Poniższy artykuł opracowano w oparciu o stan prawny obowiązujący w momencie powstania tego artykułu.
Redakcja nie gwarantuje aktualności tekstu w okresie późniejszym, jak również nie ponosi odpowiedzialności za ew. stosowanie się do zawartych w nim zaleceń.

Rewitalizacja i rozwój zabudowy miejskiej i wiejskiej w Niemczech (część II)

Komentarz

W części pierwszej zreferowałem ogólne podstawy rewitalizacji, która stanowi integralną część niemieckiego prawa budowlanego[2], które realizuje jedną z podstaw ustrojowych Republiki Federalnej Niemiec, jaką jest społeczna gospodarka rynkowa. Prawo budowlane stoi na straży interesów wszystkich członków społeczeństwa, zapewniając równowagę pomiędzy warunkami życia w starej zdekapitalizowanej zabudowie sprzed II wojny światowej, jak i zabudowie wielkopłytowej realizowanej na terenie całych Niemiec w okresie odbudowy. Wg tego prawa Gmina (a nie developerzy) realizuje plan rozwoju miast i wsi, ustalając miejsce i czas rewitalizacji starej zabudowy i nowego budownictwa, a uprawnienia gmin do pierwokupu ziemi pod zabudowę ograniczają możliwości spekulacji terenami, co znacząco ogranicza spekulacyjny wzrost cen działek budowlanych dla dominującego budownictwa rodzinnego[3].

 

  1. Rewitalizacja infrastruktury (na obszarze prowadzenia rewitalizacji) – służącej zaopatrzeniu mieszkańców w elektryczność, gaz, wodę, ciepło i telekomunikację oraz urządzenia kanalizacyjne sanitarne i deszczowe – ma na celu dostosowanie do obowiązujących aktualnie norm budowlanych. Właściciele nieruchomości, którzy zgłoszą zapotrzebowanie na zużycie przekraczające standardy gospodarstw domowych, mają obowiązek pokrycia kosztów dodatkowych związanych z zapewnieniem takich dostaw a poniesionych przez gminę.
     
  2. Jeżeli w związku z rewitalizacją płatnicy podatku dochodowego od działalności gospodarczej i usługowej poniosą straty, mogą zgłosić wniosek o:
  • uchylenie wymiaru podatku,
  • wyrównanie poniesionych strat z tytułu wstrzymania działalności lub likwidacji przedsiębiorstwa,
  • wyrównanie strat z tytułu utraty dochodów z użytkowania gruntu,
  • wyrównanie strat z tytułu „odszkodowania niepokrywającego ceny zakupu nowej nieruchomości zamiennej” (przysługuje na podstawie oceny rzeczoznawców, przy czym należy uwzględnić zmiany wartości nieruchomości gruntowych po rewitalizacji).

Przepisy te mogą być stosowane tylko w przypadkach, kiedy ich zastosowanie jest uzasadnione wykonywaniem rewitalizacji na działce budowlanej zgłaszającego wniosek.

 

Komentarz

Prawo budowlane egzekwuje standardy zaopatrzenia obywateli w media ustalone w normach budowlanych, jednocześnie ogranicza możliwość ponadstandardowego wykorzystania mediów (dla takich potrzeb jak przydomowe baseny kąpielowe letnie i zimowe, szklarnie, mycie samochodów, podlewanie ogrodów przydomowych itp.) bez uczestniczenia właścicieli tych obiektów w nakładach kapitałowych na budowę źródeł ich wytwarzania.

 

 

 

  1. Właściciele nieruchomości gruntowych w wyniku rewitalizacji uzyskują podniesienie ich wartości. Nowa wartość gruntu podlega wprowadzeniu do katastru nieruchomości, a różnica wartości stanowi zobowiązanie właściciela w stosunku do Gminy. Zobowiązanie to podlega spłacie na podstawie orzeczenia wydanego przez Gminę w ciągu miesiąca od otrzymania powiadomienia. Kwota wyrównania nie stanowi publicznego ciężaru na gruncie.
    Należną kwotę wyrównania Gmina może, na wniosek właściciela, zamienić na pożyczkę do spłacenia w okresie najwyżej 6 lat oprocentowaną na 5% rocznie.
     
  2. Po przeprowadzeniu rewitalizacji suma wszystkich osiągniętych przychodów może przekraczać poniesione koszty. Nadwyżka ta podlega rozdzieleniu pomiędzy uczestniczących w rewitalizacji. Podział nadwyżki następuje proporcjonalnie do wielkości poniesionych kosztów rewitalizacji.

