weszła w drugą fazę po alokacji wytwarzania do krajów taniej robocizny, - w fazę tworzenia międzynarodowych łańcuchów dostawców spośród najtańszych innowacyjnych producentów /sites/www.bzg.pl/files/bzg-2012-01/ systemem informatycznym (jak hinduski Mittal, czy koreański Hyundai) oferujących dostawy gotowych wyrobów i gotowych dóbr w nieosiągalnych dla pojedynczych dostawców terminach i skutecznie konkurujących ze starymi strukturami produkcji.

Indeksacja i możliwość porównywania cen to również ważny instrument w ocenie konkurencji rynkowej dla firm budowlanych, które są organicznie związane z homogenicznym europejskim rynkiem budowlanym.
Artykuł poświęcam zatem przebiegowi procesu indeksacji cen w budownictwie w USA, krajach europejskich oraz otwierającym się rynku rosyjskim.

 

 

1. Jak oszacować koszty budowy

Cena rynkowa nieruchomości wyraża aktualny poziom popytu i podaży na nieruchomości niezależnie od poniesionych kosztów (ponieważ rynek ustala jej cenę jako sumę wartości miejsca położenia, „urody” architektury obiektu, wartości użytkowych, jakości wykonania i trwałości użytych materiałów). Kiedy szacujemy koszty na etapie koncepcji i tworzenia budżetu inwestycji, możemy się jedynie posłużyć cenami rynkowymi dla obliczenia kosztów projektu, budowy i wyposażenia wg cen bieżących i na tej podstawie po doliczeniu przewidywanego wzrostu cen (jaki nastąpi w czasie cyklu budowlanego) sporządzić budżet inwestycji. Przy czym, im dłuższy będzie cykl budowy, tym trudniej oszacować inflacyjny wzrost cen. Rzetelne oszacowanie wzrostu cen jest zatem warunkiem sukcesu i inwestora i przedsiębiorcy budowlanego, którzy wbrew utartym poglądom do sukcesu jadą na jednym koniu, a do klęski na dwóch - w przeciwnych kierunkach. Wielkie katastrofy finansowe w ostatnim stuleciu (na budowie stadionu olimpijskiego w Monachium, budowie tamy na rzece Parana, czy tunelu La Manche) wzmogły zainteresowanie metodami szacowania kosztów opartymi na wiedzy, jaką zgromadziły stowarzyszenia inżynierów w USA i Europie.
Wymienić tu należy następujące podejścia do szacowania kosztów:

A. Metoda porównawcza kosztów podobnych przedsięwzięć, zwana metodą analogową

B. Metoda wstępnych szacunków kosztów na podstawie oceny ilości[2]

C. Metoda szacowania pojedynczych obiektów przedsięwzięcia budowlanego

 

Metoda A. Wymaga doboru obiektów do porównań wg ich wydajności produkcyjnej, usługowej, źródeł zaopatrzenia w energię, wodę, sposobów utylizacji ścieków i odpadów produkcyjnych, przy założeniu utrzymania bez zmian standardów technicznych. Podstawą do porównania są poniesione koszty a nie cena rynkowa obiektu. Kolejnym krokiem po wyborze analogicznego obiektu jest przeliczenie jego kosztów na poziom przyszłych cen planowanego okresu budowy.

Metoda B. Rozpoczyna się od oszacowania ilości i rodzajów materiałów masowych potrzebnych do budowy, ilości godzin pracy inżynierów, ilości godzin pracy robotników i ilości godzin pracy ciężkiego sprzętu dźwigowego i transportowego na placu budowy. Kolejnym krokiem jest przeliczenie danych ilościowych przez przewidywane przyszłe ceny dla planowanego okresu budowy i marże.

