Z życia kosztorysanta – kosztorys szczegółowy a ceny rynkowe

Jak dopasować wartości poszczególnych pozycji kosztorysowych przy wykonywaniu kosztorysu szczegółowego do cen rynkowych? Tylko z pozoru wydaje się, że sprawa jest prosta, tj. należy przyjąć średnie dla regionu narzuty i stawkę robocizny, prawidłowo wycenić materiały oraz sprzęt i powinniśmy uzyskać wartości rynkowe. Jednakże ceny rynkowe są kształtowane przez podaż i popyt, a nie normy zawarte w katalogach nakładów rzeczowych i „średnie” dane wyjściowe do kosztorysowania.

Dla przykładu omówimy temat dociepleń budynków.
Od czasu naszego wejścia do Uni Europejskiej dostępnych jest wiele możliwości dofinansowania termomodernizacji oraz bardzo atrakcyjnych kredytów. Ponadto koszty ogólnie rozumianej energii zdecydowanie rosną i kształtują się już na poziomie europejskim. Rynek dociepleń rozwijał się więc w postępie geometrycznym i wiele firm budowlanych wręcz wyspecjalizowało się w tej dziedzinie. Zgodnie z podstawowymi prawami ekonomii – gdzie jest duża konkurencja, tam ceny zdecydowanie maleją. Jeśli dodamy do tego fakt, że w ostatnich latach ilość robót budowlanych (a w tym również i polegających na termomodernizacji) zdecydowanie spadła, to w chwili obecnej każdy z wykonawców, który wyspecjalizował się w tych robotach, zmuszony jest obniżać ceny by uzyskać zlecenie. Jest jeszcze kilka innych przyczyn mających wpływ na bardzo niskie w chwili obecnej ceny rynkowe na termomodernizację – np. wciąż malejące ceny za ustawienie i pracę rusztowań, których to w latach 2007-2008 brakowało na rynku, a teraz zalegają w magazynach.

Jak to się ma do kosztorysowania metodą szczegółową? Czy zmieniła się pracochłonność lub nakłady materiałów, które to kształtują naszą cenę jednostkową? W katalogach nakładów rzeczowych, z których „uwielbiamy” korzystać przy kosztorysowaniu szczegółowym - oczywiście nie, gdyż generalnie nie są one nowelizowane. Również publikowane średnie stawki robocizny i narzuty, w których co prawda można zauważyć nieznaczny trend spadkowy, nie są w większości dostosowane do wartości rynkowych na wybrane roboty budowlane. Publikowane stawki robocizny nie mogą przecież uwzględnić wszystkich trendów w poszczególnych branżach w podziale na poszczególne rodzaje robót (np. termomodernizację, roboty malarskie, glazurnicze, stolarskie, etc.). Poza tym pamiętajmy, że zazwyczaj stosowane są przez nas wartości średnie (w wielu publikacjach mamy też wartości minimalne i maksymalne).

Wracając do kosztorysowania metodą szczegółową i pytania głównego. Jak już wspomniałem, odpowiedzi prostej nie ma, bo każdy przypadek będzie troszkę inny. Oczywiście idealnym rozwiązaniem byłoby dostosowanie wartości każdej pozycji kosztorysowej do ceny rynkowej. Przy narzutach i stawce robocizny wspólnych dla całego kosztorysu jest to możliwe praktycznie tylko poprzez zmianę nakładów robocizny, oczywiście przy założeniu, że materiały i sprzęt są prawidłowo wycenione. Taka zmiana, jeżeli oczywiście jej dokonamy wyklucza możliwość dalszego powoływania się na zastosowany katalog nakładów rzeczowych, a nasza pozycja staję się kalkulacją własną. Niestety często przy rozliczeniach nie możemy się posiłkować taką zmianą nakładów robocizny, gdyż Zamawiający zobowiązuje nas do bezkrytycznego stosowania KNR-ów. Dlaczego? Chociaż, jak wszystkim powinno być wiadomym, nie ma w tej chwili obowiązujących obligatoryjnie katalogów nakładów rzeczowych, to ich stosowanie jest bardzo często albo wymogiem zamawiającego, albo wręcz wynika z postanowień umowy. Ponadto, w przypadkach spornych, przyjęcie normy z KNR-u zawsze daje nam pewną „podstawę prawną” w przeciwieństwie do kalkulacji własnej, bardzo chętnie podważanej przez Zamawiającego.

