Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Gdzie, kiedy i dla kogo mieszkanie+

Jednym z priorytetów Rządu jest „Program Mieszkanie plus”, o czym pisałem już w BzG 1/2017 i 2/2017.
Kontynuując – deweloperzy będą budowali, a Rząd będzie obiecywał Polakom mieszkania na wynajem.
W dniu 4 lipca 2017 r. Dziennik Gazeta Prawna odsłonił kulisy Narodowego Programu Mieszkaniowego (w dodatku pt. „Gdzie i dla kogo mieszkanie+”). Do programu Dziennik zaliczył: mieszkania komunalne, mieszkania dla młodych (program wygasający[1]) oraz społeczne budownictwo mieszkaniowe. Zrezygnowano z włączenia do programu budownictwa spółdzielczego, gdyż to rządzi się zasadami ekonomii i nie da się wtłoczyć do programu politycznego. Z publikacji tej wynika, że do roku 2030 w Polsce musimy wybudować 2.500 tys. mieszkań, to znaczy niewiele mniej niż przez minione 14 lat. Z zsumowania programu wynika, że do 2030 roku będzie wybudowane ca 300 tys. mieszkań na wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Już wcześniej program budowy mieszkań na wynajem podzielono na dwa obszary: socjalny z czynszem 10-20 zł/m² p.u. miesięcznie dla 45% Polaków, których nie stać na zakup mieszkania oraz komercyjny dla ”lepiej zarabiających”, dla których będą budowane mieszkania na gruntach państwowych z czynszem komercyjnym.
Gazeta informuje, że:

  1. Na gruntach samorządowych na pięciu lokalizacjach rozpoczęto budowę lub będzie rozpoczęta budowa 1.280 mieszkań na wynajem, co stanowi zaledwie 3% mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w roku 2017.

  2. Rząd wytypował grunty państwowe pod budowę dalszych 20 tys. mieszkań na wynajem, w tym w Warszawie na Odolanach na terenach stacji przeładunkowej PKP.
     

Z wcześniejszych publikacji wynika, że do czasu powołania Narodowego Operatora Mieszkaniowego, funkcję koordynatora budowy mieszkań na wynajem powierzono BGK Nieruchomości S.A.
Można jedynie się domyślać, że 1.280 mieszkań, o których mowa wyżej, to mieszkania obszaru socjalnego, gdyż powstaną na gruntach samorządowych, na których zamierzano budować mieszkania komunalne.
Obserwując jak niemrawo przebiegają przygotowania do budowy 300 tys. mieszkań na wynajem, które powinny być wybudowane do roku 2030, należy wątpić w realność tego planu, gdyż:

– do roku 2020 nie zostaną uzbrojone grunty państwowe pod budowę w latach 2021-2030 rocznie 20 tys. mieszkań na wynajem dla „lepiej zarabiających”,

– grunty państwowe wymagają ogromnych nakładów na ich uzbrojenie, co znacznie powiększy koszt budowy i czynszu komercyjnego. Poza tym, postawione do dyspozycji grunty państwowe, nie gwarantują lokatorom taniego i szybkiego dojazdu do ich miejsca pracy, co może wpłynąć na ich atrakcyjność (konkurencyjność do budowanych przez deweloperów mieszkań przeznaczonych na wynajem).

 

 

BGK Nieruchomości S.A. czy Resi4Rent, które chcą zarabiać na wynajmie mieszkań przez „lepiej zarabiających”, powinny uwzględnić w swoich rachunkach, że już istnieje rynek nowych mieszkań na wynajem budowanych przez deweloperów w dużych ośrodkach miejskich, kupowanych od dewelopera przez „drobnych ciułaczy” a następnie zarządzanych przez podobne do ww. podmioty gospodarcze, z gwarancją dla właściciela 7% rentowności zainwestowanego kapitału.
Dla niezamożnych obywateli nadzieją jest budownictwo komunalne i społeczne oraz ilość mieszkań obszaru socjalnego. Przyjmując, że Państwo dotować będzie budownictwo komunalne, a gminy przekażą do programu grunty będące w ich dyspozycji, do roku 2030 na gruntach samorządowych możliwe jest wybudowanie ca 20 tys. mieszkań, co łącznie z budownictwem społecznym i indywidualnym stanowić będzie jedynie 10% mieszkań obiecywanych w programie mieszkanie+.

