Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Dobry zarządca to skarb

Ostatnio wprowadzone zmiany do ustawy Prawo energetyczne (Dz. U. Nr 62 z 2005 r., poz. 552)[1] spowodowały nieco zamieszania w bardzo społecznie drażliwej kwestii rozliczania mieszkańców budynków wielolokalowych za zużyte ciepło do celów ogrzewania (c.o.) oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.).

Konflikty powstają na styku dostawca ciepła - właściciel lub zarządca budynku - mieszkańcy lub w nielicznych przypadkach dostawca ciepła - mieszkańcy.

Wydaje się, że ogólną ideą ustawodawcy redagującego art. 45a ww. ustawy mówiący o rozliczaniu za zużyte ciepło było:

  • zmniejszenie zużycia ciepła przez stymulowanie energooszczędnych zachowań mieszkańców,

  • zmniejszenie liczby skarg mieszkańców na rozliczanie ich ze zużytego ciepła.

W tym celu dano znaczne uprawnienia zarządcom budynków umożliwiające rozliczanie ciepła dostarczonego do budynku.

Jak to się udało ustawodawcy prześledzimy na wymienionych powyżej stykach konfliktów.

 

1.   Styk konfliktów właściciel lub zarządca budynku – mieszkańcy

  • Właściciel lub zarządca budynku – dla uproszczenia przyjmijmy – zarządca, uzbrojony w postanowienia art. 45a i Kodeks cywilny jest odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła dla danego budynku i:

a) zleca prowadzenie rozliczeń osobie lub jednostce organizacyjnej (pomimo wykreślenia poprzedniego zapisu art. 45a ust. 7, taka możliwość istnieje nadal w oparciu o postanowienia Kodeksu cywilnego)

b) dokonuje wyboru metody rozliczania c.o. według:

  • wskazań ciepłomierzy[2],

  • wskazań podzielników kosztów,

  • wg powierzchni lub kubatury lokali,

i rozliczania c.w.u. według:

  • wskazań wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

  • liczby osób zamieszkałych stale w lokalu.

Następnie jeżeli nie zlecił rozliczania (pkt. a) wprowadza do stosowania jedną z ww. metod, lub kilka metod (czego niestety ustawa nie zabrania) w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń. Należy też żałować, że ustawodawca nie wprowadził trzeciej możliwości rozliczania zużycia ciepła na c.w.u., która sprawdziła się na Zachodzie – czyli od powierzchni lokalu. Ponadto nie zabronienie zarządcy możliwości prowadzenia w jednym budynku rozliczania wg kilku metod może rodzić konflikty i owocować kuriozalnymi z technicznego punktu widzenia rozwiązaniami.

  • Na kształt regulaminu rozliczeń powinni mieć wpływ mieszkańcy danego budynku. Szczególnie dotyczy to wprowadzania współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na c.o. wynikających z położenia lokalu w bryle budynku. Niestety podane w ustawie metody rozliczania nie są doskonałe, bowiem nie uwzględniają np. przenikania ciepła przez przegrody budowlane między lokalami jak też nieuczciwych zachowań lokatorów. Ustawa nie ogranicza wielkości współczynników wyrównawczych i można nawet przyjąć współczynniki równe 1 dla całego budynku.

  • Następną sprawą dotyczącą regulaminu jest obowiązek rozliczania wyłącznie kosztów dostarczonego do budynku ciepła. Koszty związane z tym pośrednio jak np. koszty prowadzenia pomiarów i rozliczeń, koszty energii elektrycznej zużytej do napędu pomp obiegowych itp. nie mogą obciążać kosztów ciepła. Koszty te powinny być ujęte w czynszu. Taki zapis w ustawie daje przejrzystość w sprawie rozliczania zużycia ciepła.

  • Do zarządcy należy także ustalenie w regulaminie sposobu podziału kosztów ogrzewania pomieszczeń wspólnych jak np. klatki schodowe, pralnie itp.

  • Wprowadzenie do regulaminu rozliczeń którejkolwiek metody, za wyjątkiem rozliczania z powierzchni lub kubatury lokali, wiąże się z obowiązkiem udostępniania przez lokatorów swoich pomieszczeń w celu zainstalowania lub wymiany urządzeń pomiarowych oraz dokonywania kontroli i odczytów. Ust. 11 obliguje mieszkańców do udostępniania swoich lokali w ww. celach.

 

  • W regulaminie rozliczeń powinny zostać określone warunki stosowania zamiennego rozliczania ciepła na c.o. Może to być wykorzystane np. w przypadku gdy koszty ogrzewania mieszkania ustalone na podstawie odczytów z podzielników są rażąco wysokie lub rażąco niskie w stosunku do średnich wskazań z innych lokali. Zapisy art 45a ust 12 dopuszczają w takim przypadku możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło na podstawie ich powierzchni lub kubatury mieszkania.

