Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Jak zawierać umowy o roboty budowlane...

Od Redakcji:
Jak ważna jest sprawa prawidłowego zawarcia umowy, przypomina pani Ewa Zychowicz w artykule opublikowanym w miesięczniku „Materiały Budowlane” nr 4/2007. Za zgodą redakcji „Materiałów Budowlanych” jego treść przytaczamy w całości. Jednocześnie proponujemy Państwu zapoznać się także z artykułem pana Jarosława Malińskiego „Deja vu” oraz „Raport o stanie rynku budowlanego; cz. I – roboty ogólnobudowlane” pani Renaty Niemczyk.

 

 

Zgodnie z artykułem 632 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, to przyjmujący zamówienie nie może żądać jego podwyższenia, choćby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac - również wzrostu cen materiałów w trakcie realizacji.
Wobec rosnących wciąż kosztów wykonawstwa i cen materiałów budowlanych, zapis ten budzi obecnie coraz więcej kontrowersji. Ryczałtowa forma zawarcia długoterminowej umowy nie gwarantuje bowiem wykonawcy godziwej zapłaty przy szybko zmieniających się warunkach funkcjonowania rynku.

 

 

Nikt nie chce umowy ryczałtowej

 

Na konferencji zorganizowanej przez Polski Związek Pracodawców Budowlanych zgodnie stwierdzono, że znacznie korzystniejszą formą rozliczeń pomiędzy wykonawcą i inwestorem jest umowa, w której wynagrodzenie dla wykonawcy wylicza się wg kosztorysu opracowanego na podstawie projektu wykonawczego, a nie budowlanego. Umowa taka daje szansę - jeśli poczyniono w niej stosowne zapisy - zmiany ceny umownej w trakcie realizacji.

 

 

Olgierd Sielewicz – prezes Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych zwraca uwagę, że w gospodarce rynkowej ceny umowne są cenami rynkowymi, kształtowanymi przez popyt i podaż. Na rynku budowlanym oznaczają one wielkość zapotrzebowania na roboty budowlane oraz możliwość jego realizacji przez wykonawców budowlanych. Tak więc każda cena w budownictwie powinna wynikać z kalkulacji kosztorysowej. Sposób tej kalkulacji musi być przyjęty przez obie strony zawierające umowę. Tymczasem w systemie zamówień publicznych, w którym z reguły zawiera się umowy ryczałtowe, sposób obliczenia ceny robót budowlanych określa zamawiający. Umowa ryczałtowa zabezpiecza więc zamawiającego przed podwyższeniem wynagrodzenia, ale jest bardzo ryzykowna dla wykonawcy.
Z jednej strony wykonawca uzyskuje gwarancję otrzymania od zamawiającego umówionego wynagrodzenia, nawet jeśli koszty wykonania okazały się mniejsze, np. w przypadku pominięcia pewnych robót. Z drugiej zaś strony nie może się on domagać wyższego wynagrodzenia w przypadku, gdy zakres robót okazał się w trakcie realizacji umowy znacznie większy. Jeśli więc na podstawie umowy chce się rozliczyć wykonawcę za faktycznie wykonane roboty, to już na etapie zamówienia należy wybrać formę wynagrodzenia kosztorysowego (na podstawie art.629 k.c.), zwaną formą wynagrodzenia na podstawie wycenionego przedmiaru robót.
Forma ta umożliwia zmianę ceny umownej np. z powodu wzrostu cen wyrobów budowlanych lub kosztów robocizny w trakcie realizacji robót. Umowa taka powinna zawierać zapisy o sposobie, czasie i podstawach tych zmian. Zdaniem Olgierda Sielewicza taka forma wynagrodzenia nie narusza ustawowego (Prawo zamówień publicznych) zakazu zmiany treści umowy w zamówieniach publicznych.

 

 

Alternatywa – warunki kontraktowe FIDIC

 

Realizacja każdej dużej i długoterminowej inwestycji budowlanej stwarza ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. ze zmiany regulacji prawnych lub warunków rynkowych. Konsekwencje tych zmian ponoszą strony kontraktu, czyli zamawiający i wykonawca.
W trosce o zminimalizowanie skutków tych zmian międzynarodowa instytucja doradcza International Federation of Consulting Engineers (FIDIC) opracowała wzory (nazwane warunkami kontraktowymi), dotyczące procedur przetargowych i zawierania umów. Są one zgodne z wymaganiami Banku Światowego i EBOR (Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju).