Aby zwiększyć konkurencyjność mieszkań budowanych na wynajem komercyjny w ramach programu mieszkanie+, Rząd w przygotowywanej ustawie „kodeks budowlany” zamierza przerzucić na dewelopera ciężar budowy infrastruktury budownictwa mieszkaniowego. Z tego samego powodu do kosztu budowy mieszkań w ramach programu mieszkanie+ nie wliczono kosztów gruntu, nadzoru inwestorskiego i autorskiego, prac projektowych, a głosząc niskie czynsze, do kosztów nie dolicza się amortyzacji, kosztów zarządu, itp.
Obiecując przewłaszczenie mieszkania na wynajem po 20-30 latach użytkowania, nie uwzględnia, że „na świecie” budowano i buduje się mieszkania na wynajem, czego celem było i jest zwiększenie mobilności najemców, w tym skrócenie czasu traconego na dojazd do pracy. Głosząc hasło „mieszkanie dla wszystkich Polaków” nie uwzględnia się, że w Polsce już pracuje ca 700 tys. Ukraińców i aby ich zatrzymać na polskim rynku, dla nich też należy wybudować ileś mieszkań na wynajem.

Tam, gdzie rządzą prawa ekonomii, nie powierza się budowy mieszkań amatorom.
Wystarczy otworzyć oczy, aby zauważyć, że profesjonaliści do budowy używają nowoczesnego sprzętu i technologii, aby zainwestowany kapitał zwrócił się inwestorowi jak najszybciej. Wystarczy porównać cykl budowy mieszkań przez dewelopera i spółdzielnie mieszkaniowe z cyklem budowy budynków komunalnych. Nie można też pominąć porównania czasu na przygotowanie terenu budowy przez dewelopera z czasem na przygotowanie tego terenu przez podmiot ustawy Prawo zamówień publicznych.

Aby utrzymać tempo wzrostu gospodarki i zatrzymać w kraju młodych, zdrowych, wykształconych, kreatywnych Polaków do roku 2030 musi być wybudowane dodatkowo 300 tys. mieszkań na wynajem. Ten rząd ani następne, przy obecnej filozofii, do roku 2030 nie wybuduje 1/3 tej wartości, chyba że:

  1. grunty państwowe sprzedane zostaną deweloperom (pieniądze z przeznaczeniem na Narodowy Fundusz Mieszkaniowy),

  2. na gruntach samorządowych Państwo wybuduje ileś mieszkań na wynajem dla niezamożnych obywateli,

  3. pieniądze ze sprzedaży gruntów państwowych przeznaczone zostaną na zakup iluś mieszkań, które Państwo wynajmie niezamożnym Polakom,

  4. z budżetu Państwa dotowane będzie budownictwo komunalne oraz czynsz regulowany (10-20 zł/m² p.u. miesięcznie) i infrastruktura budownictwa mieszkaniowego.

Państwo nie musi, a nawet nie powinno pomagać „lepiej zarabiającym”; ci wynajmą mieszkania wybudowane przez dewelopera tam gdzie będą chcieli i w standardzie odpowiadającym ich statusowi.
Zarządcy gruntów państwowych – spółki prawa handlowego (wojsko, PKP, Agencja Rynku Rolnego) sami zdecydują o statusie ekonomicznym mieszkań wybudowanych na ich gruncie.
Do Narodowego Funduszu Mieszkaniowego powinny trafić pieniądze uzyskane ze zmiany dzierżawy wieczystej na własność.

Mieszkanie jest najkosztowniejszym przedmiotem w obrocie gospodarczym.
Z badań przeprowadzonych przez zespół przygotowujący założenia programu mieszkanie+ wynika, że 45% społeczeństwa nie stać na zakup mieszkania. W tej grupie połowę może lub niebawem będzie mogła (zob. program Mateusza Morawieckiego) pozwolić sobie na czynsz komercyjny. Wybudowanie do 2030 roku 50 tys. mieszkań dla osób niezamożnych i 100-150 tys. mieszkań na wynajem komercyjny zmieni oblicze tego kraju i ukształtuje rynek wynajmu.

Tanio budować potrafi jedynie profesjonalista. Tanio zarządzać – wspólnota. Upolitycznienie programu mieszkanie+ jest jego klęską – nieważne kto tym krajem będzie rządził.

 

 

 

 

[1] patrz – Ustawa z dnia 7 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi