Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.
Jak dopasować wartości poszczególnych pozycji kosztorysowych przy
wykonywaniu kosztorysu szczegółowego do cen rynkowych? Tylko z
pozoru wydaje się, że sprawa jest prosta, tj. należy przyjąć średnie
dla regionu narzuty i stawkę robocizny, prawidłowo wycenić materiały
oraz sprzęt i powinniśmy uzyskać wartości rynkowe. Jednakże ceny
rynkowe są kształtowane przez podaż i popyt, a nie normy zawarte w
katalogach nakładów rzeczowych i „średnie” dane wyjściowe do
kosztorysowania.
Dla przykładu omówimy temat dociepleń budynków.
Od czasu naszego wejścia do Uni Europejskiej dostępnych jest wiele
możliwości dofinansowania termomodernizacji oraz bardzo atrakcyjnych
kredytów. Ponadto koszty ogólnie rozumianej energii zdecydowanie
rosną i kształtują się już na poziomie europejskim. Rynek dociepleń
rozwijał się więc w postępie geometrycznym i wiele firm budowlanych
wręcz wyspecjalizowało się w tej dziedzinie. Zgodnie z podstawowymi
prawami ekonomii – gdzie jest duża konkurencja, tam ceny
zdecydowanie maleją. Jeśli dodamy do tego fakt, że w ostatnich
latach ilość robót budowlanych (a w tym również i polegających na
termomodernizacji) zdecydowanie spadła, to w chwili obecnej każdy z
wykonawców, który wyspecjalizował się w tych robotach, zmuszony jest
obniżać ceny by uzyskać zlecenie. Jest jeszcze kilka innych przyczyn
mających wpływ na bardzo niskie w chwili obecnej ceny rynkowe na
termomodernizację – np. wciąż malejące ceny za ustawienie i pracę
rusztowań, których to w latach 2007-2008 brakowało na rynku, a
teraz zalegają w magazynach.
Jak to się ma do kosztorysowania metodą szczegółową? Czy zmieniła
się pracochłonność lub nakłady materiałów, które to kształtują naszą
cenę jednostkową? W katalogach nakładów rzeczowych, z których
„uwielbiamy” korzystać przy kosztorysowaniu szczegółowym -
oczywiście nie, gdyż generalnie nie są one nowelizowane. Również
publikowane średnie stawki robocizny i narzuty, w których co prawda
można zauważyć nieznaczny trend spadkowy, nie są w większości
dostosowane do wartości rynkowych na wybrane roboty budowlane.
Publikowane stawki robocizny nie mogą przecież uwzględnić wszystkich
trendów w poszczególnych branżach w podziale na poszczególne rodzaje
robót (np. termomodernizację, roboty malarskie, glazurnicze,
stolarskie, etc.). Poza tym pamiętajmy, że zazwyczaj stosowane są
przez nas wartości średnie (w wielu publikacjach mamy też wartości
minimalne i maksymalne).
Wracając do kosztorysowania metodą szczegółową i pytania głównego.
Jak już wspomniałem, odpowiedzi prostej nie ma, bo każdy przypadek
będzie troszkę inny. Oczywiście idealnym rozwiązaniem byłoby
dostosowanie wartości każdej pozycji kosztorysowej do ceny rynkowej.
Przy narzutach i stawce robocizny wspólnych dla całego kosztorysu
jest to możliwe praktycznie tylko poprzez zmianę nakładów robocizny,
oczywiście przy założeniu, że materiały i sprzęt są prawidłowo
wycenione. Taka zmiana, jeżeli oczywiście jej dokonamy wyklucza
możliwość dalszego powoływania się na zastosowany katalog nakładów
rzeczowych, a nasza pozycja staję się kalkulacją własną. Niestety
często przy rozliczeniach nie możemy się posiłkować taką zmianą
nakładów robocizny, gdyż Zamawiający zobowiązuje nas do
bezkrytycznego stosowania KNR-ów. Dlaczego? Chociaż, jak wszystkim
powinno być wiadomym, nie ma w tej chwili obowiązujących
obligatoryjnie katalogów nakładów rzeczowych, to ich stosowanie jest
bardzo często albo wymogiem zamawiającego, albo wręcz wynika z
postanowień umowy. Ponadto, w przypadkach spornych, przyjęcie normy
z KNR-u zawsze daje nam pewną „podstawę prawną” w przeciwieństwie do
kalkulacji własnej, bardzo chętnie podważanej przez Zamawiającego.