Warunki kontraktowe FIDIC określają elementy ryzyka zamawiającego, przy założeniu, że całe pozostałe ryzyko ponosi wykonawca. Rozkład tego ryzyka pomiędzy stronami umowy ma zasadnicze skutki finansowe. Wykonawca musi je uwzględnić, zgłaszając cenę oferty, a zamawiający powinien zapewnić sobie rezerwę na poniesienie ewentualnych dodatkowych kosztów, wynikających np. ze zmian w dokumentacji czy opóźnionego wejścia na plac budowy. Warunki kontraktowe FIDIC przewidują korektę cen już po rozpoczęciu realizacji umowy w dwóch przypadkach: zmian prawnych lub zmian kosztów robocizny, dostaw i innych nakładów na roboty budowlane.

W pierwszym przypadku cena kontraktowa będzie korygowana, jeśli nastąpią zmiany, uchylenie lub modyfikacja istniejącego prawa krajowego, po dacie poprzedzającej o 28 dni ostateczny termin złożenia ofert. Jeżeli w wyniku tych zmian wykonawca poniósł lub poniesie dodatkowy koszt, to na mocy klauzuli dotyczącej roszczeń wykonawcy będzie on mógł go pokryć, podnosząc cenę kontraktu. Przy zmianie nakładów na roboty budowlane korekty dokonuje się przez dodanie lub odjęcie kwot ustalonych za pomocą odpowiednich wzorów matematycznych, podanych w stosownych klauzulach warunków kontraktowych FIDIC.

Oto przykładowy wzór:

 

 

Jeżeli wykonawca nie ukończy robót w czasie określonym w kontrakcie, to korekta cen po tym okresie będzie dokonywana albo wg wskaźników cen odnoszących się do dnia poprzedzającego o 49 dni datę ukończenia robot, albo wg bieżącego wskaźnika ceny. Przyjmuje się wariant korzystniejszy dla zamawiającego.

Warunki kontraktowe FIDIC zapewniają ochronę nie tylko stron kontraktu, ale przede wszystkim inwestycji. Kontrakt powinien być tak zawarty, aby zapewniał realizację inwestycji przy cenie gwarantującej jej powstanie. Ze względów ekonomicznych bardziej opłacalne dla zamawiającego jest zawarcie umowy, w której pokrywa on ewentualne skutki zmian na rynku w rzeczywistej wartości, niż umieszczanie określonych rezerw w kosztorysie wykonawcy, płatnych jako ryczałt. To zamawiający musi dysponować rezerwą na pokrycie nadzwyczajnych wydatków wynikających z kontraktu, ponieważ w realizacji każdej inwestycji konieczne jest wykonanie dodatkowych prac, co wymaga dodatkowego czasu i kosztów. Niezbędna jest więc rezerwa, umieszczana w kontrakcie, zwana rezerwą inżyniera lub kwotą tymczasową.

Ze względu na oczywistą konieczność dostosowania cen robocizny i materiałów budowlanych w długoterminowych kontraktach do zmieniającej się wciąż sytuacji rynkowej, można zadać pytanie, czy regulacje proponowane przez FIDIC byłyby dla nas pomocne. Stosują je, niebezkrytycznie, Niemcy i inne kraje Europy Zachodniej, ale wykorzystują, w miarę potrzeby, krajowe przepisy prawne. Z powodzeniem Polska, jako członek Unii Europejskiej, mogłaby pójść tym śladem, przynajmniej do czasu dorobienia się własnych wzorów warunków kontraktów, dostosowanych do warunków rynkowych.

 

 

Co myślą przedsiębiorcy?

 

Edward Szwarc, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa:
Kilkanaście lat temu sektor zamówień publicznych otrzymał zamówienia, na których realizację państwo nie miało pieniędzy. W efekcie podpisane wiele lat temu kontrakty ryczałtowe zawierają warunki całkowicie nieprzystające do obecnej rzeczywistości na rynku. Dobrym przykładem może być szpital w Grudziądzu, który po kilkunastu latach budowy wciąż nie jest ukończony. Opóźnienia nie powstały z winy zamawiającego. Inwestycja była i jest finansowana z budżetu państwa, który nie miał pieniędzy na płacenie za roboty zgodnie z ustalonym wiele lat temu harmonogramem. Tymczasem koszty stałe budów wzrastają w szybkim tempie z powodu gwałtownej podwyżki cen materiałów budowlanych, robocizny oraz oczywiście braku w umowach klauzuli rewaloryzacji. Można więc zadać pytanie, kto pokryje różnice cen, gdyby teraz doszło do zweryfikowania kosztorysów inwestorskich, opracowanych wiele lat temu. Oczywiście problem dotyczy dużych kontraktów, wartych kilkadziesiąt czy nawet ponad 100 mln zł. Do mniejszych kontraktów nikt już obecnie nie chce przystąpić, chyba że będzie miał zagwarantowane ceny cztery razy wyższe niż obowiązujące.
Sytuacja, jaka powstała obecnie na rynku, jest dramatyczna. Nie mogliśmy przewidzieć, że zostanie on ogołocony ze specjalistów, że ceny w sposób tak dynamiczny pójdą w górę. W rezultacie nastąpiła wyjątkowa nierówność szans obu stron kontraktu, sankcjonowana niedoskonałym prawem. W majestacie prawa to zamawiający może odstąpić od umowy, a nie wykonawca. Już czas, aby nasze przepisy dotyczące zawierania kontraktów na zamówienia publiczne dostosować do rzeczywistości. Być może dobrym rozwiązaniem byłyby przyjęte wcześniej, wypróbowane przez inne kraje Unii Europejskiej, Warunki kontraktowe FIDIC. Warto je jednak przeanalizować pod kątem naszych specyficznych warunków i prawa lokalnego.