 

Komentarz

Zasady podziału dodatniej renty planistycznej z tytułu zmiany funkcji terenów na wysoko-rentowne działki budowlane stanowią podstawę społeczno- rynkowego rozumienia gospodarki przestrzennej. Są one wyrazem zasady, że plan przestrzenny ma przynosić dochody wszystkim właścicielom gruntów objętych planem, bez względu na to jak wpłynie on na rentowność pojedynczych działek. Koszty przygotowania i opracowania planu oraz uzbrojenia nowych i starych terenów pokrywa gmina z podatków pobieranych od właścicieli. Ta zasada eliminuje zyski spekulantów, którzy wykupują tereny przed zatwierdzeniem planu. Polskie prawo oparte na zasadzie indywidualnego rozliczenia renty gruntowej dopuszcza, że spekulant gruntami realizuje 20% zysk po sprzedaniu terenu po odliczeniu od uzyskanej renty planistycznej udziałów procentowych na rzecz gminy.

 

 

 

  1. Gmina do wykonania planu rewitalizacji może powołać Pełnomocnika. Gmina może udzielić mu pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia rewitalizacji.
     
  2. Pełnomocnictwo może być udzielone tylko wtedy, kiedy przedsiębiorstwo (kandydat na Pełnomocnika) spełnia podane niżej warunki:
  • przedsiębiorstwo, któremu Gmina zamierza powierzyć rewitalizację, nie jest zależne od przedsiębiorstw budowlanych, którym będzie zlecone wykonanie robót budowlanych rewitalizacyjnych;
  • kondycja i dotychczasowa działalność gospodarcza przedsiębiorstwa stanowi gwarancję wykonania planu rewitalizacji;
  • przedsiębiorstwo uzyskało dobre oceny z działalności prowadzonej na terenie Gminy;
  • przedsiębiorstwo dysponuje fachową kadrą w zakresie działań rewitalizacyjnych.

 

  1. Pełnomocnik prowadzi wykonanie zadań powierzonych mu przez Gminę we własnym imieniu i na własny rachunek, na podstawie zawartych umów cywilno-prawnych. Za wykonywanie zadań Pełnomocnik otrzymuje wynagrodzenie stosownie do umowy zawartej z Gminą. Umowa ta może być wypowiedziana jedynie z ważnych przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym. Pełnomocnik dokonuje obrotu nieruchomościami z upoważnienia Gminy na odrębnym rachunku powierniczym poza ewidencją własnych środków trwałych oraz rozlicza się z Gminą z pobieranych dzierżaw i czynszów oraz zysków z obrotu nieruchomościami.
     
  2. Pełnomocnik poręcza swoim majątkiem wykonanie umowy o rewitalizacji. Nieruchomości nabyte w procesie rewitalizacji na rzecz Gminy Pełnomocnik wykazuje poza swoim majątkiem, jako majątek administrowany powierniczo w imieniu Gminy.
     
  3. Gmina może dochodzić w trybie egzekucji sądowej (na podstawie Art. 771 niemieckiego kodeksu cywilnego) zwrotu powierzonych Pełnomocnikowi na okres rewitalizacji nieruchomości gruntowych i zabudowanych. W przypadku niewypłacalności Pełnomocnika, zabezpieczenie należności Gminy następuje na jego majątku. Pełnomocnik w okresie realizacji umowy rewitalizacyjnej nie może bez zgody Gminy sprzedać posiadanego majątku trwałego.

 

