Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Wynagrodzenie za pełnienie funkcji inwestora zastępczego

Pierwszą część wypowiedzi pana inż. Orłowskiego pt. „Umowa o zastępstwo inwestycyjne czy o powiernictwo?" zamieściliśmy w „Buduj z Głową" nr 4/2003.
 

 

Umowa o pełnienie funkcji inwestora zastępczego ma charakter umowny o świadczenie wzajemne tzn., że:
inwestor zastępczy wykona w zastępstwie inwestora bezpośredniego obowiązki zapisane w art.25 Prawa budowlanego oraz inne czynności określone w umowie, a inwestor bezpośredni zapłaci inwestorowi zastępczemu wynagrodzenie odpowiadające nakładom niezbędnym na wykonanie czynności składających się na obowiązki inwestora zastępczego. Z powyższego już wynika, że aby ustalić wysokość wynagrodzenia za czynności inwestora zastępczego, strony umowy muszą dokładnie określić w umowie:

  1. przedmiot umowy (rodzaj i zakres robót budowlanych),
  2. zakres obowiązków inwestora zastępczego,
  3. termin realizacji funkcji inwestora zastępczego.

 

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego (inwestora zastępczego) należy:

  1. reprezentowanie inwestora (bezpośredniego) na budowie przez sprawowanie kontroli, zgodności jej realizacji z projektem i pozwolenie na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
  2. sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowywanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie,
  3. sprawdzanie i odbiór robót budowlanych podlegających zakryciu lub zanikowych, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywaniu ich do użytkowania,
  4. potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora (bezpośredniego), kontrolowanie rozliczeń budowy.

W art.26 Prawa budowlanego zapisano sposób realizacji uprawnień inspektora nadzoru inwestorskiego (inwestora zastępczego).

 

W praktyce umowy o zastępstwo inwestorskie obejmują takie czynności jak:

  1. zawarcie umowy z jednostkami projektowania na wykonanie projektu budowlanego, czy tzw. projektu wykonawczego z częścią kosztową (kosztorysem inwestorskim lub co najmniej przedmiotem robót w układzie kosztorysowym),
  2. czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę,
  3. przygotowanie specyfikacji istotnych warunków zamówienia oraz innych dokumentów potrzebnych dla wyboru wykonawcy robót,
  4. zamówienie maszyn, urządzeń i materiałów do dostawy których zobowiązał się inwestor (bezpośredni),
  5. realizacja obowiązków zapisanych w art.25 Prawa budowlanego w sposób wynikający z treści art.26 prawa budowlanego,
  6. nadzór nad zgłaszaniem ukrytych wad wykonawczych ujawnionych w okresie rękojmi czy gwarancji jakości oraz egzekwowanie ich usunięcia lub zlecenia ich usunięcia zastępczego.

 

W obecnych warunkach (zob. Art. 3531 k.c.) strony mogą ustalić sposób wyliczenia wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego oraz jego wysokość wg własnego uznania. Wybierając sposób „wskaźnika procentowego" od wartości kosztów inwestycji realizowanej w trybie zastępstwa lub też od wartości robót budowlanych, należy mieć na uwadze nakłady poniesione przez inwestora zastępczego na staranne wykonanie jego obowiązków.
Według autora ten sposób ustalenia wynagrodzenia (procentowego od kosztów inwestycji lub robót) w obecnych warunkach rynkowych jest dla inwestora bezpośredniego niebezpieczny, gdyż:

  1. jakość projektów budowlanych i "wykonawczych" powoduje występowanie robót dodatkowych
  2. inwestor zastępczy, którego wynagrodzenie pozostaje w proporcji do wartości robot budowlanych jest zainteresowany zwiększeniem wartości robót budowlanych, a przez to traci zainteresowanie obniżaniem kosztów budowy.

 

W poprzednim systemie ekonomicznym i prawnym, kiedy przepływ środków pomiędzy jednostkami gospodarki uspołecznionej (inwestorem bezpośrednim, wykonawcą i instytucjonalnym inwestorem zastępczym), kiedy obowiązywały ceny urzędowe na roboty budowlane, prostym rozwiązaniem było ustalenie procentowej wartości wynagrodzenia inwestora zastępczego, liczonego od wartości robót budowlanych. Obowiązujące do 1982 roku Cenniki Prac Projektowych (CPP), preferujące taki sposób ustalenia wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego, zostały wycofane z obrotu prawnego, co oznacza, że obecnie strony mogą korzystać z zawartych tam proporcji jedynie przez analogię. W okresie obowiązywania ww. cenników, ceny na roboty budowlane ustalał w cyklu pięcioletnim Minister Budownictwa, a przez to miały one charakter cen urzędowych - co oznaczało, że wykonawca musiał je stosować niezależnie od skutków ekonomicznych. Dlatego dla inwestora bezpośredniego nie istniało niebezpieczeństwo zawyżania podstawy naliczania wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego.
Ze struktury ceny na roboty budowlane wynika, że materiały w całej cenie "ważą", co najmniej 50%. Na obecnym rynku materiałów budowlanych różnica w cenie materiałów tej samej jakości wynosi 30-40%, stąd następne niebezpieczeństwo - manipulowania ceną materiałów dla podwyższenia wysokości wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego.

