Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Zmiana sposobu użytkowania - Czy to "w ogóle idzie załatwić" (cz. I)

Wiele rzeczy na świecie na pierwszy rzut oka wydaje się być czymś innym niż jest w istocie. Dotyczy to tak świata roślin, gdzie najpiękniejszy kwiat może okazać się drapieżną rosiczką, świata zwierząt, gdzie niewinnie wyglądający patyczek okazuje się być krwiożerczą modliszką, jak i ludzi, gdzie zwiewna, uduchowiona piękność zaraz po ślubie może okazać się skrzyżowaniem Horpyny z Ksantypą i Hanibalem Lecterem, itd.

 

Zasada ta dotyczy również niektórych przepisów naszego prawodawstwa, w tym oczywiście także Prawa budowlanego. Weźmy dla przykładu pozornie niewinnie wyglądającą, z punktu widzenia skomplikowania procedur, zmianę sposobu użytkowania kawałka budynku.

 

Zagadnieniu temu poświęcony jest obecnie, po nowelizacji z 10 maja 2003 roku (kiedy to dotyczące tego zagadnienia treści przeniesiono z rozporządzenia Ministra Infrastruktury) mocno rozbudowany wówczas art. 71 i 71a samej ustawy.

 

Wg aktualnego tekstu tego artykułu, po kolejnych nowelizacjach (proponuję krótki przerywnik, – odpowiedzcie sobie Państwo na pytanie, ile to nowelizacji Prawa budowlanego[1] wprowadzono w tym roku, jedną, dwie, a może więcej – odpowiedź będzie na końcu artykułu, a jej przeczytanie pozwoli Państwu zorientować się, z jaką uwagą śledzicie zmiany przepisów) brzmi następująco:

 

Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) uchylony

2) podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.

 

Ponieważ najłatwiej prześledzić każdy problem na konkretnym, odpowiednio dobranym przykładzie, posłużmy się tą metodą. Przykład jest po części rzeczywisty, po części wymyślony, w pełni jednak osadzony w realiach naszych inwestycyjno – budowlanych przepisów.

 

 

Wyobraźmy sobie niewielką wspólnotę mieszkaniową, zarządzającą pojedynczą kamienicą, położoną w śródmieściu miasta wojewódzkiego. Kamienica wzniesiona była w końcu XIX wieku (przed kilkunastu laty uznano ją więc za zabytek i wpisano do rejestru prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków). Wspólnota założona została 100 lat później, w końcu wieku XX, nikt jej do żadnego rejestru ochronnego nie wpisał i biedna jest, niczym przysłowiowa mysz kościelna. Część mieszkań kamienicy została wykupiona przez ich lokatorów, część stanowią lokale komunalne, zarządcą jest prywatna firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami.

 

Z czego żyje wspomniana wspólnota? Jeszcze żyje, chciałoby się powiedzieć. Ano z czynszu z trzech lokali użytkowych istniejących w przyziemiu budynku. W pierwszym od wielu już lat mieści się prywatny renomowany damski zakład fryzjerski (teraz mówi się „salon”), w drugim, też od niepamiętnych czasów – sklep rybny, kiedyś WSS „Społem”, potem już prywatny. Ten drugi interes nieco zatrzymał się jednak w rozwoju, ciężko w nim ostatnimi czasy było dostać świeże ostrygi, barrakudę, miecznika, a i astrachański kawior nie trafiał się codziennie. W trzecim mieściła się niewielka kawiarenka skrzyżowana z barem szybkiej obsługi, oferującym gotowe kanapki na wynos.

 

Plajta rybnego stała się więc nieunikniona i faktycznie do niej doszło. Lokal opustoszał, a wspólnota stanęła przed koniecznością znalezienia nowego najemcy.

Lokalik gastronomiczny prosperował za to znakomicie, dopóki, rzekomo za stan sanitarny zaplecza, nie zamknął go Sanepid. Czy słusznie?, i dlaczego właściciel nie potrafił sobie jakoś poradzić przy pomocy argumentów pozamerytorycznych i zrezygnował, nie wiadomo. Może, jako 80-latek, miał już wszystkiego dosyć i ostatnie lata chciał spędzić na Hawajach.

Efekt był jednak taki, że nagle dwa lokale przestały przynosić jakikolwiek dochód i widmo głodu zajrzało w oczy wspólnoty jeszcze ostrzej niż dotychczas.

 

Rozpisano więc konkurs ofert, dając, nomen omen 1 kwietnia (tak jakoś wyszło przypadkiem) odpowiednie, wcale nie tanie ogłoszenie w miejskiej gazecie, w którym to konkursie decydującym kryterium wyboru była stawka czynszu proponowana przez nowego potencjalnego najemcę lokalu.

 

Ze względu na bardzo korzystne położenie budynku wpłynęło nawet sporo ofert. Zdecydowanie najwyższą cenę na oba lokale proponowała firma planująca urządzenie w nich intymnego salonu masażu, z witryną w stylu śródmieścia Amsterdamu (tj. z rozsuwanymi firaneczkami, pozwalającymi na wstępne oględziny walorów pracujących w nim specjalistek). Dzięki przezorności ustawodawcy (czy aby zamierzonej?) ustawa Prawo zamówień publicznych reguluje tylko kwestie wydawania pieniędzy publicznych, a dzięki przezorności wspólnoty (jak najbardziej zamierzonej) na końcu wspomnianego ogłoszenia widniał dopisek „zastrzega się prawo swobodnego wyboru oferenta lub unieważnienia przetargu bez podania przyczyn”. Tak więc udało się uniknąć gniewu proboszcza i rzeczywisty zwycięzca konkursu odszedł z kwitkiem (ku zresztą niezadowoleniu części zarządu wspólnoty, liczącego, w mogącym powstać interesie, na pewne ulgi, np. typu stały zniżkowy abonament).

 

Drugim w kolejności okazała się być, o dziwo, no bo kto dziś, w dobie Internetu i TV, cokolwiek czyta, księgarnia. Co istotne, podobnie proponowała wynajęcie obu lokali i o 1,50 zł na metrze przebiła kwiaciarnię (zainteresowaną zresztą tylko fragmentem pozostałym po rybnym), dalej różnice cenowe były już znacznie większe.

 

Przygotowano odpowiednią umowę najmu na 5 lat, z opcją przedłużenia na kolejne 5-letnie okresy. Na spotkaniu, w połowie maja, z zarządem Wspólnoty, w bardzo sympatycznej atmosferze, przy kawie i ciastkach, właściciel księgarni zadał dość istotne pytanie

  • A kiedy będę mógł przejąć lokal i zacząć jego nową aranżację wnętrza?
  • No właściwie od razu, tylko podobno trzeba jeszcze załatwić zmianę sposobu użytkowania.
  • Czy to konieczne?
  • No podobno w zasadzie tak, bo jednak inna branża, kawiarnia to były usługi, księgarnia to sklep.
  • A jak to się załatwia i kto ma to zrobić ?
  • Nie wiemy, bo nigdy nie mieliśmy z tym bezpośrednio do czynienia, ale na pewno będzie wiedział nasz zarządca.
  • A kto ma to załatwić?
  • No oczywiście pan, przecież to teraz pana lokal. Z tym, że my, jako wspólnota, deklarujemy pełną pomoc. Spotkajmy się jutro z zarządcą, to sobie wyjaśnimy szczegóły.

 

Kolejne spotkanie, 24 maja, znowu kawa i ciastka, tym razem postawione przez księgarza. Obkuty po ostatnim szkoleniu z zakresu Prawa budowlanego zarządca nieruchomości potwierdza konieczność przeprowadzenia procedury zmierzającej do legalnego dokonania zmiany sposobu użytkowania obu planowanych do funkcjonalnego połączenia części lokalu. Zacytował nawet wyżej wymienioną, ustawową definicję zmiany sposobu użytkowania oraz jej dalszy ciąg, mówiący o konieczności zgłoszenia takiej zmiany odpowiedniemu organowi budowlanej władzy.

 

Art. 71, ust. 2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (...).

ust. 4. Zgłoszenie, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

 

  • Dobrze, - mówi księgarz, - złożę takie zawiadomienie, tylko gdzie?
  • W starostwie, bo zgodnie z treścią art. 83 Prawa budowlanego kompetencje decyzyjne w odniesieniu do art. 71 należą do administracji architektoniczno-budowlanej, a więc do starosty. Ale musi pan do tego zgłoszenia podłączyć parę dokumentów, przypomina zarządca.
  • Jakich?
  • Nie ma problemu, są one precyzyjnie wymienione w ustawie.