Metoda C. Dotyczy budów unikalnych technologicznie i niepowtarzalnych; polega na rozdzieleniu składników kosztów budowy wg cen bieżących na:

a) koszty organizacji placu budowy i jego wyposażenia oraz zakupu unikalnego sprzętu wyprodukowanego jednostkowo dla tej budowy, koszty obiektów i urządzeń hotelowych i socjalnych dla personelu inwestora (właściciela) i generalnego wykonawcy, koszty ekspertyz i monitorowania jakości robót przez organy zewnętrzne,

b) oszacowania kosztów budowy poszczególnych obiektów wg metody B,

c) oszacowania kosztów wyposażenia w urządzenia i instalacje na podstawie wstępnych ofert dostawców,

d) przeliczenie kosztów a, b i c przewidywanym indeksem wzrostu cen dla planowanego okresu budowy.

 

Ponadto została wdrożona i sprawdzona praktycznie, parametryczna metoda szacowania kosztów opracowana przez RAND Corporation z Kalifornii[3]. Ta metoda powinna być stosowana wówczas, gdy inwestor sam kupuje materiały masowe[4] i korzystając „z argumentu” wielkości zamówienia i wieloletniego kontraktu na dostawy, może wykorzystać prawo Hendersona[5] w celu uzyskania znaczących opustów od bieżących cen rynkowych.
Wymienione wyżej metody mają zastosowanie zarówno przy tradycyjnym, opartym na kryterium najniższej ceny, przetargu na inwestycje publiczne, jak i przy przetargu opartym na kryterium najniższego kosztu w pełnym okresie życia inwestycji (Long Life Cost - LLC). Kryteria LLC w przetargu na inwestycje publiczne obowiązują od kilkunastu lat w Stanach Zjednoczonych, Australii, większości krajów Unii Europejskiej i od niedawna w Federacji Rosyjskiej, w budownictwie drogowym. Wprowadzenie tego kryterium stało się konieczne również z uwagi na obowiązek ograniczenia zużycia energii z elektrowni węglowych (z uwagi na wzrost emisji CO2).

 

 

2. Warunki stosowania metod szacunkowych

Warunkiem wyjściowym dla zastosowania opisanych wyżej metod jest wiarygodna i w tym samym terminie pobrana do bazy danych informacja o kosztach i cenach. Ponieważ mamy do dyspozycji 9 źródeł danych, przeprowadzający szacunek ma obowiązek podjąć decyzję o wyborze bazy danych. Tabela przedstawia klasyfikację jakości baz danych zalecaną w Stanach Zjednoczonych:

 

INFORMACJE O CENACH I KOSZTACH
ŹRÓDŁO POBRANIA JAKOŚĆ DANYCH
Zapisy księgowości po audycie Pierwsza - najwyższa
Umowy zrealizowane Druga - dobra
Oferty zwycięskiego oferenta
Raporty o kosztach Trzecia - dostateczna
Statystyczna baza danych
Rzeczoznawca branży Czwarta - dopuszczalna
Dane z kalkulacji technicznej
Publikacje i katalogi Piąta - tylko do porównań

 

Rzeczoznawca szacujący koszty powinien rozważyć, jakim źródłem danych chce się posłużyć. Priorytet mają bazy danych z księgowości, ponieważ ich zapisy podlegają audytowi podatkowemu. Pierwszeństwo tej bazy wynika ponadto z faktu, że dane te zawierają zapłacone ceny rynkowe, stanowiące wiarygodną podstawę dla oszacowania ceny ofertowej, która pokrywa koszty własne plus narzuty ogólne i marże, a tym samym gwarantuje obiektywną ocenę kosztów robót budowlanych a tym samym bezpieczeństwo ekonomiczne inwestora i przedsiębiorcy budowlanego.