Komentarz

Przygotowanie i zatwierdzenie planu jest przedsięwzięciem gospodarczym o poważnych nakładach finansowych, a nie tylko formalnym podziałem nowych terenów pod różne funkcje, jak zapisano w polskiej ustawie z 1994 roku. Autorzy ustawy[4] nie skorzystali z doświadczeń krajów gospodarki rynkowej i powtórzyli model z czasów socjalistycznej gospodarki planowej z uzupełnieniem o rentę planistyczną, przypisaną jako korzyść dla właścicieli działek budowlanych.
Plan przestrzenny biorąc pod uwagę rozwój cywilizacyjny powinien wprowadzać zmiany w przeznaczeniu starych zabudowanych tandetnie terenów (jak i nowych terenów) zarówno pod przyjazne ludziom funkcje (jak parki, ośrodki sportu, obiekty kultury) i nieprzyjazne (jak autostrady, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, fermy hodowlane trzody i bydła, przetwórnie rolno-spożywcze i nowoczesny przemysł). Plan musi te sprzeczne interesy pogodzić. Niemiecki ustawodawca kierując się zasadami społecznej gospodarki rynkowej przyjął założenie, że Gmina zawiera z właścicielami gruntów umowy cywilno-prawne na uczestnictwo we wspólnym procesie rozwoju gospodarczego jaki przewiduje plan.
Właściciele i gmina stają się tym samym konsorcjum wspólnego przedsięwzięcia podjętego, aby jak najszybciej uzyskać korzyści z planowanego rozwoju. Model biurokratyczny, jaki przyjęto w Polsce w roku 1994, polegający na administracyjnej kontroli procesu gospodarczego przez Sądy Administracyjne, doprowadził do eskalacji wieloletnich sporów i olbrzymich strat na skutek przeciągania się inwestycyjnych procesów rozwojowych w kraju.
Funkcja pełnomocnika powoływanego przez Gminę ds. planu przestrzennego (i jego wykonywania w praktyce) powierzana jest w Niemczech renomowanym firmom konsultacyjnym zatrudniającym prawników, ekonomistów i urbanistów, architektów i inżynierów różnych specjalności. Takie działanie zdało dobrze egzamin praktyczny. Kolejne rządy koalicyjne umacniają ten model planowania i samorządności krajów związkowych i gmin licznymi programami przyspieszającymi rozwój głównie na terenach byłej strefy wschodniej.

 

 

 

  1. Gmina powiadamia o zakończeniu rewitalizacji i z tym momentem przepisy i wydane zarządzenia przestają obowiązywać, poza przypadkami szczególnymi, kiedy:
  • rewitalizacja w zakresie prowadzonych robót budowlanych będzie kontynuowana,
  • właścicielowi nieruchomości został przedłużony termin dla wykonania zadań rewitalizacyjnych.

Gmina powiadamia Wydział Ksiąg Wieczystych o zakończeniu rewitalizacji i prosi o zniesienie zapisów o rewitalizacji nieruchomości w księgach wieczystych.
 

  1. Gmina może wydać zarządzenia porządkowe w sprawie rewitalizacji właścicielom nieruchomości bez ogłaszania planu rewitalizacji, jeżeli jest to konieczne z uwagi na stan techniczny i nieprzestrzeganie porządku wynikającego z przepisów przeciwpożarowych, sanitarno-epidemiologicznych i ochrony środowiska, albo gdy grunty rolne są wykorzystywane na inne cele.
     
  2. Jeżeli działka objęta parcelacją po rewitalizacji uzyskała znaczny wzrost wartości w stosunku do działki zamiennej, jej pierwotnemu właścicielowi przysługuje roszczenie z tytułu utraconych korzyści.
    Roszczenie nie przysługuje kiedy:
  • działka budowlana została przeznaczona pod budownictwo publiczne lub na tereny zielone,
  • właściciel został wywłaszczony,
  • rozpoczęto budowę lub rolnicze użytkowanie gruntu,
  • grunt został sprzedany osobie trzeciej lub zostały zmienione granice działek.

Dochodzenie roszczenia wygasa po dwóch latach od zniesienia prawa własności.
 

  1. Na pokrycie kosztów nieprzerwanego przeprowadzenia rewitalizacji Gmina ma prawo korzystać:
  • ze środków zgromadzonych w trybie finansowania realizacji planu użytkowania terenu i planu zabudowy,
  • ze środków budżetowych Gminy,
  • z nadwyżki środków uzyskanych z tytułu wzrostu wartości terenów po rewitalizacji.

Gmina może korzystać ze środków pomocy udzielonej z budżetu krajowego. Pomoc ta może być udzielana na:

  • zahamowanie degradacji śródmieść i osiedli mieszkaniowych,
  • ochronę zabytków,
  • przekształcanie powierzchni kolejowych i poprzemysłowych pod budownictwo mieszkaniowe.

 

Komentarz

Prawo budowlane zapewnia nie tylko bezpieczeństwo mienia i życia od awarii i katastrof, ale również bezpieczeństwo materialne w sytuacjach kiedy tereny są przeznaczone pod nieprzyjazne funkcje i co najważniejsze ustala zarówno źródła samofinansowania jak i dotacji z budżetów krajowych.