 

Art. 71, ust.2 (...) W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

 

  • Też nie ma problemu, pójdzie pan do geodezji i powinni udostępnić panu jakąś mapę, najwyżej wezmą za to kilkaset złotych i się wrysuje. A my mamy inwentaryzację budynku, więc zrobi się odbitkę i na niej wrysuje ten nowy lokal. Ale to nie wszystko, bo trzeba zanieść także

 

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,

 

Pewnie jakoś wybrniemy, przepisze się opis techniczny z tej inwentaryzacji i może starczy, zwłaszcza, że konstrukcja jest tam opisana bardzo dokładnie, np. stropy ogniotrwałe, fundamenty prawdopodobnie ceglane, itd. A dane technologiczne - to napiszesz Pan coś o regałach i sprawdzisz, jakie normowe obciążenia dla księgarni przewiduje Polska Norma dotycząca obciążeń użytkowych. Ale to nie wszystko, bo potrzebne jest także

 

 3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt. 2,

 

To jest łatwe, spiszemy z panem odpowiednią umowę, zapłacisz pan notariusza, żeby poświadczył, bo umowy dotyczące nieruchomości powinny mieć formę notarialną, i będziesz pan miał tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Weźmie się odpowiedni druczek z rozporządzenia Ministra Infrastruktury (dostępny bez problemu w LEX-ie), wypełni i po problemie. Ale to nie wszystko, bo trzeba będzie „wydębić”

 

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 

  • A łatwo będzie od prezydenta uzyskać taki kwitek?
  • To zależy. Bo jeśli jest miejscowy plan to nie powinno być problemów, księgarnia pasowałaby tu jak najbardziej, to w końcu nie dom uciech. Ale możesz mieć Pan problem, bo dla naszej dzielnicy akurat planu nie ma. Czyli trzeba będzie wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. A to może potrwać, bo podobno jednak ostatnio przystąpili do opracowywania studium do takiego planu, mają więc podstawę do niewydawania jakichkolwiek decyzji i mogą Pana pogonić jak, za przeproszeniem, burego kundla. Ale nawet ta decyzja i zaświadczenie nie kończy jeszcze sprawy, bo przecież przy zmianie funkcji pomieszczeń pewno wymagać będą ekspertyz, mówi o tym kolejny punkt ustawy

 

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

 

Tak, to może być ciężkie i kosztowne, rzeczoznawcy się cenią. Zwłaszcza, że nie do końca wiadomo, jakiej ekspertyzy zażądają. Pewne jest, że będą chcieli ekspertyzy konstrukcyjnej, bo Pana księgarnia to wg PN-82/B-02003 obciążenia na strop wynoszące 5,0 kN/m2. Czyli tyle samo jak dla każdego sklepu. Tak więc nie powinno być kłopotów z częścią lokalu po rybnym, ale mogą być kłopoty z częścią po kawiarni, gdzie według tej normy obciążenia użytkowe wynoszą tylko 3,0 kN/m2. A teraz będą, formalnie, wynosić 5,0. Nie ma więc siły, aby nie upomnieli się o ekspertyzę określającą dopuszczalną nośność stropu pod dawną kawiarnią. Ale niech Pan „nie pęka”, mam tu telefon znajomego eksperta, za kilka, no góra kilkanaście tysięcy zrobi Panu taką ekspertyzę w parę tygodni. Gorzej będzie jak zażądają jeszcze innych ekspertyz, bo tu nie ma reguły. Mogą chcieć sanitarną, może coś z BHP i ergonomii, może jakiś elaborat od rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Zwłaszcza to ostatnie jest prawdopodobne, bo nich Pan zauważy, że Pana książki są palne, a ryby w kadziach z wodą były wyraźnie niepalne.

  • Niemożliwe, żeby było aż tak głupio!
  • No niestety jest, i niech pana ręka Boska broni przed wygłoszeniem takiego tekstu w urzędzie. Bo jak się uprą to zażądają na pewno tych sanitarnej i ergonomicznej, wszak ryby i woda to wilgoć, kawiarnia to dym z papierosów, a u Pana w księgarni będzie sucho i bez dymu – zmieniają się zatem warunki pracy i warunki sanitarne.
  • No zmieniają, ale chyba na dobre?
  • No na dobre, ale to przecież nie ma znaczenia, wystarczy spojrzeć na treść zapisu ustawy. Nie warto się stawiać, bo jeszcze powiedzą, że wanny z rybami mogą się rozlać, a książki nie, więc zmieniają się warunki powodziowe!