 

Zbigniew Bachman, dyrektor Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa:
W zwykłym kontrakcie na roboty budowlane, zawieranym w formie umowy cywilnoprawnej, każda ze stron może sobie zagwarantować korzystne dla siebie zapisy. W przypadku zamówień publicznych praktyka jest inna. Moim zdaniem jest to pozostałość głodnego niegdyś rynku, na którym firmy biły się o pracę i podpisując umowę, zaniżały ceny. Obecnie sytuacja diamentralnie się zmieniła. Nie ma chętnych do pracy, ponieważ fachowcy wyjechali za granicę, materiały drożeją w zastraszającym tempie, rosną koszty robocizny, bo ci, którzy zostali w kraju, wysoko cenią swoją pracę. Firmy, które starają się zrekompensować sobie narastające koszty, zaczynają kombinować, stosować gorsze materiały, kalkulować tak, aby im się opłaciło. Za takie działania płacimy wszyscy. Budowane mieszkania, pomimo pozornego blichtru, są gorszej jakości, a inwestycje publiczne, z których wszyscy korzystamy, realizowane szybko i byle jak. Coś z tym trzeba zrobić.

 

Sławomir Doliński, prezes firmy deweloperskiej Dolcan:
Podpisywanie umów ryczałtowych, zwłaszcza wieloletnich, na roboty budowlane, jest w obecnej sytuacji rynkowej bardzo niebezpieczne, szczególnie dla wykonawców. Sytuacja na rynku jest wręcz tragiczna - ceny materiałów budowlanych wciąż idą w górę, i to nawet do 30%, a w wyniku m.in. braków kadrowych na budowach, rosną także koszty robocizny. Jeśli wykonawca nie będzie miał gwarancji inwestora, że ten zrekompensuje mu ruchy cen, nie podpisze kontraktu i nie przystąpi do pracy.
W naszej firmie znaleźliśmy bardzo dobre rozwiązanie, choć oczywiście jesteśmy w o wiele lepszej sytuacji niż firmy, które przystępują do realizacji zamówień publicznych. Po prostu co pół roku indeksujemy koszty umowy wg wskaźnika wzrostu kosztów budowy, publikowanego przez sekocenbud. Ponadto, jeśli koszty wzrosną powyżej 5% w porównaniu z poprzednimi warunkami umowy, wówczas rekompensujemy podwyżkę naszym wykonawcom. Dzięki temu mogą oni spać spokojnie i nie boją się, że poniosą straty wynikające ze zmieniającej się wciąż sytuacji na rynku.

 

Henryk Rusiński, prezes firmy Bistyp-Consulting:
Ceny materiałów budowlanych rosną ostatnio bardzo szybko. Coraz wyższe są również stawki robocizny, co wynika m.in. z tego, że z Polski wyjechało wielu fachowców. Tych, którzy zostają, trzeba przecież jakoś zatrzymać. W tej sytuacji wiele budów stoi, ponieważ z powodu wzrastających wciąż kosztów realizacji kontraktów nie ma pieniędzy na ich ukończenie i nie ma pracowników, którzy chcieliby zabrać się do roboty.
Ministerstwo Budownictwa przez wiele lat przyczyniało się do pogarszania sytuacji, ustalając z sufitu tzw. stawkę minimalną za roboty budowlane. Przykładem skutków takiej polityki może być Terminal 2 warszawskiego lotniska, realizowany przez Budimex. Zleceniodawca nie zapłacił do tej pory wykonawcy ok. 800 tys. zł, gdyż nie ma jak rozliczyć kosztów gwałtownie wzrastających podczas budowy.
Z powodu bardzo niekorzystnej dla producentów materiałów budowlanych polityki podatkowej, w kraju zaczyna brakować wielu materiałów. Wiele firm w całości eksportuje swoją produkcję, a nawet zakłada firmy za granicą, żeby chronić swoje interesy.