Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Wartość odtworzeniowa w procedurach szacowania nieruchomości

W grupie rzeczoznawców majątkowych działa obszerne grono osób, z których tylko niektóre posiadają wykształcenie budowlane, a wśród nich tylko nieliczni zetknęli się w praktyce z kosztorysowaniem.

 

Na dzień dzisiejszy ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza do zawodu rzeczoznawcy majątkowego wszystkich, posiadających wyższe wykształcenie bez względu na dziedzinę, stawiając jedynie przed nimi szereg dodatkowych wymogów.

 

Podczas prowadzonych przez wyższe uczelnie studiów podyplomowych z zakresu wycen nieruchomości oraz praktyk zawodowych, obowiązujących kandydatów na rzeczoznawców majątkowych, wyraźnie ujawnia się ich słabość w określaniu wartości odtworzeniowej obiektów budowlanych. W konsekwencji tego, uciekają się oni do przypadkowych kontaktów z kosztorysantami zajmującymi się sporządzaniem kosztorysów ofertowych czy też inwestorskich służących za podstawę zawierania umów budowlanych. Kosztorysanci ci na ogół niewiele mają do czynienia z kalkulacją obiektów czy robót w stopniu szczegółowości wystarczającym dla wycen rzeczoznawczych, stąd też spotyka się szereg wycen nie odpowiadających rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

 

A przecież z ustalaniem wartości odtworzeniowej obiektu rzeczoznawcy spotykają się wcale nie tak rzadko, jak się zaczęło bezpodstawnie uważać w ostatnich czasach.A przecież z ustalaniem wartości odtworzeniowej obiektu rzeczoznawcy spotykają się wcale nie tak rzadko, jak się zaczęło bezpodstawnie uważać w ostatnich czasach.

 

Wartość odtworzeniową ustala się głównie przy wycenie obiektów, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego np. obiektów nietypowych, niepowtarzalnych, nie przynoszących dochodów, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne np. kiedy wartość ma stanowić podstawę do określenia sumy ubezpieczenia nieruchomości, podstawę do ustalenia odszkodowania w określonych sytuacjach, czy też do ustalania i aktualizacji opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu.

 

Pomimo przyspieszonego, w ostatnich czternastu latach, rozwoju gospodarki rynkowej w Polsce i w ślad za tym rozwoju metod szacowania nieruchomości w oparciu o transakcje zawierane w obrocie rynkowym, nadal rzeczoznawca musi posiadać wiedzę z dziedziny, jakby nie było, - kosztorysowania. Oczywiście nie kosztorysowania na wysokim stopniu szczegółowości i dokładności wyników lecz kosztorysowania uproszczonego.

 

Równolegle z poszerzaniem się obszaru wycen nieruchomości ewoluowały także metody kalkulacji kosztorysowej - na rynku pojawiła się szeroka baza informacyjna tworząca podstawę wycen nowych inwestycji i robót remontowych, mogąca również stanowić podstawę wycen nieruchomości oraz wycen dla celów odszkodowawczych. I o ile kosztorysanci budowlani uzyskali szeroki wybór programów narzędziowych, o tyle na rynku ujawnił się brak prostych, a zarazem w pełni odpowiadających oczekiwaniom rzeczoznawców, instrumentów uproszczonej wyceny obiektów i robót budowlanych, opartych na technice komputerowej.

 

Brak ten okazał się szczególnie dotkliwym wskutek wspomnianego już, zróżnicowanego przygotowania zawodowego rzeczoznawców majątkowych. A przecież trudno sobie dziś wyobrazić rzeczoznawcę nie wyposażonego, w odpowiadającą jego działaniom, bazę narzędziową oraz informacyjną z zakresu kalkulacji kosztorysowej.

 

Zaistniałą lukę może zapełnić dzisiaj, jedyny w pełni przystający do potrzeb rzeczoznawców majątkowych, bankowych, oraz ubezpieczeniowych, system kosztorysowania uproszczonego INWEST.

 

Jego zasadnicza idea wykorzystania cen jednostkowych robót budowlanych (technika szczegółowa), cen elementów scalonych robót (technika elementów scalonych) czy też wskaźników cen obiektów (technika wskaźnikowa) za podstawę kalkulacji, pokrywa się z metodologią określenia wartości odtworzeniowej obiektu, narzuconą przez ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości. Wszystkie trzy techniki stosuje się bez względu na obraną metodę wyceny, czy to metodę kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia czy też likwidacji.

 

 

Proponowany system kalkulacji nie jest obciążony modułem kalkulacji kosztorysowej przeznaczonym dla drobiazgowej wyceny obiektów bądź robót w oparciu o nakłady rzeczowe, stawki robocizny, ceny materiałów czy ceny pracy sprzętu oraz narzuty, przez co jest niezmiernie prosty i szybki. Natomiast jego powiązanie z bazą normatywną, niespotykane w innych systemach uproszczonego kosztorysowania, pozwala na określenie, w szczególnych przypadkach, wartości odzyskanych materiałów przy metodzie likwidacji.

 

Jednym z podstawowych atutów programu jest obszerna baza informacyjna pozwalająca bez trudu określić wartość odtworzeniową obiektu w oparciu o technikę szczegółową, technikę elementów scalonych czy też wskaźnikową. Dostarcza ją ośrodek ORGBUD-SERWIS, będący jednostką autorską programu kosztorysowego INWEST, jednocześnie od 20 już lat prowadzący badania rynku budowlanego pod kątem cen i kosztów oraz dysponujący obszerną bazą robót, scalonych elementów i stanów oraz obiektów. Perfekcyjnie opracowany przez autorów programu moduł szukania określonej pozycji pozwala na jej szybki dobór, bez głębszej znajomości konstrukcji bazy.

 

 

Każdy rzeczoznawca majątkowy, zobligowany szeregiem przepisów, musi udokumentować swoją wycenę stosownymi szkicami czy zdjęciami. System umożliwia bezpośrednie, błyskawiczne ich zamieszczenie w trakcie sporządzenia wyceny, bez konieczności dołączania w postaci odrębnych załączników. Tak sporządzony operat jest przejrzysty, a przede wszystkim profesjonalny.

 

Zdarza się, że wartość wynikająca z operatu szacunkowego musi być zaktualizowana, np. na dzień wypłaty odszkodowania. System umożliwia dokonanie bardzo szybkiej przeceny wcześniej sporządzonej kalkulacji, czy to w oparciu o nowe ceny czy też o przyjęte współczynniki. Każda wycena nieruchomości jest wyceną „niepowielarną" na skutek wielu istniejących przyczyn zewnętrznych, za którą ponosi odpowiedzialność tylko i wyłącznie autor operatu. Dlatego rzeczoznawca majątkowy ma zapewnioną w systemie możliwość indywidualnego ustalania i modyfikacji cen robót w oparciu o udostępnione w bazie, lub własne składniki kosztów RMS i narzuty, a także uwzględniania stopnia zużycia wycenianych elementów lub robót, ze skutkiem dla wyceny całej nieruchomości.

 

W zależności od potrzeb, użytkownik programu może opatrywać sporządzoną przez siebie wycenę w szereg komentarzy, a także kształtować postać wydruku wg swojego wzorca.
Zainteresowanych zapraszamy do siedziby ośrodka ORGBUD-SERWIS lub na stronę internetową www.orgbud.pl