Nie można też wykluczyć, że zdaniem organu okażą się potrzebne także dodatkowe

 

6) w zależności od potrzeb-pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 

  • Słuchajcie, a jak ja bym chciał się wycofać z całego interesu, to czy oddacie mi wadium, które wpłaciłem przystępując do konkursu ofert?
  • No co Pan, a z czego będziemy finansować utrzymanie naszej kamienicy? Nie ma mowy, sąsiednia wspólnota już od kilku lat „żyje” z wadiów wpłacanych przez kolejnych potencjalnych najemców lokali użytkowych.
  • Przecież to jawny rozbój, jak oni mogą?
  • Ano, widać jakoś mogą, ale my tacy nie jesteśmy i naprawdę będziemy Panu pomagać.

 

Minęło kilka miesięcy, nadszedł październik, dzielny księgarz złożył u starosty wymagane opisy i rysunki, inwentaryzację wraz z opisem konstrukcyjnym (ten ostatni za 1000 zł plus VAT, czyli w sumie dość tanio), wypełnił druczek oświadczenia o prawie dysponowania częścią nieruchomości na cele budowlane i dwie ekspertyzy. Pierwszą – przeciwpożarową, w której jednoznacznie stwierdzono, że lokalizacja księgarni w przedmiotowym budynku narusza całą wiązkę przepisów p-poż. ale ponieważ i poprzednia kawiarnia (o sklepie rybnym rzeczoznawca p-poż. nic nie wspomniał) też je naruszała, we wnioskach padło stwierdzenie o „uzgodnieniu” planowanej zmiany sposobu użytkowania, a pieczątka z tym słowem trafiła na rysunek rzutu przyszłej księgarni (czyżby jakieś znacznie miało to 4500 plus VAT zapłacone za tę ekspertyzę?). Drugą - konstrukcyjną, w której rzeczoznawca budowlany rozpruwając stropy pod byłą kawiarnią pracowicie wyliczył, że odsłonięte stalowe, dwuteowe belki stropu Kleina i jego ceglane płyty żeberkowe, zbrojone bednarką 1,5 mm, co każdą spoinę, mogą przenieść obciążenia użytkowe charakterystyczne dla księgarni. Z tym, że pod warunkiem wymiany obecnej posadzki terakotowej na lżejszą, np. drewnianą. Narobił się przy tym nieborak strasznie, więc na te 9.500 plus VAT, o które w momencie odbioru ekspertyzy stał się „lżejszy” nasz księgarz, chyba w pełni zasłużył.

 

Problem był jedynie z zaświadczeniem od władzy samorządowej o zgodności lokalizacji księgarni z planem miejscowym. Głównie dlatego, że takowy plan, istniejący kiedyś, przed 1995 rokiem został automatycznie, mądrą i przemyślaną ustawą z 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odesłany w niebyt. A nowego brak, więc w zasadzie mogliby wydać indywidualną decyzję o warunkach zabudowy. Tyle, że kazali przyjść za kilka miesięcy, bo racje miał czarnowidzący zarządca nieruchomości – faktycznie opracowują studium do przyszłego planu. I boją się wydawać decyzje, które potem mogą okazać się niezgodne z przyszłym planem miejscowym. Ale byli sympatyczni, wypisali odpowiednie zaświadczenie odnośnie tego, że nie mogą wydać zaświadczenia.

- Czy to wystarczy?, spytał nasz księgarz. „Insz Allach”, odrzekł urzędnik i wyjaśnił, że takiego filozoficznego stosunku do życia nauczył się w ciągu zaledwie 2 tygodni urlopu w Egipcie.

 

W każdym razie 19 października papiery w starostwie zostały złożone. Tym samym „kości zostały rzucone” jak to pewien rzymski cesarz (Juliusz Cezar) powiedział (oczywiście w oryginale – alea iacta est), przekraczając średniej wielkości rzekę o nazwie Rubikon.

 

Na kolejnym spotkaniu ze Wspólnotą panował umiarkowany optymizm. Skoro wzięli dokumenty, to widać uznali, że są w porządku. Minęło już 8 dni jeszcze tylko 22 i jak się nie odezwą, można wchodzić na roboty. „Dobrze będzie”, przekonywał zarządca nieruchomości.

 

 

I tą ostatnią kwestią pozwólcie mi Państwo zakończyć I część epopei o księgarzu.

 

C. d. n.

 

 

Też bardzo ciepło i świątecznie życzę wszystkim Czytelnikom Athenysoft, żeby „dobrze było”, a Boże Narodzenie i Sylwester udały się nadzwyczajnie.

 

Przy okazji gratulacje, pewnie też dla wszystkich, bo chyba wszyscy odpowiedzieli dobrze. Nowelizacji Prawa budowlanego było w tym roku 4.

 

 

 

 

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz.2016 z późn.zm.)