Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Wady (usterki, niedoróbki) w robotach budowlanych

Prawo nie zna pojęcia usterki czy „niedoróbki” w robotach budowlanych; zwroty te używane są dla złagodzenia dolegliwości „wady” – stosowane jako synonimy drobnych wad, których usunięcie nie wymaga nadmiernych nakładów finansowych i czasu.
 

1.

Obiekt budowlany (budynek, budowla, mała architektura[1]) obecnie w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady fizyczne określony pojęciem „nieruchomości” należy do najbardziej skomplikowanego pod względem technicznym przedmiotu w obrocie gospodarczym, a gdy się uwzględni, że jest:

- realizowany w warunkach poligonowych,

- w długim cyklu budowy,

- długowieczny,

zrozumiałym staje się, że prawo budowlane nakazuje, aby roboty budowlane były nadzorowane przez osoby upoważnione do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie[2] a prawo obrotu gospodarczego – Kodeks cywilny (w skrócie kc) poświęca temu produktowi szczególnie dużo uwagi[3].
Na obiekt budowlany składa się tysiące operacji technicznych realizowanych przez wykwalifikowanych robotników budowlanych różnych branż i specjalności; stąd w prawie (kc) zdefiniowano pojęcia:

- wada prawna,

- wada fizyczna,

- wada trwała,

- wada podstępnie zatajona.

Z tych to m.in. powodów wykonawca robót budowlanych odpowiada przed inwestorem (zamawiającym) również za pomocników (dostawców, usługodawców) jak za działania własne (art. 474 kc).
 

Uwzględniając fakt, iż w czasie odbioru końcowego obiektu budowlanego, bez nadmiernych nakładów finansowych i czasowych trudno jest wykryć wszystkie wady tkwiące w przedmiocie odbioru (wady ukryte), w celu zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych dla nieruchomości (budynków, budowli, małej architektury) w art. 568 § 1 kc ustalono 5-letni termin rękojmi z odstępstwami dla wyposażenia, którego normalnie zużycie jest krótsze niż pięć lat.

2.

Prawo, doktryna i orzecznictwo sądowe rozróżnia wady fizyczne od wad prawnych.

2.1.  Za wadę fizyczną uznaje się każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[4], sprzeczne z zasadami wiedzy technicznej, niespełniające wymogów podstawowych:

- bezpieczeństwa konstrukcji,

- bezpieczeństwa pożarowego,

- bezpieczeństwa użytkowania,

- odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,

- ochrony przed hałasem i drganiami,

- oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.[5]

 

Prawo, orzecznictwo i doktryna w ramach wad fizycznych rozróżnia:

a. wady jawne, które powinny być wykryte najpóźniej do dnia odbioru końcowego i m.in. z tych powodów do prawa (ustawa Prawo budowlane, w skrócie uPB) wprowadzono obowiązek tzw. odbiorów częściowych robót podlegających zakryciu lub zanikających[6],

b. wadę istotną wykluczającą funkcjonowanie obiektu z taką wadą – z możliwością uzyskania decyzji na odstępstwo od warunków technicznych[7]

oraz

2.2. Wady ukryte, które powinny ujawnić się w okresie rękojmi czy gwarancji jakości. Dla zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych inwestora (zamawiającego) wykonawca musi - jeżeli zamawiającym był podmiot ustawy Prawo zamówień publicznych (w skrócie uPzp), a również wtedy gdy strony tak ustalą w umowie, na okres rękojmi czy gwarancji - ustanowić tzw. kaucję gwarancyjną, z której zamawiający zastępczo usunie wadę ukrytą ujawnioną w okresie ochronnym. Dla robót budowlanych (nieruchomości trwale związane z gruntem) termin rękojmi wynosi pięć lat, chyba, że strony wydłużą ten okres w ramach gwarancji[8]. Rękojmia za wady fizyczne na przybory, urządzenia trwale zamontowane w obiekcie, których termin przydatności do użycia kończy się po upływie dwóch lat, licząc od dnia podpisania protokołu końcowego robót, wynosi 2 lata.

Wykonawca nie odpowiada za skutki wad fizycznych obiektu budowlanego, jeżeli inwestor (zamawiający, użytkownik, administrator) nie zawiadomił o wadzie ujawnionej w okresie rękojmi niezwłocznie po jej ujawnieniu się. Wady ujawnione w okresie rękojmi wykonawca zobowiązany jest usunąć na własny koszt w terminie technicznie uzasadnionym, a po usunięciu wady, w formie pisemnej zawiadomić inwestora (użytkownika, administratora) o usunięciu wady lub uzyskać protokolarne potwierdzenie usunięcia wady.
 

Z praktyki wiadomo, że:

a. wady ukryte ujawniają się w 1-2 roku użytkowania (eksploatacji),

b. przeprowadzenie skutecznego dowodu, iż wada była następstwem wadliwego wykonania, po 3-4 latach użytkowania jest bardzo trudne i kosztowne.