 

Przez dziesiątki lat aż do roku 1982 wynagrodzenie za pełnienie funkcji inwestora zastępczego było ustalane na podstawie wartości procentowych zapisanych w cennikach na prace projektowe, a przez to również miało ono charakter ceny urzędowej. Wysokość wynagrodzenia za zastępstwo inwestorskie uzależnione było od rodzaju robót oraz ich rozmiarów, a także od tzw. cyklów dyrektywnych budowy. W ostatnim 20-leciu zmieniły się radykalnie technologie wykonywanych robót budowlanych, zmieniły się stosunki własnościowe, radykalne zmiany wystąpiły w ekonomice budowy. Zrealizowana została w praktyce zasada "szybkie budowanie - tanie wykonanie". W tych warunkach posługiwanie się nawet przez analogię cennikami CPP dla ustalenia wynagrodzenia za pełnienie inwestora zastępczego może się okazać organizacją bardzo kosztowną dla inwestora bezpośredniego.

 

Jak już wspomniałem, obecnie wynagrodzenie za te czynności strony umowy ustalają samodzielnie (zob. Art.3531 k.c.). Powinno ono wynikać z nakładów pracy przyjmującego zamówienie i odnosić się do czasu jego wykonania. W dalszym ciągu często zdarza się, że z przyczyn niezależnych od inwestora zastępczego, wydłuża się znacznie cykl wykonania robót, a wtedy ustalone z nim wynagrodzenie rozkłada się na długie okresy stając się wynagrodzeniem symbolicznym.
Prostą formą wynagrodzenia inspektora nadzoru inwestorskiego (inwestora zastępczego) jest odniesienie tego wynagrodzenia do ceny umownej za roboty budowlane i zapisanie go w wartości procentowej. Problem, w jakim procencie? Nie może być to wartość "sufitowa". Aby wynagrodzenie było godziwe należy:

  1. ocenić ile dni i przez ile godzin inspektor nadzoru musi przebywać na budowie,
  2. ustalić jakie czynności będzie wykonywał w ramach nadzoru, poza placem budowy,
  3. zapreliminować koszt dojazdu do placu budowy oraz ustalić w umowie, że wyjazdy poza teren budowy będą rozliczane i "refakturowane" na zamawiającego np. wg stawki kilometrowej za korzystanie z własnego samochodu dla załatwienia spraw służbowych,
  4. uzgodnić godzinową stawkę pracy.

 

Dla zobrazowania takiego rachunku, posłużę się przykładem z konkretnej budowy:

  1. przedmiotem nadzoru była budowa przepompowni wody (roboty ogólnobudowlane i elektryczne ),
  2. wartość robót budowlano - montażowych (budowlanych i elektrycznych) - 320000 zł,
  3. termin realizacji - sześć miesięcy
  4. ze względu na nieskomplikowany rodzaj robót jako wystarczający uznano jeden pobyt w tygodniu inspektora nadzoru na budowie, po uprzednim zawiadomieniu,
  5. godzinowy koszt swojej pracy inspektor nadzoru inwestorskiego ocenił na 22,62 zł posługując się następującym wyliczeniem:
    • miesięczny zarobek brutto 2400,00 zł za 176 godzin pracy w miesiącu, co na godzinę czyni 13,64 zł,
    • ubezpieczenie społeczne i składka ZUS 48,2% stawki godzinowej - 6,45 zł,
    • urlop 8,3% stawki godzinowej 1,13 zł,
    • fundusz świadczeń socjalnych, nagrody jubileuszowe, odprawa emerytalna 5,3% stawki godzinowej tj. 0,72 zł,
    • nie refundowane przez ZUS zwolnienia lekarskie 4,2% stawki godzinowej tj. 0,59 zł.