Biorąc pod uwagę fakt, że kosztorysy zazwyczaj opiewają przynajmniej
na kilkadziesiąt, a niekiedy nawet i na kilkaset pozycji, to
doprowadzenie do sytuacji, gdy wszystkie ceny jednostkowe pozycji
odpowiadają cenom rynkowym jest co prawda możliwe, ale niezmiernie
pracochłonne i nie zawsze konieczne w funkcji celu.
I tu po raz kolejny kłania się zasada Pareto, o której wspominałem
wiele razy. Obecne programy kosztorysowe pozwalają nam na ustawienie
pozycji kosztorysowych w kolejności od najwyższych do najniższych
wartości. W prosty sposób możemy wytypować 20% pozycji, które tak
naprawdę odpowiadają za 80% wartości kosztorysu oraz dokładnie
przeanalizować, czy ich ceny jednostkowe odpowiadają cenom rynkowym.
Takie podejście do kalkulacji sprawi, że całkowita wartość naszego
kosztorysu szczegółowego będzie zbliżona do wartości rynkowej za
cały przedmiot zamówienia, co jest szczególnie ważne przy
opracowywaniu kosztorysów ofertowych, gdyż daje nam nie tylko szansę
na otrzymanie zamówienia, ale i na to, że nie dopłacimy do wykonania
przedmiotowej roboty budowlanej.
Co jednak, gdy musimy przygotować szczegółowy kosztorys ofertowy na
podstawie przedmiaru robót przekazanego przez zamawiającego, a
podstawy wyceny są dla nas obowiązujące? Sprawę dodatkowo
komplikować może fakt, że kosztorys opiewa na kilkadziesiąt lub
nawet kilkaset pozycji. Właśnie w takich przypadkach konieczna
jest dobra znajomość scalonych cen rynkowych, niezbędna w pracy
kosztorysanta. Z przykrością muszę stwierdzić, że w ciągu
kilku ostatnich lat obserwuję iż coraz więcej osób, bez
jakichkolwiek podstaw wiedzy merytorycznej i praktycznej zaczyna
„uprawiać” zawód kosztorysanta, dodatkowo jeszcze oczywiście na
pirackim oprogramowaniu dostępnym w internecie. Skutki są opłakane i
często zagrażają całej inwestycji budowlanej.
Wracając do tematu po małej dygresji – w opisanym wyżej przypadku
jedyną metodą na doprowadzenie wartości kosztorysu do wartości
rynkowej będzie zmiana stawki robocizny i narzutów. Będziemy musieli
pogodzić się z faktem, że wartość części robót będzie zaniżona, zaś
część zawyżona. Jakie wartości wtedy przyjąć? Oczywiście to zależy
od rynku, specyfiki poszczególnych branż, okresu wykonywania robót,
etc. etc. Stawki i narzuty, które w jednej branży ledwo co pozwolą
wykonać zamówienie, w innej branży mogą być zdecydowanie za wysokie,
by nawet marzyć o możliwości uzyskania zlecenia.
Pamiętając o tym, że stawka za roboczogodzinę stanowi tak naprawdę
element, który powinien pozwolić kosztorysantowi na dojście do
rynkowej ceny jednostkowej, pokusiłem się o wykonanie zestawienia
uzyskanych cen jednostkowych przy zastosowaniu poszczególnych stawek
robocizny i narzutów stałych dla wszystkich wariantów. Oczywiście
ceny jednostkowe uwzględniają jedynie pracę robocizny i sprzętu, bez
kosztów materiałów, co umożliwiło porównanie uzyskanych wartości z
cenami rynkowymi.
Ceny rynkowe zostały ustalone na podstawie kilku cenników
detalicznych firm budowlanych oferujących wykonanie robót na terenie
województwa mazowieckiego. Rzeczywiste stawki za roboczogodzinę
charakteryzują się na tym terenie znacznym zróżnicowaniem, jednak
cenniki nie wykazywały takiego zróżnicowania. Co więcej, po kilku
rozmowach telefonicznych uzyskałem zapewnienie, że podawane ceny nie
zależą od lokalizacji i tak naprawdę zostaną dotrzymane (oczywiście
przy założeniu, że nie mamy do czynienia z pomalowaniem jednej
ściany).
Poniżej przedstawiam zestawienie cen jednostkowych oraz ich
odniesienie do średniej ceny rynkowej. Ceny jednostkowe oznaczone
kolorem zielonym są wyższe od cen rynkowych, zaś ceny oznaczone
kolorem czerwonym charakteryzują się wartościami niższymi.