 

 

3. Statystyka matematyczna podstawą indeksacji cen

Zbiór danych o kosztach i cenach rynkowych pozwala na dokładne obliczenie budżetu inwestycji wg cen bieżących (ceny bieżące wg daty faktury). Zadaniem jest natomiast obliczenie przyszłych kosztów robót i zapisanie ich w budżecie, który będzie realizowany w planowanym czasie budowy.
Ażeby tego dokonać musimy zastosować dla przewidywania zmiany poziomu cen i kosztów instrumenty statystyki matematycznej pozwalające przewidywać zmiany poziomu cen w terminach kilkunastomiesięcznych z dokładnością do 85÷90%, jak to udowodnili naukowcy z RAND Corporation. Statystyka matematyczna[6] dysponuje bogatym arsenałem metod gromadzenia, porządkowania i interpretacji danych statystycznych i jest praktycznie wykorzystywana do oceny trendów zmiany cen i kosztów.

 

 

4. Indeksacja cen w Polsce i innych krajach

Po drugiej wojnie światowej inwestycje publiczne zdominowały popyt na rynku budowlanym. Rządy poszczególnych krajów wprowadziły obowiązek prowadzenia indeksacji cen robót budowlanych przez organy administracji niezależnie od indeksacji cen prowadzonych przez sektor prywatny.
Każdy z krajów, biorąc za podstawę indeksacji cen robót budowlanych ceny rynkowe, przyjął własną metodę klasyfikacji robót budowlanych, wynikającą z tradycji budownictwa oraz zakresu prac i usług jaka składa się na pojęcie pozycji roboty budowlanej kosztorysu ofertowego w przetargu na inwestycje publiczne. Natomiast metody obliczania krótkookresowych indeksów zmiany cen pozycji robót budowlanych w większości krajów oparte zostały na metodzie Laspeyres’a[7] zgodnie z zaleceniami:

  • Międzynarodowej Organizacji Pracy (MOP)
  • Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW)
  • Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD)
  • Komisji Gospodarczej ONZ ds. Europy (UNECE)
  • Banku Światowego

w Unii Europejskiej ponadto

  • Urzędu Statystycznego Wspólnot Europejskich (Eurostat)
  • Rozporządzenia Komisji (WE) nr 588/2001 z dnia 26 marca 2001 r. w sprawie krótkoterminowych statystyk.

W każdym z krajów zastosowano zróżnicowane podejście do stopnia agregowania indeksów, tj. – na poziomie pozycji kosztorysowej robót, elementów budynków i budowli, rodzajów budynków i rodzajów budownictwa.


W dalszej części omówię przebieg procesu indeksacji cen w budownictwie w USA, krajach europejskich oraz otwierającym się rynku rosyjskim.

 

 

 

 

[1] patrz – BzG 2/2006

[2] Szacowanie ilości, jako odrębna dziedzina rzeczoznawstwa, obok drugiej odrębnej dziedziny rzeczoznawstwa - wyceny kosztów, stanowi dorobek teoretyczny i praktyczny (bazy danych) Królewskiego Stowarzyszenia Dyplomowanych Rzeczoznawców - RICS, działającego na terenie całego świata, również w Polsce (Oddział RICS dla Europy Wschodniej z siedzibą w Budapeszcie).

[3] RAND Corporation powołano w celu badania kosztów zbrojenia armii USA w okresie zimnej wojny.

[4] Taki model umowy o roboty i przetargi jest powszechnie stosowany w Australii (zalecany także w Rosji).

[5] Bruce Henderson naukowiec amerykański, zastosował „krzywą uczenia się” do analizy ilości produkcji i udowodnił, że koszty produkcji maleją w miarę wzrostu ilości wytwarzanych standaryzowanych wyrobów.

[6] Statystyka matematyczna jest dorobkiem nauki polskiej, która rozwinęła probabilistyczne metody badań statystycznych. Podstawowe zasługi ma szkoła wrocławska i jej twórca profesor Hugo Steinhaus kontynuator słynnej szkoły lwowskiej.

[7] Agregatowy indeks cen Laspeyres’a – na podstawie danych o ilości towarów spożytych w okresie podstawowym obliczamy, ile zapłacilibyśmy kupując je po cenach z okresu podstawowego i po cenach z okresu badanego. Porównanie tych dwu wielkości daje odpowiedź na pytanie o ile wzrósł lub obniżył się poziom cen.