Przyjmując powyższe założenie wyliczono koszt pracy inspektora nadzoru budowlanego na kwotę 6422,00 zł, na którą składały się:

  1. koszt pracy inspektora robót budowlanych 22,62 zł x 192 godz. = 4343,00 zł,
  2. koszt pracy inspektora robót elektrycznych 22,62 zł x 24 godz. = 543,00 zł,
  3. dojazd własnym samochodem na budowę 24 dojazdy x 100 km x 0,64 zł = 1536 zł

 

Reasumując - koszt pracy inspektora nadzoru inwestorskiego wyliczono w wysokości 2% od wartości robót budowlanych. Do rozstrzygnięcia pozostała sprawa czy wartość tak wyliczona będzie naliczana od umownej wartości robót budowlanych, czy od tzw. powykonawczej. Aby zainteresować inspektora nadzoru inwestorskiego do minimalizowania tendencji zwyżkowej wartości robót budowlanych w umowie ustalono dodatkowe wynagrodzenie w kwocie 2000,00 zł premii za niedopuszczenie do wzrostu wartości robót budowlanych. Gdyby przyjąć, że nadzór inwestorski jest sprawowany przez osobę fizyczną zatrudnioną "na etat" u innego pracodawcy z miejscem pracy i zamieszkania w miejscu sprawowania nadzoru inwestorskiego godzinowy koszt pracy będzie niższy o 6,60 zł, tj. o 1267,00 zł i o 1536,00 zł za dojazdy, razem o 2803,00 zł, a procentowy udział w robotach budowlanych wyniesie 1,1 %.

Jeszcze inny rachunek kosztów prac inspektora nadzoru budowlanego będzie przedstawiony zamawiającemu. Nadzór będzie miał charakter "instytucjonalny" tzn. pełniony przez przedmiot (osobę prawną) sprawujący tzw. funkcję inwestora zastępczego. Osoba prawna doliczy do rachunku jak wyżej 6422,00 zł (za prace inspektorów nadzoru budowlanego) 30% narzut na tzw. koszty zarządu tego przedmiotu i wtedy koszt zastępstwa inwestorskiego będzie wynosił 8349,00 zł (6422,00 x1,3) a udział w wartości robót wzrośnie o 2,6%.

 

Prawo budowlane i inne przepisy prawa na równi traktują nadzór inwestorski sprawowany przez wszystkie ww. przedmioty (osoby fizyczne i prawne). Inwestor bezpośredni sam zdecyduje, którą z tych form uzna dla siebie za najkorzystniejszą.
Za każdą z nich przemawiają inne argumenty. Dokonując wyboru należy też pamiętać, że ww. wartości mają charakter tzw. ceny netto, tj. bez podatku od towarów i usług (VAT), który dla tej usługi wynosi 22%. Ustalając w umowie o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego wysokość wynagrodzenia za te czynności strony powinny ustalić też formę i termin zapłaty.
W przypadku ustalenia wynagrodzenia w ujęciu procentowym (od wartości robót budowlanych) można zapisać w umowie, że w dniu zaakceptowania przez inwestora bezpośredniego wynagrodzenia dla wykonawcy robót budowlanych, inwestor zastępczy lub inspektor nadzoru inwestorskiego uzyskuje prawo do przedstawienia inwestorowi bezpośredniemu dokumentu rozliczeniowego (np. faktury VAT), na podstawie którego żądał będzie wynagrodzenia za swoje czynności. Przy rozliczeniu końcowym za pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego (inwestora zastępczego) obowiązany jest przekazać inwestorowi bezpośredniemu:

  1. rozliczenie końcowe inwestycji (remontu) odniesione do umowy z wykonawcą,
  2. wypełniony dziennik budowy,
  3. wszystkie dokumenty potwierdzające wykonanie robót zgodnie z umową, zasadami sztuki budowlanej, normami i przepisami,
  4. dokumenty, na podstawie których inwestor bezpośredni będzie mógł dochodzić należnych roszczeń od jednostek, z którymi inwestor zastępczy pozostawał w stosunku prawnym lub działał w imieniu inwestora bezpośredniego.

 

Przepis art.355 §1 k.c. wyraża zasadę oceny postępowania przy wykonaniu zobowiązań wg miernika staranności wymagany m.in. przy realizacji funkcji inwestora zastępczego (inspektora nadzoru Inwestorskiego) nie będącego pracownikiem zamawiającego. Wykonanie zobowiązania umownego przez inwestora zastępczego może być uznane za odpowiadające powyższym zasadom, jeżeli zapewnia osiągnięcie celu, jakim jest zrealizowanie zadania inwestycyjnego w sposób ekonomiczny.
Mając na uwadze wymóg ekonomiczności przy realizowaniu inwestycji, inwestor zastępczy powinien dokonać tylko wydatków koniecznych i użytecznych. Dokonywanie wydatków bezużytecznych, przekraczających koszt inwestycji wynikający z dokumentacji projektowo - kosztorysowej, może być uznane za nienależyte wykonywanie umowy o zastępstwo inwestycyjne, skutkujące:

  1. odmową prawa naliczania od tych wydatków wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego,
  2. obowiązkiem naprawienia szkody odpowiadającej bezużytecznie wydatkowanym kwotom.

 

 

 

* przyp red. - wszystkich Państwa zachęcamy do zapoznania się z cyklem felietonów autorstwa pani inż. Ewy Wiktorowskiej „Organizacja procesu budowlanego przy udziale inwestora zastępczego" publikowanych w BzG nr 2/2003 ÷ 1/2004.