  • Nowy zapis art 45a ust.9 daje też zarządcy do ręki oręż umożliwiający cyt. „zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku”. Oznacza to, że stosując się do §134 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[3] temperatura w mieszkaniach nie powinna spaść poniżej 16°C. Zabezpiecza to pomieszczenia przed zawilgoceniem a w konsekwencji przed uszkodzeniem struktury budynku oraz powstaniem chorobotwórczych pleśni i grzybów. Utrzymanie takiej minimalnej temperatury w pomieszczeniu możliwe jest przez zastosowanie zaworów przygrzejnikowych z podwójną regulacją grzybka zaworu uniemożliwiającą jego całkowite zamknięcie. Ogranicza to nieodpowiedzialne działania niektórych „super oszczędnych” lokatorów korzystających świadomie lub nieświadomie w ten sposób z ciepła emitowanego przez przegrody budowlane od sąsiadów.

  • Następny kłopot dla zarządców, to brak w ustawie zapisu dotyczącego terminu opracowania i wprowadzenia nowych regulaminów rozliczeń w życie. Można domniemywać, że należałoby to zrobić z dniem wejścia zmian do ustawy w życie tj. od maja 2005 r. Skoro jednak termin ten nie został literalnie podany to rozsądnie należałoby przyjąć, że do końca obecnego okresu rozliczeniowego powinny obowiązywać „stare” regulaminy a nowe należałoby wprowadzić od nowego okresu rozliczeniowego.

Jak widać z powyższego, wszystko (no może prawie wszystko) jest w rękach zarządców, a zarządcy są przecież „na garnuszku” lokatorów. Stąd konkluzja – dobry zarządca to skarb.

 

 

2.   Styk konfliktów dostawca ciepła – właściciel lub zarządca budynku.

  • Zlikwidowano art. 45b, który mówił , że „zmiany cen i stawek opłat za ciepło stosowanych w rozliczeniach z odbiorcami nie mogą następować częściej niż raz na 12 miesięcy”.
    Wykreślenie tego artykułu tylko pozornie jest niedogodne dla zarządców. Przecież taryfy na ciepło zatwierdza dla dostawcy Urząd Regulacji Energetyki, a poza tym mamy wolny rynek – zawsze można cenę negocjować a w ostateczności zmienić źródło ciepła na inne. Poza tym zarządcy mają w ręku jeszcze jeden oręż, a mianowicie ustalenie wielkości mocy zamówionej, którą przy umiejętnym zaprojektowaniu węzła ciepłowniczego i sterowaniu jego pracą można znacznie ograniczyć.

  • W przypadku tzw. węzłów grupowych, zarządca zakupuje i rozlicza z dostawcą ciepło dostarczone do tego węzła (ust. 7). Zakupione w ten sposób ciepło rozliczane jest między poszczególne budynki za pomocą ciepłomierzy zamontowanych na wejściu do tych budynków. Straty przesyłu ciepła między tymi budynkami, a węzłem pokrywają odbiorcy.

  • Odbiorca czyli występujący w jego imieniu zarządca ma prawo (ust. 2 i 3) do upustów lub bonifikat za niedotrzymanie przez dostawcę standardów jakościowych obsługi w wysokości określonej w taryfie lub w umowie.

 

Zakończenie

Na szczęście prawodawstwo unijne w tym również ustawa Prawo energetyczne wdrażające w Polsce postanowienia dyrektyw 2003/54/WE oraz 2003/55/WE jest przewidziane do ciągłego zmieniania (powiedzmy, - udoskonalania) i należy mieć nadzieję, że będzie to dotyczyło również art. 45a.

 

 

 

[1] - Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 153, poz.1504 z późn.zm.)

 

[2] - przyp.red. - Należy pamiętać, iż generalnie rozliczenia za ciepło prowadzone są na podstawie wskazań układu pomiarowego - licznika ciepła tj. przyrządu pomiarowego przeznaczonego do pomiaru zużycia ciepła, podlegającego kontroli metrologicznej organów administracji miar w zakresie: legalizacji, uwierzytelnienia, zatwierdzania typu. Ciepłomierz mierzy strumień objętości nośnika ciepła oraz temperaturę nośnika ciepła na zasilaniu i powrocie. Zmierzone wartości fizyczne są przeliczane na wartości zużycia ciepła w odpowiednich jednostkach (GJ).

Natomiast w rozliczeniach z indywidualnymi odbiorcami ciepła w lokalach stosowane są podzielniki ciepła - urządzenia umożliwiające podział kosztów ciepła zużytego przez mieszkańców budynku na poszczególne mieszkania. Podzielniki ciepła nie są urządzeniami pomiarowymi, nie podlegają więc legalizacji, ale powinny posiadać dokument dopuszczający do stosowania w budownictwie, wydany przez właściwą jednostkę.

 

[3] - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690 z późn. zm.)