Biorąc pod uwagę fakt, że kosztorysy zazwyczaj opiewają przynajmniej na kilkadziesiąt, a niekiedy nawet i na kilkaset pozycji, to doprowadzenie do sytuacji, gdy wszystkie ceny jednostkowe pozycji odpowiadają cenom rynkowym jest co prawda możliwe, ale niezmiernie pracochłonne i nie zawsze konieczne w funkcji celu.
I tu po raz kolejny kłania się zasada Pareto, o której wspominałem wiele razy. Obecne programy kosztorysowe pozwalają nam na ustawienie pozycji kosztorysowych w kolejności od najwyższych do najniższych wartości. W prosty sposób możemy wytypować 20% pozycji, które tak naprawdę odpowiadają za 80% wartości kosztorysu oraz dokładnie przeanalizować, czy ich ceny jednostkowe odpowiadają cenom rynkowym. Takie podejście do kalkulacji sprawi, że całkowita wartość naszego kosztorysu szczegółowego będzie zbliżona do wartości rynkowej za cały przedmiot zamówienia, co jest szczególnie ważne przy opracowywaniu kosztorysów ofertowych, gdyż daje nam nie tylko szansę na otrzymanie zamówienia, ale i na to, że nie dopłacimy do wykonania przedmiotowej roboty budowlanej.

Co jednak, gdy musimy przygotować szczegółowy kosztorys ofertowy na podstawie przedmiaru robót przekazanego przez zamawiającego, a podstawy wyceny są dla nas obowiązujące? Sprawę dodatkowo komplikować może fakt, że kosztorys opiewa na kilkadziesiąt lub nawet kilkaset pozycji. Właśnie w takich przypadkach konieczna jest dobra znajomość scalonych cen rynkowych, niezbędna w pracy kosztorysanta. Z przykrością muszę stwierdzić, że w ciągu kilku ostatnich lat obserwuję iż coraz więcej osób, bez jakichkolwiek podstaw wiedzy merytorycznej i praktycznej zaczyna „uprawiać” zawód kosztorysanta, dodatkowo jeszcze oczywiście na pirackim oprogramowaniu dostępnym w internecie. Skutki są opłakane i często zagrażają całej inwestycji budowlanej.

Wracając do tematu po małej dygresji – w opisanym wyżej przypadku jedyną metodą na doprowadzenie wartości kosztorysu do wartości rynkowej będzie zmiana stawki robocizny i narzutów. Będziemy musieli pogodzić się z faktem, że wartość części robót będzie zaniżona, zaś część zawyżona. Jakie wartości wtedy przyjąć? Oczywiście to zależy od rynku, specyfiki poszczególnych branż, okresu wykonywania robót, etc. etc. Stawki i narzuty, które w jednej branży ledwo co pozwolą wykonać zamówienie, w innej branży mogą być zdecydowanie za wysokie, by nawet marzyć o możliwości uzyskania zlecenia.

Pamiętając o tym, że stawka za roboczogodzinę stanowi tak naprawdę element, który powinien pozwolić kosztorysantowi na dojście do rynkowej ceny jednostkowej, pokusiłem się o wykonanie zestawienia uzyskanych cen jednostkowych przy zastosowaniu poszczególnych stawek robocizny i narzutów stałych dla wszystkich wariantów. Oczywiście ceny jednostkowe uwzględniają jedynie pracę robocizny i sprzętu, bez kosztów materiałów, co umożliwiło porównanie uzyskanych wartości z cenami rynkowymi.

Ceny rynkowe zostały ustalone na podstawie kilku cenników detalicznych firm budowlanych oferujących wykonanie robót na terenie województwa mazowieckiego. Rzeczywiste stawki za roboczogodzinę charakteryzują się na tym terenie znacznym zróżnicowaniem, jednak cenniki nie wykazywały takiego zróżnicowania. Co więcej, po kilku rozmowach telefonicznych uzyskałem zapewnienie, że podawane ceny nie zależą od lokalizacji i tak naprawdę zostaną dotrzymane (oczywiście przy założeniu, że nie mamy do czynienia z pomalowaniem jednej ściany).

Poniżej przedstawiam zestawienie cen jednostkowych oraz ich odniesienie do średniej ceny rynkowej. Ceny jednostkowe oznaczone kolorem zielonym są wyższe od cen rynkowych, zaś ceny oznaczone kolorem czerwonym charakteryzują się wartościami niższymi.