Wydłużenie terminu rękojmi, gwarancji na okres 7-10 lat może świadczyć, że zamawiający nie jest profesjonalistą, a wykonawca oferujący wydłużony termin rękojmi, gwarancji czyni to dla celów wyłącznie marketingowych.

Kaucja gwarancyjna jest zwracana - zwalniana po upływie terminu rękojmi, gwarancji;

c. wady trwałe[9], które doktryna i orzecznictwo sądowe traktuje jako wady fizyczne, z którymi obiekt budowlany może funkcjonować (por. z treścią art. 5 ust. 1 uPb), a doprowadzenie do zgodności z umową (przepisami techniczno-budowlanymi) wymagałoby nadmiernych kosztów, czy też (w stosunkach deweloper – generalny wykonawca – podwykonawca) koszt usunięcia wady przewyższa cenę np. schodów, dla których stwierdzono wadę fizyczną (niezgodność z przepisami techniczno-budowlanymi). Z przepisu art. 36a ust. 5 pkt 6 uPb wynika dla projektanta prawo oceny wady jako istotnej wymagającej ponownego wykonania. Po uzyskaniu takiej opinii, z której wynika, że obiekt może funkcjonować z wadą i przeprowadzeniu przez wykonawcę dowodu, iż doprowadzenie do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów, strony powinny uzgodnić kwotę zmniejszenia wynagrodzenia umownego o kwotę odpowiadającą utraconej wartości;

d. wady podstępnie zatajone[10], o których wykonawca wiedział w czasie wykonywania robót budowlanych, np.:

- niezgodne z przepisami techniczno-budowlanymi zaizolowanie fundamentu,

- zamontowanie w obiekcie materiałów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie[11] lub zapewnienie inwestora (zamawiającego), że roboty – materiał jest zgodny z zamówieniem i spełnia wymogi prawa.

Przeprowadzenie przez inwestora (zamawiającego) skutecznego dowodu na tę okoliczność jest trudne i kosztowne, a orzecznictwo w tych sprawach jest rozbieżne.
W przypadku uznania wady za podstępnie zatajoną, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez inwestora (zamawiającego) lub zawiadomienia wykonawcy o wadzie.
Orzecznictwo i doktryna, umowę o roboty budowlane uznały za rodzaj umowy o dzieło. Dzieło w postaci obiektu budowlanego powinno być kompletne, a po odbiorze końcowym nadawać się do użytkowania lub eksploatacji, zgodnie z jego przeznaczeniem i ustaleniami umowy. Za kompletny uznaje się obiekt budowlany, kiedy jest wyposażony we wszystkie urządzenia i przedmioty warunkujące jego użytkowanie (eksploatację), w tym m.in.:

- przyłącza do sieci energetycznej, wody, kanalizacji, c.o., telekomunikacji, itp.,

- zapewniony jest docelowy dojazd do budynku, obiektu technicznego budowli,

- miejsca postojowe dla samochodów dla budynków mieszkalnych, usługowych,

- urządzenia dla niepełnosprawnych,

- zagospodarowany jest teren wokół budynku,

- odpowiednie oznakowanie.

Brak któregoś z elementów, o których mowa wyżej, jest wadą upoważniającą inwestora (zamawiającego) do odmowy przyjęcia zamówienia z zachowaniem uprawnień do odszkodowania.
Inwestor (zamawiający) może również, po wyznaczeniu wykonawcy terminu na usunięcie wady:

- odstąpić od umowy,

- zlecić zastępcze usunięcie wady,

- obniżyć wysokość wynagrodzenia umownego[12],

- żądać naprawienia szkody z tytułu pożytków inwestora (zamawiającego) z obiektu będącego przedmiotem umowy czy najmu pomieszczeń w zakresie zwłoki.

3.

Wady prawne[13] występują kiedy wykonawca w obiekt budowlany wbudował materiał, urządzenia stanowiące własność osoby trzeciej albo obciążone prawem osoby trzeciej (np. pochodzi z kradzieży).
Orzecznictwo sądowe za wadę prawną uznało też wbudowanie przez wykonawcę w obiekt budowlany (przedmiot umowy) materiałów, urządzeń, przyborów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie[14], chyba, że te materiały, urządzenia, przedmioty dostarczył inwestor (zamawiający), a wykonawca zwrócił jego uwagę (na piśmie), że nie posiadają one atestu uprawniającego do zastosowania w budownictwie[15].
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej w ramach umowy o roboty budowlane wygasają z upływem roku od chwili kiedy inwestor (zamawiający) dowiedział się o istnieniu wady prawnej.

 

 

 

 

W tekście niniejszej publikacji uwzględniono orzecznictwo sądowe:
 

1. wyrok SO w Białymstoku z dnia 24.10.2013 r. sygn. akt II Ca 789/13, który orzekł: „odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, jest oparta na zasadzie ryzyka, a zatem obciąża ona sprzedawcę niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość i czy ponosi z tym zakresie jakąkolwiek winę...

2. Wyrok SN z dnia 16.11.2012 r. sygn. akt III CSK 24/12, w treści którego Sąd dokonał wykładni art. 561 kc stwierdzając, że:

- rzecz oznaczona co do gatunku jest rzeczą zamienną, zastępowalna inną,

- rzecz oznaczona co do tożsamości to rzecz niezmienna, niezastąpiona, wykazująca cechy indywidualne (obiekt budowlany).

Z wyroku SN z dnia 1.04.2011 r. sygn. akt III CSK 220/10 wynika, że „w razie sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości kupujący (inwestor, zamawiający) nie posiada uprawnień do żądania wymiany sprzedanej rzeczy na wolną od wad, a jedynie uprawnienie do żądania usunięcia wady...”.
Zasadę tę potwierdza wyrok SA w Katowicach z dnia 29.05.2013 r. sygn. akt V ACa 141/13 stwierdzając, że katalog uprawnień związany z wadami dzieła ma charakter katalogu zamkniętego.

3. Wyrok SA w Warszawie z dnia 3.08.2017 r. sygn. akt I ACa 689/16, w uzasadnieniu którego sąd uznał, że „odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy stwierdzone wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania...”.

4. W innym wyroku SA w Krakowie z dnia 10.02.2016 r. sygn. akt I ACa 1520/15 za wadę usuwalną uznał: „jeżeli z perspektywy aktualnego poziomu nauki i techniki mogą być zlikwidowane w sposób pozwalający na osiągnięcie rezultatu, którym charakteryzuje się dzieło wolne od wad...”.
W uzasadnieniu wyroku SA w Szczecinie z dnia 21.01.2016 r. sygn. akt I ACa 1060/15 sąd stwierdził m.in. „czy wada jest istotna czy nie, decyduje zobiektywizowana ocena przydatności dzieła, a nie subiektywne odczucie którejkolwiek ze stron...”.
Wyrok SA w Łodzi z dnia 7.05.2015 r. sygn. akt I ACa 1669/14 rozstrzygający, że „zarówno roszczenie z rękojmi, jak i również oparte na art. 471 kc są uprawnieniami wynikającymi z nienależytego wykonania tej samej umowy, przy czym roszczenie z rękojmi ma charakter szczególny, w odniesieniu do roszczenia odszkodowawczego jako takiego. Charakter ten wynika m.in. z krótszego terminu na zgłoszenie tego roszczenia, co pozostaje bez wpływu na możliwość zachowania terminu roszczenia odszkodowawczego...”.

5. Wyrok SA w Lublinie z dnia 21.10.2014 r. sygn. akt I ACa 354/14 w uzasadnieniu którego Sąd orzekł, że „niewykonanie zobowiązania zachodzi wówczas, gdy w zachowaniu dłużnika nie występuje nic, co odpowiadałoby spełnieniu świadczenia, natomiast nienależyte wykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy zachowanie dłużnika zmierza do spełnienia świadczenia...”.

6. Wyrok SN z dnia 20.10.2005 r. sygn. akt II CK 134/05 w uzasadnieniu którego Sąd przyjął, że „za wady materiału wykonawca nie odpowiada, jeżeli uprzedził o nich klienta. Nie odpowiada także jeżeli wady będą następstwem udzielenia przez klienta błędnych informacji.”.

7. Wyrok SN z dnia 12.03.2002 r. sygn. akt IV CKN 803/00, w uzasadnieniu którego Sąd za wadę istotną uznał taką, która „wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość, albo polega na znacznym odstąpieniu od zamówienia...”.

 

 

 

 

[1] zob. art. 3 uPb

[2] zob. art. 12 uPb

[3] zob. tytuł XV księgi trzeciej kc m.in. dla remontowych robót budowlanych oraz tytuł XVI dla większych przedsięwzięć budowlanych wymagających projektu i zawsze decyzji pozwolenie na budowę oraz szczególnych unormowań prawnych dla zabezpieczenia roszczeń odszkodowawczych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie postanowień umowy lub w sposób sprzeczny z przepisami techniczno-budowlanymi czy zasadami wiedzy technicznej

[4] zob. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. (Dz.U. z 2015, poz. 1422 z późn. zm.)

[5] zob. art. 5 ust. 1 uPb

[6] zob. art. 22 pkt 7 uPb

[7] zob. art. 9 uPb

[8] zob. art. 579 kc

[9] zob. art. 5611/ § 3 kc

[10] zob. art. 564 kc

[11] zob. art. 10 uPb

[12] zob. art. 560 kc

[13] zob. art. 5563/ kc

[14] zob. art. 10 uPb

[15] zob. art. 634 kc