Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

W poszukiwaniu lepszej decyzji inwestycyjnej

Cena, cena i jeszcze raz cena, to wciąż podstawowe kryterium przy podejmowaniu decyzji o wyborze projektanta, technologii, wykonawcy. Koszty eksploatacji, utrzymania, ewentualnych demontaży i recyklingu, a może uzyskanie w dalszej perspektywie zysku z inwestycji (i to nie chodzi wcale o jej sprzedaż) wciąż schodzą na plan dalszy. Czy to dobrze? Oczywiście, że nie. W takim razie co możemy i co powinniśmy zrobić, aby to podejście zmienić? Otóż przede wszystkim powinniśmy poznać całościowe koszty i opłacalność zamówienia. Z pomocą, przy podjęciu decyzji odnośnie przyszłej inwestycji, przychodzi nam analiza kosztów cyklu życia (LCCA - ang. Life Cycle Cost Analysis). Jest to metoda oceny całkowitych kosztów eksploatacji obiektu, która uwzględnia wszystkie koszty nabycia, posiadania i zbywania systemu budynków, budynku lub budowli. Skorzystamy z tej metody przede wszystkim wtedy, gdy mamy do wyboru alternatywne projekty, które spełniają te same wymogi w zakresie wydajności, ale różnią się w odniesieniu do kosztów początkowych i kosztów operacyjnych. Analiza kosztu cyklu życia ma nam ułatwić podjęcie decyzji odnośnie zakupu, projektowania, harmonogramu utrzymania lub planowanej reorganizacji systemu.

Stosujemy ją przy:

  1. wyznaczaniu i porównaniu wariantowych projektów systemów,
  2. szacowaniu rentowności przedsięwzięcia,
  3. identyfikacji czynników generujących koszty oraz zwiększających opłacalność,
  4. wyznaczaniu i porównaniu alternatywnych sposobów eksploatacji, operowania, testowania, konserwacji, itp.,
  5. wyznaczeniu i porównaniu kilku możliwości dla wymiany urządzenia/ elementu,
  6. odnowieniu/ przedłużeniu cyklu życia lub likwidacji zużywających się urządzeń,
  7. optymalnej alokacji dostępnych środków w celu ulepszenia i rozwoju produktu/ systemu,
  8. oszacowaniu krytycznych czynności oraz niezbędnych do życia zasobów produktu poprzez przeprowadzenie testów weryfikujących i analizę opłacalności ich wymiany,
  9. długoterminowym planowaniu finansowania.
     

Analiza pozwala na oszacowanie kosztów generowanych w ciągu całego cyklu "życia" obiektu, obejmującego cztery kolejno następujące po sobie fazy, tj.: pozyskanie surowców (wydobycie, przetwarzanie), produkcję (wytworzenie prefabrykatów, półproduktów, montaż konstrukcji), użytkowanie (eksploatacja, utrzymanie) oraz końcowe zagospodarowanie (rozbiórka, recykling, utylizacja odpadów). We wszystkich fazach występuje także dostawa i zużycie energii, a w niektórych i pomiędzy nimi występuje transport. W każdej fazie poszczególne, charakterystyczne dla niej procesy generują określone koszty. Podjęcie decyzji o rozpoczęciu inwestycji na podstawie samych kosztów budowy może prowadzić do strat finansowych, zarówno dla inwestora, jak również dla przyszłych użytkowników. Aby ich uniknąć, przed wyborem ostatecznego wariantu, wskazane jest przeprowadzanie analizy LCC, która może być różnorodnie wykorzystywana w procesie podejmowania decyzji. Jednym z typowych zastosowań jest opracowanie najkorzystniejszej ekonomicznie strategii utrzymaniowej, dzięki możliwości oszacowania i porównania kosztów różnych działań podejmowanych w przyszłości - w cyklu życia obiektu. Drugim z zastosowań LCCA jest ocena nowych/ nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych. Materiały te i rozwiązania są zazwyczaj znacznie droższe przy bezpośrednim wbudowaniu i trudno im konkurować z rozwiązaniami tradycyjnymi. Jednakże oszczędności (w całym cyklu życia) uzyskane dzięki ich wdrożeniu, mogą wielokrotnie przewyższyć różnicę w kosztach wbudowania. LCCA może to wykazać. W analizie tego typu można również dodatkowo uwzględnić odpowiednio wysoko poziom niepewności, związany z zastosowaniem nowego materiału i/ lub konstrukcji (np. konieczność skorzystania z usług wysokokwalifikowanej kadry, jednostkowo wykonane urządzenia).
Typową analizę (LCCA) możemy podzielić na następujące etapy:

  1. zdefiniowanie różnych wariantów technicznych dla obiektu,
  2. zdefiniowanie głównych parametrów ekonomicznych: okresu analizy (cyklu życia), stopy dyskontowej, wskaźnika inflacji,
  3. ustalenie terminów i zakresu głównych działań w cyklu życia obiektu (tzw. strategia utrzymaniowa),
  4. oszacowanie kosztów generowanych przez poszczególne działania w cyklu życia obiektu,
  5. obliczenie kosztów całkowitych w cyklu życia obiektu,
  6. wybór rodzaju analizy LCCA: deterministycznej lub probabilistycznej,
  7. analiza wrażliwości dla uzyskanego wyniku,
  8. analiza wyników końcowych i wnioski.

Tak więc analiza LCCA powinna pozwolić nam na oszacowanie całkowitych kosztów projektów rozwiązań wariantowych i pomóc przy wyborze projektu zapewniającego najniższe koszty eksploatacyjne przy zachowaniu odpowiedniej jakości i funkcji. Nie trzeba przypominać, że LCCA powinna być wykonywana na początku procesu projektowania, gdy jest jeszcze szansa, aby dopracować projekt, tak aby zapewnić zmniejszenie kosztów cyklu życia (LCC).

Zobaczmy, jakie ponosimy koszty w cyklu budowlanym.
Po pierwsze, koszty początkowe, które mogą obejmować koszty inwestycji kapitałowych na zakup terenu, budowy lub remontu. Również koszty nabycia działki muszą być zawarte w początkowym kosztorysie, jeśli różnią się one między rozpatrywanymi projektami. Wystąpi to w przypadku porównywania kosztów remontu istniejącego obiektu, z nowym obiektem na zakupionym terenie.
Koszty budowy - szczegółowe szacunki kosztów budowy nie są niezbędne do wstępnych analiz ekonomicznych projektów budowlanych lub systemów. Takie szacunki nie są zazwyczaj dostępne, dopóki projekt nie jest dość zaawansowany i szanse na zmniejszenie kosztów zmian w projekcie zostały pominięte.
Analizę możemy powtarzać przez cały proces projektowania, gdy bardziej szczegółowe informacje o kosztach będą już dostępne.
Początkowe koszty budowy możemy oszacować w odniesieniu do danych historycznych z podobnych inwestycji. Alternatywnie, można je określić na podstawie informacji z wydawnictw firm zajmujących się analizami kosztów obiektów. Pamiętajmy przy tym, o określeniu parametrów krytycznych (technologia, liczba kondygnacji, powierzchnia, objętość, długość itp.), które mają największy wpływ na koszt budowli. Niestety trudno będzie nam dotrzeć do informacji odnośnie cen dla obiektów w nowych technologiach oraz tych nietypowych.
Z kolei koszty energii, wody i innych mediów są oparte na podstawie zużycia, bieżących kursów i prognoz cenowych. Ponieważ energia, a do pewnego stopnia również zużycie wody są współzależne, koszty energii i wody są zazwyczaj oceniane całościowo za obiekt. W fazie projektowej pewną trudność sprawi nam zużycie energii. Możemy w tym momencie skorzystać z programów komputerowych, które pozwolą na określenie zużycia energii przy określonych parametrach wejściowych, a także pozwolą na śledzenie oszczędności w zużyciu energii, przy wprowadzeniu lub symulowaniu zmian projektowych. Ceny energii i wody/ ścieków powinniśmy otrzymać od lokalnych dostawców. Ponieważ interesuje nas cały cykl życia obiektu, a ceny energii mogą zwiększać się lub zmniejszać w tempie innym od ogólnej inflacji, będziemy musieli przyjąć ich wartość np. na podstawie lat poprzednich.
Koszty eksploatacji, konserwacji i napraw są trudne do oszacowania nawet dla budynków tego samego typu i wieku. Możemy przy tym skorzystać z informacji, które dostarczą nam np. dostawcy urządzeń (długość gwarancji, koszt napraw/ wymian).

Wartość rezydualna definiowana jest najczęściej jako wartość majątku inwestycyjnego w chwili jego likwidacji, pomniejszona o koszty likwidacji, końcową wartość księgową likwidowanego majątku i podatek dochodowy od zysku z tytułu tej likwidacji.
Stopa dyskontowa określa minimalną akceptowalną stopę zwrotu dla inwestora. Stopa dyskontowa umożliwia przeliczenie przyszłej wartości kapitału na jej wartość bieżącą. Przy stosowaniu LCCA możemy przyjąć stały procent inflacji lub zmienny, który z kolei będzie trudny do oszacowania.
Po identyfikacji wszystkich kosztów ponoszonych w ciągu roku są one dodawane dla osiągnięcia całkowitych kosztów cyklu życia dla każdego rozwiązania:

LCC = I + Repl - Res + E + W + OMiR + O
LCC - całkowita wartość LCC
I - koszty inwestycji (jeśli powstaje w dniu bazowym, nie muszą być dyskontowane)
Repl - koszty wymiany kapitału
Res - wartość rezydualna (wartość odsprzedaży, wartość odzysku) pomniejszona o koszty zbycia
E - koszty energii
W - koszty wody
OMiR - koszty eksploatacji, konserwacji i napraw pozapaliwowych
O - inne koszty

Najniższa wartość LCC określa największą opłacalność inwestycji.

 

Ponieważ analiza zwykle wykonywana jest na wczesnym etapie procesu projektowania, kiedy dysponujemy tylko szacunkami kosztów i oszczędności, niepewność wartości wejściowych oznacza, że rzeczywiste wyniki mogą różnić się od szacowanych. Powinniśmy też pamiętać o progu opłacalności. Analiza progu opłacalności określa maksymalne koszty, jakie jesteśmy w stanie ponieść na inwestycje, aby projekt był wciąż opłacalny, lub odwrotnie, jakie minimalne korzyści przyniesie projekt, by nadal pokrywał koszty inwestycji.

Analiza kosztów cyklu życia może być prowadzona wg dwóch metod: deterministycznej i probabilistycznej.
Algorytmy probabilistyczne są zwykle prostsze i efektywniejsze od algorytmów deterministycznych dla tych samych problemów.

Każdy uczestnik procesu budowlanego ma inne priorytety i perspektywę, którą chciałby uwzględnić w swojej analizie opłacalności danej inwestycji. Analiza szacowania kosztu cyklu życia może znaleźć szerokie zastosowanie przy podejmowaniu decyzji: w projektowaniu zintegrowanym, wyborze technologii, sposobu użytkowania czy termomodernizacji. Na przykład: LCCA pomoże ustalić, czy włączenie w budynku wysokowydajnych instalacji technologicznych ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji przyczyni się, mimo wyższych kosztów wejściowych, ostatecznie do uzyskania oszczędności? Czy stosowanie energooszczędnego oświetlenia, ścian i dachów z panelami fotowoltaicznymi nie tylko zaoszczędzi energię elektryczną, ale będzie ją wytwarzać i za jakiś czas nie tylko pokryje koszty wbudowania, ale i zacznie na siebie zarabiać? Czy oszczędności na "wejściu" inwestycji nie staną się naszym późniejszym utrapieniem?
Jak pokazują wcześniejsze artykuły w BzG pt. "Ekologicznie = ekonomicznie?" (roczniki z lat 2011-2013) cykl życia obiektu nie może być w większości przypadków krótszy niż 10-15 lat, by inwestycja w nowe technologie się zwróciła. Na szczęście analizę kosztów cyklu życia obiektu przeprowadza się najczęściej dla okresów 30 – 50-letnich. Stąd, do każdego przypadku należy podchodzić indywidualnie, a wybór optymalnego rozwiązania nie jest prosty i oczywisty.
Jeżeli wiemy już jakie składniki wchodzą w skład ww. analizy, należy zadać jeszcze jedno bardzo ważne pytanie: kto taką analizę przeprowadzi i oczywiście kto za nią zapłaci. Naturalną wydaje się odpowiedź, że analizę przeprowadzi projektant, a zapłaci za nią inwestor. Tylko, gdzie znajdziemy inwestora, który będzie chciał wydać dodatkowe pieniądze na jakieś analizy. Owszem, gdy buduje dla siebie i wiąże się z budowlą na kilkadziesiąt kolejnych lat, gotów jest zapłacić za wariantowe projekty. Jeżeli zaś chce sprzedać obiekt "od ręki", to sami wiemy, jak to wygląda. Trochę nowoczesności, trochę tradycji, byle było ładnie, medialnie i dobrze się sprzedało.
A projektant – czy jest przygotowany na takie analizy...