Jak można się było spodziewać, najbardziej zbliżone ceny otrzymałem w przypadku zastosowania średnich krajowych stawek za roboczogodzinę. Oczywiście za wyjątkiem pozycji kosztorysowych, w których pracochłonność jest na tyle "zawyżona", że nawet przy minimalnych stawkach i tak uzyskuje się ceny jednostkowe znacznie powyżej cen rynkowych. W naszym przypadku jest to wykonanie ścianek GK, wywóz gruzu oraz ustawienie rusztowań. W przypadku stawek maksymalnych trudno jest mówić o dostosowaniu wartości kosztorysu do cen rynkowych i nasze wyceny będą zazwyczaj zawyżone. Zazwyczaj, bowiem spotkałem się już z inwestycjami, gdzie warunki wykonywania robót i inne utrudnienia w ich wykonaniu spokojnie uzasadniałyby zdecydowanie wyższe ceny jednostkowe.

Koniecznie należy zwrócić uwagę na dwie ostatnie pozycje - to jest wywóz gruzu i montaż rusztowań. O ile wywóz gruzu przy małych robotach remontowych jest liczony po prostu z niewłaściwych podstaw - wywóz samochodem skrzyniowym zamiast kontenerami, o tyle w przypadku rusztowań zastosowanie podstawy wyceny z KNR 2-02 zawyża wartość kosztorysową z uwagi na zdecydowanie "nierynkowy" nakład robocizny, gdyż obecnie praktycznie nie stosuje się już rusztowań rurowych w technologii sprzed 50 lat (lepiej posłużyć się KNR-em na rusztowania systemowe wydanym np. przez Athenasoft).

Na dole powyższej tabeli zostały zsumowane razem ceny jednostkowe. Oczywiście w przypadku kosztorysu będziemy mieli do czynienia z sytuacją, gdy wpływ cen jednostkowych będzie zależał od przedmiaru, ale widzimy jak dwie zdecydowanie "zawyżone" pozycje wpływają na całą wycenę. Podobnie jest w kosztorysie, gdzie nawet zawyżenie jednej, ale znaczącej pozycji może zdecydować o tym, że przegramy postępowanie przetargowe.


Po ostatniej publikacji dotyczącej kształtowania wartości kosztorysu przez stawkę robocizny (BzG 3/2013, „Z życia kosztorysanta - czyli jak stawka robocizny kształtuje wartość kosztorysu”) jeden z czytelników zadał następujące pytanie:

"Witam. Mówiąc szczerze to trochę dla mnie sprawa jest niejasna. Pomijam, skąd ma kosztorysant mieć wiedzę tajemną nt. złych norm czasu pracy?

Przedstawiony argument, że KNR-y remontowe to w większości jest robota wykonywana ręcznie, a obecnie się stosuje maszyny nie jest przekonująca. Za maszynę trzeba było zapłacić. Pamiętam dawne rozważania czy jeśli nie został np. użyty żurawik to trzeba go wykreślić? Odpowiedź była, że nie. Bo ktoś musiał rolkę papy zanieść na plecach."

Mam nadzieję, że po przeczytaniu powyższego felietonu część spraw została wyjaśniona, gdyż jak już wspomniałem kosztorysant nie jest "operatorem" programu kosztorysowego i powinien posiadać wiedzę nie tylko jak prawidłowo sporządzić kosztorys, ale również znać ceny rynkowe i potrafić tak dopasować swoją kalkulację, by im odpowiadała. Z powyższych powodów nie podejmuję się wykonywania kosztorysów w branżach sanitarnej i elektrycznej, gdyż nie tylko nie znam wszystkich technologii, ale i cen rynkowych ich wykonania. Pozostawiam ich wykonanie koleżankom i kolegom, którzy się w tym specjalizują. Co do drugiego aspektu pytania - muszę przypomnieć, że albo stosujemy katalogi nakładów rzeczowych, albo tworzymy kalkulację własną. Jeżeli widzimy, że zastosowana podstawa wyceny nijak się ma do obecnie stosowanej technologii (a co za tym idzie – i cen rynkowych), to albo tworzymy własną kalkulację, albo wstawiamy uproszczoną pozycję kosztorysową i wyceniamy ją na podstawie danych rynkowych.


Reasumując, z przykrością muszę zauważyć, że zbyt wielu „wytwórców kosztorysów” bezkrytycznie stosuje normatywy z katalogów nakładów rzeczowych, zapominając (lub nie wiedząc) o tym, że każdorazowo należy przeanalizować czy przyjmowana z KNR-u pozycja odpowiada stosowanej obecnie technologii wykonywania robót. A wystarczy przeczytać „Założenia..” i „Wyszczególnienie robót” do każdej tablicy.