Jak można się było spodziewać, najbardziej zbliżone ceny
otrzymałem w przypadku zastosowania średnich krajowych stawek za
roboczogodzinę. Oczywiście za wyjątkiem pozycji kosztorysowych, w
których pracochłonność jest na tyle "zawyżona", że nawet przy
minimalnych stawkach i tak uzyskuje się ceny jednostkowe znacznie
powyżej cen rynkowych. W naszym przypadku jest to wykonanie ścianek
GK, wywóz gruzu oraz ustawienie rusztowań. W przypadku stawek
maksymalnych trudno jest mówić o dostosowaniu wartości kosztorysu do
cen rynkowych i nasze wyceny będą zazwyczaj zawyżone. Zazwyczaj,
bowiem spotkałem się już z inwestycjami, gdzie warunki wykonywania
robót i inne utrudnienia w ich wykonaniu spokojnie uzasadniałyby
zdecydowanie wyższe ceny jednostkowe.
Koniecznie należy zwrócić uwagę na dwie ostatnie pozycje - to jest
wywóz gruzu i montaż rusztowań. O ile wywóz gruzu przy małych
robotach remontowych jest liczony po prostu z niewłaściwych podstaw
- wywóz samochodem skrzyniowym zamiast kontenerami, o tyle w
przypadku rusztowań zastosowanie podstawy wyceny z KNR 2-02 zawyża
wartość kosztorysową z uwagi na zdecydowanie "nierynkowy" nakład
robocizny, gdyż obecnie praktycznie nie stosuje się już rusztowań
rurowych w technologii sprzed 50 lat (lepiej posłużyć się KNR-em na
rusztowania systemowe wydanym np. przez Athenasoft).
Na dole powyższej tabeli zostały zsumowane razem ceny jednostkowe.
Oczywiście w przypadku kosztorysu będziemy mieli do czynienia z
sytuacją, gdy wpływ cen jednostkowych będzie zależał od przedmiaru,
ale widzimy jak dwie zdecydowanie "zawyżone" pozycje wpływają na
całą wycenę. Podobnie jest w kosztorysie, gdzie nawet zawyżenie
jednej, ale znaczącej pozycji może zdecydować o tym, że przegramy
postępowanie przetargowe.
Po ostatniej publikacji dotyczącej kształtowania wartości kosztorysu
przez stawkę robocizny (BzG 3/2013, „Z życia kosztorysanta - czyli
jak stawka robocizny kształtuje wartość kosztorysu”) jeden z
czytelników zadał następujące pytanie:
"Witam. Mówiąc szczerze to trochę dla mnie sprawa jest niejasna. Pomijam, skąd ma kosztorysant mieć wiedzę tajemną nt. złych norm czasu pracy?
Przedstawiony argument, że KNR-y remontowe to w większości jest robota wykonywana ręcznie, a obecnie się stosuje maszyny nie jest przekonująca. Za maszynę trzeba było zapłacić. Pamiętam dawne rozważania czy jeśli nie został np. użyty żurawik to trzeba go wykreślić? Odpowiedź była, że nie. Bo ktoś musiał rolkę papy zanieść na plecach."
Mam nadzieję, że po przeczytaniu powyższego felietonu część spraw
została wyjaśniona, gdyż jak już wspomniałem kosztorysant nie jest
"operatorem" programu kosztorysowego i powinien posiadać wiedzę nie
tylko jak prawidłowo sporządzić kosztorys, ale również znać ceny
rynkowe i potrafić tak dopasować swoją kalkulację, by im
odpowiadała. Z powyższych powodów nie podejmuję się wykonywania
kosztorysów w branżach sanitarnej i elektrycznej, gdyż nie tylko nie
znam wszystkich technologii, ale i cen rynkowych ich wykonania.
Pozostawiam ich wykonanie koleżankom i kolegom, którzy się w tym
specjalizują. Co do drugiego aspektu pytania - muszę przypomnieć, że
albo stosujemy katalogi nakładów rzeczowych, albo tworzymy
kalkulację własną. Jeżeli widzimy, że zastosowana podstawa wyceny
nijak się ma do obecnie stosowanej technologii (a co za tym idzie –
i cen rynkowych), to albo tworzymy własną kalkulację, albo wstawiamy
uproszczoną pozycję kosztorysową i wyceniamy ją na podstawie danych
rynkowych.
Reasumując, z przykrością muszę zauważyć, że zbyt wielu „wytwórców
kosztorysów” bezkrytycznie stosuje normatywy z katalogów nakładów
rzeczowych, zapominając (lub nie wiedząc) o tym, że każdorazowo
należy przeanalizować czy przyjmowana z KNR-u pozycja odpowiada
stosowanej obecnie technologii wykonywania robót. A wystarczy
przeczytać „Założenia..” i „Wyszczególnienie robót” do każdej
tablicy.