Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Umowa powierniczo-gwarancyjna dobrym rozwiązaniem

Niniejszy tekst nawiązuje do artykułu zamieszczonego w BzG dwa lata temu (w numerze 2/2010), a równocześnie stanowi jego rozwinięcie wynikające z uchwalenia w październiku 2011 r. ustawy, która (wzorując się na modelu zagranicznym) wprowadza istotne zmiany ważne dla zabezpieczenia interesów partnerów umowy powierniczo-gwarancyjnej.

 

Przypominam:
zachodni model usługi „escrow”[1] polega na współdziałaniu czterech partnerów (klienta, banku, developera i pośrednika, który nadzoruje realizację inwestycji i wzajemne wywiązywanie się uczestników umowy z przyjętych zobowiązań). Firma pośrednicząca w usłudze doprowadza do otwarcia w wybranym banku powierniczego rachunku depozytowego, na który nabywca obiektu wnosi kwotę należną za wybudowanie obiektu. Istnieją tu dwie opcje: klient może wpłacić na rachunek całą należną kwotę lub też dokonywać wpłat ratalnych w miarę postępu robót według ustalonego harmonogramu. W okresie trwania inwestycji firma pośrednicząca kontroluje realizację harmonogramu i sukcesywnie ”zwalnia” z rachunku depozytowego określone środki finansowe przekazując je developerowi. Po komisyjnie stwierdzonym zakończeniu budowy następuje końcowe rozliczenie z uwzględnieniem marży bankowej i należności za usługę dla firmy pośredniczącej.

 

Zagraniczne doświadczenia stosowania umów powierniczo-gwarancyjnych wykorzystano w praktyce krajowej, czego owocem jest opublikowana 28 października 2011 r. ustawa „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[2], której przepisy zaczęły obowiązywać od 29 kwietnia 2012 r. Wprawdzie ustawa ogranicza się do budownictwa mieszkaniowego, ale jej konstrukcja pozwala partnerom na zastosowanie jej w każdym innym rodzaju budownictwa.

 

Polska ustawa różni się jednak od modelu zagranicznego.
Istotnym uproszczeniem jest ograniczenie liczby partnerów do trzech: developera, banku i klienta – nabywcy. Wyeliminowano firmę pośredniczącą, powierzając większość jej funkcji bankom, w których otwiera się rachunki depozytowe.

 

Zasadniczym poszerzeniem warunków umowy jest zobowiązanie developera do sporządzenia obszernego prospektu stanowiącego integralny załącznik do umowy powierniczej. Prospekt ten zawierać musi szczegółową prezentację firmy developerskiej oraz charakterystykę budowanego (sprzedawanego) obiektu.

 

Oto najważniejsze informacje objęte powyższym dokumentem (załącznikiem do umowy):
  • developer musi przedstawić spis zrealizowanych dotychczas przez firmę obiektów z podaniem ich adresu, zwięzłego opisu oraz daty oddania do użytku,
  • z prospektu wynikać musi wielkość (m2) i status działki budowanego obiektu – czy działka jest własnością, względnie wieczystą dzierżawą developera, czy położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy działka jest „czysta”, czy też obciążona długiem a jeśli tak to jakim,
  • developer musi zadeklarować, czy przeciwko niemu toczy się postępowanie egzekucyjne na kwotę przekraczającą 100 tys. zł,
  • w prospekcie musi być podana informacja czy budowa jest prowadzona w oparciu o prawomocne pozwolenie na budowę i kiedy zostało wydane,
  • developer musi zawrzeć w prospekcie informacje o sposobnie finansowania inwestycji (środki własne, kredyt bankowy, przedpłaty przyszłego nabywcy) i w jakich proporcjach,
  • w prospekcie należy podać szacunkową cenę 1 m2 domu (mieszkania),
  • w prospekcie (a następnie w umowie) musi być podany przybliżony termin zakończenia budowy i przeniesienia tytułu własności obiektu na nabywcę,
  • w prospekcie developer zaproponuje rodzaj rachunku powierniczego – otwarty lub zamknięty.
    W pierwszym przypadku – bank, w którym założono rachunek depozytowy, będzie wpłacał developerowi zgromadzone przez klienta środki w miarę postępu robót.
    W drugim przypadku – developer może otrzymać należność dopiero po zawarciu aktu notarialnego i przeniesieniu własności obiektu/lokalu na nabywcę.

 

Rachunek otwarty jest wygodniejszy dla developera, który uzyskuje finansowanie inwestycji w trakcie jej realizacji.
Rachunek zamknięty jest dla developera mniej korzystny, ponieważ oznacza, że będzie musiał finansować budowę z własnych środków względnie z kredytu bankowego. Z kolei nabywca uzyskuje pewność, że nie straci swoich pieniędzy, gdyby z jakichkolwiek przyczyn developer nie wywiązał się z umowy.

 

Przedmiotowa ustawa przewiduje ponadto zabezpieczenie w sytuacji, gdyby developer zbankrutował w trakcie realizacji inwestycji tj. przed jej zakończeniem. W takim przypadku obiekt objęty umową powierniczą byłby wyłączony z masy upadłościowej, a syndyk byłby zobowiązany do doprowadzenia budowy do końca i przekazania jej nabywcy. Jak widać, umowa powiernicza wszechstronnie zabezpiecza interesy klienta i developera.

 

W umowie musi być podany termin zakończenia budowy i przeniesienia własności obiektu na nabywcę poprzez akt notarialny i wpis nabytego obiektu do księgi wieczystej. Gdyby z winy developera nastąpiła zwłoka z przeniesieniem tytułu własności w stosunku do umownego terminu – nabywca ma tytuł do roszczenia kar umownych za cały okres opóźnienia. Nabywca ma prawo do zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym oferowanego obiektu, technologią wykonania, zastosowanymi materiałami itp.

 

Za nierzetelne lub nieprawdziwe informacje zawarte w projekcie ustawa przewiduje sankcje finansowe, a w skrajnym przypadku kary pozbawienia wolności.

 

 

 

 

 

[1] Wg Słownika Fundacji Kościuszkowskiej „escrow” to – „pisemne zobowiązanie złożone u trzeciej osoby aż do chwili wypełnienia określonego warunku”

 

[2] Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)