 

 

 

II. Rozwój miast i wsi

  1. Urbanistyczne przedsięwzięcia rozwojowe leżą w interesie publicznym. Gmina może ustalić obszar przekształceń rozwojowych, kiedy konieczność rozwoju urbanistycznego dotyczy komunikacji, infrastruktury technicznej, warunków mieszkaniowych, miejsc i warunków pracy oraz kiedy jest to konieczne dla wykonania zmian stanu zabudowy wynikających z Prawa budowlanego (dotyczących zapewnienia bezpieczeństwa życia i zdrowia) a niezrealizowanych przez właścicieli budynków i budowli.
    Gmina przed formalnym ustaleniem zadań rozwoju ma obowiązek przeprowadzić badania lub polecić wykonanie badań tak, ażeby uzyskać podstawy techniczne do określenia zakresu zadań przekształceń urbanistycznych obszaru rewitalizowanego.
    Obszar objęty zadaniami rozwojowymi może być rozszerzony o pojedyncze działki budowlane. Gmina wydaje decyzje zatwierdzające plan rozwoju; do decyzji powinno być dołączone uzasadnienie.
     
  2. Zadania rozwoju urbanistycznego mogą być wprowadzane jedynie razem z planem zabudowy. Gmina powinna określić działki budowlane objęte planem rozwoju urbanistycznego i poinformować ich właścicieli o celach i zadaniach planu rozwoju do wykonania przez właścicieli i przez Gminę. Jeżeli właściciel odmówi realizacji, Gmina powinna (zgodnie z procedurą ustaloną w Prawie budowlanym) działkę wywłaszczyć i wprowadzić do planu jako zadanie Gminy. Właściciel działki objętej planem rozwoju może ubiegać się o przejęcie działki budowlanej przez Gminę za odszkodowaniem.
     
  3. Gmina może, dla wypełnienia całości zadań rozwojowych, zobowiązać Pełnomocnika do spraw rewitalizacji do wykonania konkretnych zadań na wskazanych działkach budowlanych w imieniu i na rachunek Gminy.
     
  4. Na obszarze planu rozwoju obowiązują przepisy Prawa budowlanego w sprawie podziału działek budowlanych, współdziałania z reprezentantami opinii społecznej, wywłaszczeń i ustalania wysokości odszkodowań.
     
  5. Dla finansowania planu rozwoju Gmina ma do dyspozycji środki uzyskane w trybie wykonywania planu zagospodarowania przestrzennego.
    Gmina opracowuje plan kosztów rewitalizacji i rozwoju i opracowuje plan sfinansowania, włączając do planu sfinansowania koszty zwrotne i zwrot korzyści uzyskanych przez właścicieli po osiągnięciu celów planu rozwoju.

 

Komentarz

 

Zasady, o których mówi pkt 2 wydają się oczywiste, ale mogą funkcjonować tylko w warunkach kiedy metoda planowania i zasady realizacji planu są skuteczne i prowadzone w interesie obywateli. W Polsce do tej pory nie udało się podporządkować planom przestrzennym zamierzeń developerów krajowych i zagranicznych. Niekończące się spory z mieszkańcami o anektowanie terenów zielonych tam, gdzie nie ma planów, i decyzje władz samorządowych wydających pozwolenia na budowę wbrew opiniom mieszkańców, wskazują, że ustawa z 1994 roku (pomimo zmian podjętych w ostatnich 4 latach w trybie nadzwyczajnym dla umożliwienia budowy autostrad i dróg) powinna być zastąpiona przez nową ustawę zgodną z Artykułem 20 Konstytucji III RP.

 

 

 

 

[1] Rewitalizacja rozumiana jako przywrócenie starych obiektów mieszkaniowych, usługowych i przemysłowych do stanu „zdrowia”; rozwój rozumiany jako dostosowanie i wyposażenie obszaru zabudowy, budynków i budowli zgodnie z potrzebami rozwoju techniki i technologii, jak np. zapewnienie miejsc parkingowych, udrożnienie systemów komunikacji, wykorzystanie niekonwencjonalnych źródeł energii, upowszechnienie komunikacji z obywatelami przez internet itd.

[2] Pod pojęciem prawa budowlanego należy rozumieć zarówno przepisy o planowaniu przestrzennym, jak i przepisy techniczne wykonawcze.

[3] Zainteresowanych odsyłam do Statistisches Jahrbuch 2011 część 11 Bauen Und Wohnen

[4] Ministerstwo Infrastruktury w latach 1993 -1997